Thừa kế tài sản có cần ý kiến của người đã biệt tích 21 năm?

Rất mong các luật sư có thể giúp em vấn đề này:

Nhà em có một lô đất mang tên của mẹ em, mà mẹ em đã mất hơn 10 năm, và khi mất thì không để lại di chúc. giờ đây em muốn chuyển quyền sử dụng đất sang tên em (em sinh năm 1985) và em gái của em cùng sở hữu chung theo hàng thừa kế thứ nhất. tuy nhiên chính quyền địa phương lại không chịu xác nhận cho em được làm sổ đỏ. và còn đòi hỏi một yêu cầu rất phi lý là cần bố em phải có một lá đơn từ bỏ quyền thừa kế lúc đó mới  chịu xác nhận chuyển quyền sử dụng đất. nhưng bố em lại bỏ nhà đi từ năm 1990 tức là đã 21 năm rồi.

 và từ đó cắt đứt mọi liên hệ với gia đình. gần đây em được biết là bố đã lập gia đình với người khác và cũng đã thay đổi tên họ khác. em có nhờ bố xác nhận theo yêu cầu của phường xã nhưng giờ đây bố đã không còn liên quan gì với cái tên của 21 năm trước và có một cái tên  và chứng minh nhân dân mới nên không thể xác nhận cho em được. còn chính quyền địa phương thì lại không đồng ý cho em chuyển tên trong sổ đỏ.

trong khi đó sổ đỏ và hộ khẩu nhà em đều không có tên của bố. mà trước đây bố và mẹ cũng không hề đăng ký kết hôn. và theo em được biết như vậy thì bố em không hề có bất cứ quyền lợi nào trong việc phân chia quyền thừa kế từ sổ đỏ mang tên của mẹ em đúng không ạ? giờ đây em rất băn khoăn vì trong vài năm trước em cũng đã đổi hộ khẩu mới mang tên em là chủ hộ. còn sổ đỏ vẫn là tên của mẹ em.

Có người nói với em là chỉ cần đăng thông báo bố em mất tích trong vòng 21 năm là được vì từ ngày bỏ nhà đi bố em đã không hề trở về địa phương mà cư trú ở một tỉnh rất xa và cũng đã thay tên đổi họ.  tuy nhiên em rất băn khoăn là hiện tại bố em còn sống nên liệu em có làm được không ạ? và em phải nói như thể nào để chính quyền địa phương hiểu và đồng ý chuyển quyền sử dụng đất sang tên chị em em ạ?

 rất mong các luật sư giải đáp cho em? Em xin chân thành cảm ơn các luật sư.