Tư vấn tách sổ & chuyển mục đích sử dụng đất khi mua đất vườn

Chào luật sư.

Tôi đang dự định mua miếng đất vườn ao ở quận 9 dt 120m2 (6x20) thuộc thửa đất hơn 500m2 của bà A đã có giấy CNQSDD cấp năm 2001 cho hộ bà  A có thời gian sử dụng là 50 năm. Bà A đã phân lô toàn bộ thửa đất trên và bán bằng giấy tay cho nhiều người khác nhau có nhiều nhà xây dựng không phép trên thửa đất phân lô đó. Người muốn bán miếng đất cho tôi (bà B) cũng mua lại bằng giấy tay từ bà A.

Bà B thỏa thuận nếu như tôi mua miếng đất đó bà sẽ nhờ bà A làm hợp đồng bán trực tiếp cho tôi và sẽ ra công chứng hợp đồng mua bán này. Bà B sẽ bao ra sổ đỏ cho tôi nên tôi sẽ đặt cọc trước 50%, sau khi ra công chứng tôi sẽ thanh toán 50% còn lại nhưng giữ lại 30tr cho đến khi nhận sổ đỏ. Vì trước đây Bà B vẫn còn giữ 1 ít tiền của bà A để đảm bào sau này bà A lo tách sổ đỏ.

Nói thêm thửa đất trên trước đây thuộc diện quy hoạch đất công trình công cộng nhưng mới đây trong tháng 10/2010 UBNDTP ra quyết dịnh phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/2000 cho khu vực trên thành khu dân cư chình trang, đến nay vẫn chưa có bản vẽ chi tiết 1/2000.

Tôi nhờ luật sư tư vấn cho tôi vài vấn đề sau:

1/. Nếu như tôi làm hợp đồng mua bán trực tiếp với bà A như vậy có vấn đề gì không? và có thể công chứng được không?

2/. Bà B bảo sau khi có bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/2000 sẽ làm thủ tục tách thửa sang tên sổ đỏ cho tôi (từ tên bà A) đồng thời tôi xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thổ cư và nhà nước sẽ cho tôi nợ tiền thuế chuyển mục đích này. Có điều tôi sẽ không rút được sổ ra cho đến khi tôi nộp hết tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Do tôi không rành về thủ tục nhà đất nên không rõ trình tự thủ tục như trên có đúng không. Vì có người nói với tôi bà A phải làm chuyển đổi mục sd miếng đất tôi định mua sang đất thổ cư trước và phải nộp tiền chuyển đổi mục đích rồi sau đó mới tách thửa được cho tôi. Tôi băn khoăn quá không biết cái nào đúng.

3/. Làm sao để biết đất mình mua có thuộc đất công trình công cộng nữa không

Mong được luật sư tư vấn sớm .
Chân thành cám ơn luật sư và chúc luật sư nhiều sức khỏe.