Mấy ngày nay dư luận đang xôn xao về một vụ án gây rúng động tại Bình Dương. Vụ việc bị phát giác khi ông N.T.H - chủ mới của một ngôi nhà thuộc ấp 5, xã Hưng Hòa, huyện Bàu Bàng tới dọn dẹp thì phát hiện 02 thi thể trong thùng nước đổ bê tông. Tiếp đó, cơ quan có thẩm quyền đã vào cuộc và tiến hành khởi tố vụ án. Tính đến thời điểm này đã bắt giữ được 04 nghi phạm liên quan, bước đầu khai nhận động cơ giết người là do tu luyện bộ môn giáo phái lạ “pháp luôn công”.
Tuy nhiên, bài viết này mình muốn đề cập đến một khía cạnh khác xoay quanh vụ án, đó là: Liệu rằng người chủ mới của căn nhà trên có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng theo căn cứ của Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 hay không?
Theo một số thông tin ban đầu, ông H đã chồng đủ tiền mua căn nhà là 1,6 tỉ và hợp đồng mua bán cũng đã được công chứng nhưng chưa sang tên. Theo đó, hợp đồng này đã có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Vấn đề phát sinh tại giai đoạn giao nhận nhà. Vậy bên mua có thể áp dụng Điều 420 BLDS 2015 để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình không?
Tại khoản 1 Điều 420 Bộ luật dân sự 2015, để được xem là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” thì phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng: vụ việc giết người và giấu xác tại ngôi nhà diễn ra hoàn toàn không do ý chí của các bên trong hợp đồng.
- Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
- Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác: Điều quan ngại ở đây là nếu bên mua (ông H) biết được sự việc ngôi nhà này đã diễn ra vụ giết người, giấu thi thể bằng bê tông thì chắc gì ông H sẽ tiến hành giao kết hợp đồng mua bán.
- Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên: nếu hợp đồng mua nhà được thực hiện người chủ mới chắc chắn ít nhiều sẽ phải chịu thiệt hại như: xuất phát từ sự “rùng rợn” của vụ án mà chủ mới không dám ở, cũng không ai muốn thuê ngôi nhà trên,…
- Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
Để đảm bảo quyền lợi cho các bên, pháp luật ghi nhận một bên có quyền yêu cầu Tòa án “chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định” khi có căn cứ cho rằng hợp đồng có hoàn cảnh bị thay đổi.
Áp dụng trong trường hợp này, liệu ông H có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng theo Điều 420 không nhỉ?
Một cách giải quyết khác, đó là nếu các bên trong hợp đồng mua bán đã công chứng cùng thống nhất muốn hủy bỏ hợp đồng thì các bên sẽ tiến hành thủ tục “Công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch” theo quy định của pháp luật công chứng. Cụ thể, theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014, khi các bên nhất trí hủy bỏ hợp đồng đã công chứng thì sẽ tiến hành như sau:
- Tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đóc phải có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản về việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng.
- Việc công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.
Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
- Thủ tục công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch.
Mình rất mong nhận được ý kiến của các thành viên khác đối với vấn đề này…!
