Tự chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Chủ đề   RSS   
  • #61419 18/09/2010

    quanglong

    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:24/09/2008
    Tổng số bài viết (2)
    Số điểm: 95
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 0 lần


    Tự chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn


    Tôi có hợp đồng cho người khác thuê nhà trong thời gian 3 năm, hợp đồng có công chứng và không ghi điều khoản nếu tự ý chấm dứt hợp đồng thì phải thông báo trước thời gian bao lâu.
    Nay tôi muốn bán nhà và chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, đã thảo luận với người thuê với thời gian di chuyển là 3 tháng và có bồi thường việc phá vỡ hợp đồng. Thuy nhiên người thuê không đồng ý.
    Xn hỏi Luật sư: làm thế nào tôi có thể chấm dứt được hợp đồng trước thời hạn?
    Cập nhật bởi BachThanhDC ngày 20/09/2010 09:25:09 AM Cập nhật bởi BachThanhDC ngày 20/09/2010 09:21:21 AM Thêm dấu cho tiêu đề Thêm dấu cho bài viết
     
    29552 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #61514   20/09/2010

    manhtamvt
    manhtamvt
    Top 500
    Lớp 2

    Phú Thọ, Việt Nam
    Tham gia:18/08/2010
    Tổng số bài viết (363)
    Số điểm: 3287
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 17 lần


    Theo tôi trong truờng hợp này bạn định đơn phương chấm dứt hợp đồng, vậy bạn sẽ phải bồi thường phần thiệt hại này cho người thuê, theo điều 426 BLDS .

    " Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

    1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận  hoặc pháp luật có quy định.

    2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

    3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

    4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại."

    We can do !

     
    Báo quản trị |  
  • #61541   20/09/2010

    BachThanhDC
    BachThanhDC
    Top 10
    Cao học

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:01/12/2009
    Tổng số bài viết (5291)
    Số điểm: 50883
    Cảm ơn: 1843
    Được cảm ơn 3561 lần
    ContentAdministrators
    SMod

    Chào các bạn!
    Trường hợp này, #0072bc;">quanglong không thể đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng trước thời hạn nếu không có sự thỏa thuận của bên thuê nhà. Bởi muốn đơn phương... cũng phải có căn cứ, điều kiện của nó. Ngay tại khoản 1 Điều 426 BLDS cũng đã nói rõ việc này.

    "Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định".

    Như vậy, để đơn phương... cần phải có một trong hai điều kiện. Một là các bên có thoả thuận. Hai là pháp luật có quy định.

    Về điều kiện thỏa thuận: trong chủ đề quanglong đưa ra, không hề có thoả thuận về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Và khi quanglong đề xuất việc chấm dứt hợp đồng cũng không được bên thuê nhà chấp nhận. Vậy việc đơn phương trong trường hợp này được loại bỏ.

    Về điều kiện pháp luật có quy định:
    Khoản 2 Điều 488 BLDS: "Trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại".

    Khoản 2 Điều 494 BLDS (quyền của bên cho thuê nha ở): "Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này".

    Khoản 1, khoản 3 Điều 498 BLDS:
    1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
    a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
    b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
    c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
    d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
    đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
    e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

    3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

    Đối chiếu những thông tin trong chủ đề với các quy định trên thì không có căn cứ làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của quanglong.

    Vì vậy, nếu xảy ra tranh chấp thì bên thuê có quyền yêu cầu Toà án buộc quanglong phải tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã thoả thuận. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

    Trân trọng!
    Cập nhật bởi BachThanhDC ngày 21/09/2010 01:45:15 PM Cập nhật bởi vanducnam ngày 20/09/2010 01:45:44 PM

    Hãy làm tất cả những gì trong phạm vi cho phép và khả năng có thể!

     
    Báo quản trị |  
  • #61565   20/09/2010

    manhtamvt
    manhtamvt
    Top 500
    Lớp 2

    Phú Thọ, Việt Nam
    Tham gia:18/08/2010
    Tổng số bài viết (363)
    Số điểm: 3287
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 17 lần


    Trong trường hợp này tôi cho rằng vẫn đơn phương chấm dứt hợp đồng được, vấn đề phải bồi thường các thiệt hại cho bên thuê. Nếu chấm dứt hợp đồng để cho người khác thuê thì không được, nhưng đây do bán nhà để giải quyết về mặt tài chính, do đó không có nhà để cho thuê nữa, vì vậy có thể áp dụng điều 499 BLDS.

    "Điều 499. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

    Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

    1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;

    2. Nhà cho thuê không còn;

    3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;

    4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước."


    We can do !

     
    Báo quản trị |  
  • #61571   20/09/2010

    BachThanhDC
    BachThanhDC
    Top 10
    Cao học

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:01/12/2009
    Tổng số bài viết (5291)
    Số điểm: 50883
    Cảm ơn: 1843
    Được cảm ơn 3561 lần
    ContentAdministrators
    SMod

    Không được đâu #ff8c00;">manhtamvt ơi. Vì trường hợp trên là hợp đồng có thời hạn 3 năm chứ không phải hợp đồng không xác định thời hạn. Và thời hạn 3 năm thì chưa hết nên không thể áp dụng được khoản 1 Điều 499. Còn các căn cứ chấm dứt theo khoản 2, 3, 4 thì có xuất hiện đâu.
    Thân!

    Hãy làm tất cả những gì trong phạm vi cho phép và khả năng có thể!

