Tranh chấp tiền đặt cọc khi bên bán không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xin chào luật sư !
 
Hiện tại tôi đang có một vướng mắc, nhờ luật sư tư vấn giúp
Chuyện là tôi có đi mua một miếng đất ruộng. Hai bên đồng ý mua bán và làm giấy đặt cọc. 
Nội dung giấy đặt cọc có ghi" Ông bà bên mua là tôi, đặt cọc 100 triệu. Và hẹn 20 ngày sau khi đo đất và lo thủ tục giấy tờ xong sẽ giao đủ số tiền còn lại. Trong thời gian này ông/bà: Bên bán không được bán cho ai và giữ nguyên hiện trạng hoa màu. Nếu ông/bà bên bán thay đổi ý kiến không bán cho ông/bà bên mua thì phải chịu bồi thường gấp ba lần số tiền đặt cọc đã nhận (tức là bẻ cọc). Nếu như ông/bà bên mua không mua thì coi như số tiền đã giao bị hủy bỏ.
Ông/ bà bên bán cam kết lô đất: trên không tranh chấp, nếu sau này có ai tranh chấp hoặc kiện tụng thì Ông/bà bên bán sẽ chịu hoàn toàn trước pháp luật. Giấy giao nhận đặt cọc được giữ làm 2 bản, có đọc cho 2 bên cùng nghe và ký tên.

Tuy nhiên sau 20 ngày bên bán vẫn chưa làm xong giấy tờ (chưa thể công chứng hợp đồng và giao biên nhận lấy giấy quyền sử dụng đất cho bên mua) nên bên mua chưa giao số tiền còn lại cho bên bán. Biết tin chưa có giấy tờ nên vào ngày thứ 19 bên mua có đến nhà bên bán để thỏa thuận tiếp chừng nào có công chứng hợp đồng và có biên nhận thì mới giao tiền (thỏa thuận miệng không làm giấy tờ)
Khoảng vài ngày sau bên bán hẹn bên mua đi ký và công chứng hợp đồng nhưng lại đòi bên bán bổ sung giấy xác nhận thuộc Hội nông dân thì mới làm giấy chứng nhận được. Vì nơi thường trú của bên mua đã giải thể Hội nông dân nên không thể xác nhận được dẫn đến việc không thể làm giấy tờ được.

Từ đây bên mua quyết định không mua nữa.
Vậy xin hỏi luật sư bên mua có đòi lại được cọc hay không ? Nếu bên bán không đồng ý trả cọc thì bên mua phải làm sao ? 

Mong luật sư tư vấn giúp !

Chân thành cám ơn !