Vào tháng 8/2024 sắp tới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Theo đó, sẽ có những quy định mới về giao dịch nhà ở. Cụ thể như sau.
Xem thêm: Đề xuất phạt đến 600 triệu đồng với chủ đầu tư không đề nghị cấp sổ đỏ cho người mua
(1) Từ 01/8, thanh toán tiền mua nhà phải chuyển khoản?
Căn cứ Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau:
- Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
- Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
- Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.
Theo đó, kể từ 01/8/2024 (ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực thi hành) thì chỉ các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh/kinh doanh dịch vụ bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng mới phải thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng.
(2) Thủ tục mua nhà mới nhất hiện nay
Căn cứ Điều 162 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8) quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như sau:
- Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) đảm bảo có các nội dung tối thiểu được quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/07/10/HOP-DONG-MUA-BAN-NHA-O.doc Mẫu hợp đồng mua bán nhà 2024
Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.
- Để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN đối với nhà ở đó.
Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN cho bên mua, bên thuê mua. Tuy nhiên, cũng loại trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp.
- Trường hợp bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và có quyền nhận quyền sử dụng đất ở có nhà ở đó thì khi thực hiện cấp GCN, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Như vậy, theo quy định hiện hành, việc mua bán nhà ở phải tuân thủ theo nguyên tắc như đã nêu trên.
(3) Phải ghi chính xác giá mua bán thực tế của nhà ở trong hợp đồng
Cụ thể, tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau:
- Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng.
Trường hợp có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Theo đó, từ 01/8/2024, các bên khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải ghi chính xác giá giao dịch thực tế tại hợp đồng.