     
    Báo quản trị |  
  • #61594   20/09/2010

    manhtamvt
    manhtamvt
    Top 500
    Lớp 2

    Phú Thọ, Việt Nam
    Tham gia:18/08/2010
    Tổng số bài viết (363)
    Số điểm: 3287
    Cảm ơn: 1
    Được cảm ơn 17 lần


    Ở đây người cho thuê chấp nhận bồi thường tức là có thể thuê căn nhà khác cho người thuê hoặc chi trả tiền mặt, ở đây bên cho thuê không làm cho bên thuê mất chỗ ở ( vấn đề là mức đền như thế nào). Việc đơn phương vẫn hợp lý khi xảy ra vướng mắc 2 bên phải thương lượng trên tinh thần hợp tác.

    Vì vậy vẫn thực hiện theo khoản 2 điều 499 BLDS do " nhà cho thuê không còn" bằng không thực hiện theo khoản 3 và khoản 4 điều 103 luật nhà ở :

    " Điều 103. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

    1. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

    a) Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

    b) Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận;

    c) Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê;

    d) Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở;

    đ) Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

    2. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

    a) Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;

    b) Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;

    c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

    3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

    4. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 3 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

    "

    We can do !

     
    Báo quản trị |  
  • #61661   21/09/2010

    BachThanhDC
    BachThanhDC
    Top 10
    Cao học

    Nghệ An, Việt Nam
    Tham gia:01/12/2009
    Tổng số bài viết (5291)
    Số điểm: 50883
    Cảm ơn: 1843
    Được cảm ơn 3561 lần
    ContentAdministrators
    SMod

    Dù bạn có đưa ra bất cứ một điều luật nào đi nữa thì việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng phải xuất phát từ một trong những căn cứ do pháp luật quy định (trừ trường hợp các bên có thoả thuận). Đó là nguyên tắc.

    Bạn lập luận rằng, "người cho thuê chấp nhận bồi thường tức là có thể thuê căn nhà khác cho người thuê hoặc chi trả tiền mặt, ở đây bên cho thuê không làm cho bên thuê mất chỗ ở (vấn đề là mức đền như thế nào)".

    Đồng ý với bạn là người đó thuê có thể đưa ra điều kiện để chấm dứt hợp đồng như vậy, nhưng cũng không thể không kèm theo điều kiện là phải được người thuê chấp thuận.

    Và khi người thuê đã chấp thuận thì nó trở thành việc "Chấm dst hợp đồng theo thỏa thuận của các bên"quy định tại khoản 2 Điều 491 BLDS chứ không còn là việc đơn phương nữa...

    "Vì vậy vẫn thực hiện theo khoản 2 điều 499 BLDS do " nhà cho thuê không còn". Nhà cho thuê không còn phải xuất phát từ những nguyên nhân khác như bị Nhà nước thu hồi, do thiên tai, hoả hoạn...

    Còn nếu xuất phát từ việc người cho thuê lấy nhà để bán thì đông nghĩa với việc người cho thuê vi phạm hợp đồng về thời hạn thuê mất rồi. Bới việc lấy lại nhà trước thời hạn để bán mà không được người thuê đồng ý, thì người cho thuê đã xâm phạm đến quyền lợi của người thuê.

    Và cả Điều 103 Luật nhà ở cũng vậy. Điều luật quy định quá rõ ràng.
    Chỉ khi nào bên thuê có 1 trong 5 hành vi quy định từ điểm a đến điểm đ khoản 1 của điều luật, thì bên cho thuê mới có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

    Và ngược lại, chỉ khi nào bên cho thuê có 1 trong 3 hành vi quy định từ điểm a đến điểm c khoản 2 của điều luật thì bên thuê mới có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.

    Khoản 3 của điều luật là khoản quy định về thời hạn thực hiện nghĩa vụ báo trước của bên đơn phương... khi đã xuất hiện các căn cứ phát sinh quyền đơn phương quy định tại khoản 1 và khoản 2. Chứ bản chất của nó không phải là căn cứ làm phát sinh quyền đơn phương.

    Khoản 4 của điều luật là khoản quy định về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại của bên đơn phương..., nếu bên đơn phương vi phạm thời hạn báo trước quy định tại khoản 3 mà gây thiệt hại cho bên kia. Chứ nó không có nghĩa là tôi cứ việc đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng, anh có đòng ý hay không, pháp luật có quy định cho tôi được quyền đơn phương trong trường hợp đó hay không mặc kệ. Nếu tôi gây hiệt hại cho anh thì tôi sẽ bồi thường.

    Tóm lại, khi thời hạn của hợp đồng thuê tài sản nói chung, hợp đồng thuê nhà nói riêng đang còn thời hạn. Nếu các bên không hề có một vi phạm nào về nghĩa vụ do pháp luật quy định làm phát sinh quyền đơn phương... của bên kia, cũng không có sự kiện pháp lýa nào làm cho hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện được, thì một bên chỉ có quyền đơn phương... nếu các bên có thoả thuận về việc đơn phương... khi giao kết hợp đồng.

    Trường hợp các cên cũng không có thỏa thuận trong hợp đồng thì yêu cầu đơn phương... của một bên nhất thiết phải được sự chấp thuận của bên kia.
    Cập nhật bởi admin ngày 21/09/2010 02:47:51 PM

    Hãy làm tất cả những gì trong phạm vi cho phép và khả năng có thể!

     
    Báo quản trị |