Xin tư vấn cách giải quyết tiền đặt cọc

Tôi và người bạn cùng đặt cọc số tiền 900 triệu để 2 thửa đất (mỗi người 450 triệu). Khi đặt cọc chủ đất có đưa ra một quyển sổ đỏ khác(của bố mẹ) làm tài sản đảm bảo. Chúng tôi có làm hợp đồng công chứng tài sản đảm bảo này và có chữ ký của tất cả những người liên quan tới quyển sổ đó. Trong hợp đồng ghi rõ nếu trong 3 tháng mà chủ đất không làm sổ đỏ cho chúng tôi thì quyển sổ đỏ làm tài sản đảm bảo sẽ thuộc quyền chúng tôi. trong trường hợp chúng tôi không mua nữa thì sẽ bị phạt 100 triệu trong tiền đặt cọc. Bạn tôi vì lý do riêng không mua bán nữa còn tôi thì vẫn mua nhưng chủ nhà lại không làm sổ cho tôi. Vậy xin tư vấn cho tôi cách giải quyết vấn đề này như thế nào? khi hết thời hạn 3 tháng tôi có quyền hạn gì trên quyển sổ đỏ làm tài sản đẩm bảo? Tôi có đủ điều kiện để khởi kiện không và sẽ như thế nào khi ra pháp luật.
 Xin cám ơn!

Cám ơn anh rất nhiều vì đã giải quyết khúc mắc của tôi. Xin hỏi thêm là : Khởi kiện tức là đưa đơn kiện lên tòa án có đúng không? và cần những thủ tục gì? 
 Còn trong trường hợp xấu Chủ đất vẫn không thực hiện việc chuyển nhượng thì việc phát mãi tài sản đặt cọc mà ở đây là quyển sổ QSDĐ thì ở đâu sẽ ra quyết định phát mãi sẽ được thực hiện ở đâu và ai là trọng tài. Cần những thủ tục gì?

Cả nhà cho tôi hỏi:

1. Đặt cọc tại sao lại có tài sản đảm bảo??? Theo qui định thì đặt cọc là 1 bên dùng tài sản để đảm bảo thực hiện nội dung đặt cọc. Trong trường hợp này 1 bên đưa tiền, 1 bên đưa sổ và sau thời gian... không thực hiện nội dung thì bên đưa sổ mất "sồ"... cái này có vẻ giống thế chấp quá???

2. Công chứng tài sản đảm bảo là sổ của bố mẹ??? Đối tượng dùng làm tài sản đảm bảo là "sổ đất", chủ thể nhận tài sản đảm bảo đó là cá nhân. Liệu cá nhân có quyền đứng ra nhận tài sản đảm bảo là "sổ đất" hay không? Và tại sao công chứng lại công chứng??? Cho hỏi thêm là hợp đồng công chứng đó thực sự ghi là "hợp đồng đặt cọc"???

3. Tài sản đảm bảo là "sổ đất" hay "quyền sử dụng trên sổ". Trong trường hợp này nên hiểu như thế nào??? Trong trường hợp vi phạm, chủ đất chỉ mất sổ hay mất quyền sử dụng đất trên sổ??? Trong trường hợp mất quyền sở hữu đất trên sổ thì hình như quá trình đó rất phức tạp ah. Người ta đồng ý thì người ta và bạn ra ký hợp đồng mua bán đất trên quyển sồ, sau đó sang tên và các thủ tục liên quan. Nếu người ta không đồng ý thì bạn phải khởi kiện, Tòa cho đấu giá tài sản trên sổ và bạn chỉ nhận được phần tương đương với giá trị 1 tỷ (gấp đôi số tiền đặt cọc + 100 triệu, nếu không có thỏa thuận.)

4. Không làm sổ đỏ??? Bản thân chủ đất có quyền là sổ đỏ hay không??? Điều kiện cơ bản để làm sang tên chủ sở hữu là bạn và chủ đất phải ký 1 hợp đồng mua bán được công chứng. Bản thân hợp đồng đặt cọc đó đã là hợp đồng mua bán chưa??? Còn nữa, nếu thực sự mà trên hợp đồng chỉ ghi là "không làm sổ" thì không biết hiểu ý nghĩa này thế nào??? việc chủ đất nộp 1 tờ đơn xin chuyển quyền chủ sở hữu đã được hiểu là làm sổ hay chưa???

Túm lại là, bạn gởi cái Hợp đồng đã công chứng cho mọi người xem và cho tôi được "mở mang" thêm kiến thức, khi đó mọi người sẽ giải đáp chính xác thắc mắc cho bạn. Thực sự đọc câu chuyện của bạn, tự nhiên tôi tù mù quá. Xin mọi người giúp tôi gỡ rối.

Xin cám ơn.

Chào các bạn! Đọc tình huống trên tôi có ý kiến riêng về phần tài sản bảo đảm như sau:

TH1: Trường hợp các bên thỏa thuận tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là "sổ đỏ" (GCNQSDĐ) thì theo quy định của pháp luật đây không được coi là tài sản. Do vậy, việc thỏa thuận tài sản bảo đảm là quyển sổ đỏ (GCNQSDĐ) thì thỏa thuận này vô hiệu. Từ đó không thể phạt cọc được. 

TH 2: Nếu thỏa thuận tài sản bảo đảm là QSDĐ thì giải quyết như các bạn đã tư vấn

Rất mong nhận được sự góp ý của mọi người. Thân mến!