Trường hợp chuyển đất vườn sang đất ở thông thường xảy ra ở các khu vực nông thôn. Do nhu cầu sinh hoạt hoặc tặng cho hay thừa kế mà sau đó thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Vậy, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở để làm nhà. Vậy khi chuyển đổi phải tính tiền sử dụng đất ra sao? Thủ tục chuyển đổi như thế nào?
1. Đất vườn là gì?
Hiện chưa có văn bản nào giải thích rõ về đất vườn, tuy nhiên tại Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC quy định đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Từ quy định trên, có thể hiểu đất vườn là phần đất dùng để trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở.
2. Đất vườn có thời hạn bao nhiêu năm?
Thời hạn sử dụng đất cũng là một vấn đề đáng quan tâm vì đất vườn là đất nông nghiệp nên thời hạn sử dụng đất được xác định theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013 như sau:
(1) Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn là 50 năm.
Trên thực tế đất vườn chủ yếu có nguồn gốc là được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất xác định).
(2) Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất vườn (đất nông nghiệp) có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm.
Theo đó, đất vườn có thời hạn sử dụng đất là 50 năm đối với đất được công nhận quyền sử dụng đất hoặc không quá 50 năm đối với đất cho thuê.
3. Khi nào được chuyển đất vườn sang đất ở?
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó có chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Đồng thời khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được chuyển nếu có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của UBND cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
4. Tính thu tiền sử dụng đất đối với đất chuyển
Khi đã xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất theo khoản 4, Điều 7 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:
Căn cứ Phiếu chuyển thông tin địa chính do cơ quan tài nguyên môi trường cung cấp, trong đó có xác định diện tích đất trong hạn mức, diện tích đất vượt hạn mức theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP; cơ quan thuế tính và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân.
Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên, trường hợp đã được UBND huyện ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định: Địa điểm, vị trí, diện tích đất trong và ngoài hạn mức, mục đích sử dụng đất, theo đó phần diện tích vượt hạn mức cụ thể là bao nhiêu, đề nghị ông liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Phong để biết thêm chi tiết.
Căn cứ Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển sang, Chi cục Thuế và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định.
Như vậy, để tính thu tiền sử dụng đất cụ thể thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển đổi và phải được UBND cấp phép sau đó Văn phòng đăng ký đất đai mới xác định thông tin đất chuyển để gửi Chi cục Thuế để tính giá đất.
