Chào bạn,
Căn cứ khoản 4 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định:
"Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở
...
4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý."
Căn cứ Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định:
"Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
...
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.
...
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."
Căn cứ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
"Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
..."
Căn cứ Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
"Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý."
Căn cứ Điều 478 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
"Điều 478. Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.
2. Trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại."
Từ các căn cứ trên, bên thuê nhà chỉ được phép cho thuê lại nhà ở khi được bên cho thuê đồng ý. Trường hợp này, bên thuê nhà không được bên cho thuê đồng ý nhưng vẫn cho bạn thuê lại thì bên cho bạn thuê nhà đang vi phạm quy định pháp luật và vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng thuê với chủ nhà.
Tuy nhiên, xét bản chất quan hệ giữa bạn và bên cho thuê nhà thì đây là quan hệ dân sự, mặc dù bên cho thuê đang sai phạm khi cho bạn thuê lại nhà nhưng thực tế việc cho thuê là có thật, bạn vẫn được thuê nhà cho đến thời điểm bên cho thuê chấm dứt hợp đồng nên chưa đủ cơ sở để xác định yếu tố lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Ở đây, bên cho thuê đang vi phạm thỏa thuận, vi phạm nghĩa vụ đảm bảo quyền thuê nhà của bạn, đây là quan hệ dân sự. Do đó, việc bên cho thuê vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng, đơn phương chấm dứt trái quy định pháp luật thì bạn có quyền khởi kiện bên cho thuê ra Tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với những thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi trái pháp luật của bên cho thuê gây ra.
