Chào bạn!
Vấn đề bạn hỏi, Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:
1. Về giá trị pháp lý của vi bằng
Theo quy định tại Điều 28 Mục 2 Nghị định 61/2009/NĐ-CP vi bằng có 2 giá trị pháp lý: (1) Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; (2) Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Như thông tin bạn trao đổi, được hiểu diện tích đất của người cháu không đủ diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nên đã hợp với thửa đất của gia đình bạn để đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Khi thực hiện việc này, hai bên có nhờ cơ quan thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự thỏa thuận giữa hai bên. Dựa trên cơ sở nội dung vi bằng, cháu bạn có quyền khẳng định quyền sử dụng đất của mình với phần diện tích 34m2.
2. Về việc chuyển nhượng đất
Theo quy định của pháp luật, bạn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật sau:
(1) Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp; đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; đất còn thời hạn sử dụng.
(2) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực;
(3) Diện tích tách thửa và diện tích còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiếu mà pháp luật quy đinh. Diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa căn cứ và sự phù hợp và theo quy định cụ thể của từng địa phương.
Qua thông tin bạn trao đổi được hiểu, quyền sử dụng đất của bạn hiện nay có một phần diện tích đất của cháu bạn (do phần diện tích này không đủ diện tích tối thiểu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng), do vậy, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình bạn buộc phải thỏa thuận với cháu của bạn trước khi thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng.
Trường hợp 1: cháu bạn đồng ý chuyển nhượng phần diện tích đất của mình cùng bạn, hai bên lập vi bằng về việc này và bạn tiến hành thủ tục chuyển nhượng như bình thường.
Trường hợp 2: nếu cháu bạn không đồng ý chuyển nhượng phần diện tích đất của mình thì hai bên cần thiết lập vi bằng về việc này và bạn phải thông báo cho bên nhận chuyển nhượng về hiện trạng sử dụng đất để hai bên có thỏa thuận trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thủ tục và trình tự ký hợp đồng, sang tên quyền sử dụng đất
* Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng:
- Hồ sơ gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy tờ nhân thân hai bên mua bán: bản sao chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu bên mua/bán đã có vợ, chồng) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu bên mua/bán đang còn độc thân);
Sau khi xem xét hồ sơ, cơ quan công chứng sẽ tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phát hành hợp đồng cho hai bên hoàn thiện hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất để thực hiện thủ tục sang tên.
* Thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã được công chứng);
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy tờ nhân thân hai bên mua bán: bản sao chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu bên mua/bán đã có vợ, chồng) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu bên mua/bán đang còn độc thân);
+ Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);
+ Đăng ký biến động đất.
Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ xem xét giải quyết trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc.
(Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013).
Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.
Thân chúc bạn và gia đình sức khỏe.
Trân trọng./.
