Hiện nay, có những khoản thu nào từ bất động sản được miễn thuế TNCN? Hồ sơ và thủ tục khai miễn thuế như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau.
(1) Những khoản thu nào từ bất động sản được miễn thuế TNCN?
Hiện nay, có 05 khoản thu nhập từ bất động sản được miễn thuế TNCN được quy định cụ thể tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
- Trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất 01 nhà ở, quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì sẽ được miễn thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở đó của cá nhân.
- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất.
- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được Nhà nước giao để sản xuất.
Theo đó, hiện nay, có tất cả là 05 khoản thu nhập từ bất động sản sẽ được miễn thuế TNCN như đã nêu trên.
(2) Hồ sơ khai miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ bất động sản gồm những gì?
Hiện nay, hồ sơ khai miễn thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) được thực hiện theo Quyết định 2780/QĐ-BTC năm 2023 như sau:
(*) Trường hợp giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. Hồ sơ miễn thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/10/09/MAU%2003-B%C4%90S-TNCN_2780-QD-BTC-2023.doc Mẫu số 03/BĐS-TNCN
Theo đó, cơ quan thuế sẽ khai thác thông tin trong CSDL quốc gia về dân cư theo quy định để giải quyết thủ tục. Trường hợp không thể khai thác thì người nộp thuế cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc xác định đối tượng được miễn thuế theo từng trường hợp, cụ thể như sau:
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa vợ với chồng: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong CSDL quốc gia về dân cư hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Quyết định của Tòa án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn; hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong CSDL quốc gia về dân cư hoặc bản sao Giấy khai sinh. Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao Quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền.
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong CSDL quốc gia về dân cư hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa ông nội, bà nội với cháu nội: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong CSDL quốc gia về dân cư có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa ông, bà nội và cháu nội.
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong CSDL quốc gia về dân cư có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh mối quan hệ giữa ông, bà ngoại và cháu ngoại.
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa anh, chị, em ruột với nhau: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong CSDL quốc gia về dân cư của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mới quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền chứng minh có quan hệ huyết thống.
+ Đối với bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể: Xác nhận thông tin về cư trú hoặc Thông báo số định danh cá nhân và thông tin công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể.
+ Trường hợp chuyển nhượng bất động sản, thừa kế, quà tặng thuộc đối tượng được miễn thuế thì ngoài giấy tờ kể trên, người chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng có thể sử dụng các giấy tờ khác có xác nhận của cơ quan cấp có thẩm quyền về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, thừa kế quà tặng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.
(**) Trường hợp cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, hồ sơ bao gồm: Bản sao quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền.
(***) Trường hợp chuyển đổi vị trí đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất, hồ sơ bao gồm:
- Văn bản thỏa thuận việc chuyển đổi đất hoặc hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các bên được cơ quan cấp có thẩm quyền xác nhận.
Bản sao các giấy tờ đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản, chuyển đổi đất nông nghiệp được miễn thuế phải có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan cấp có thẩm quyền.
Trường hợp không có thì người chuyển nhượng, các bên chuyển đổi đất cho nhau phải xuất trình bản chính để cơ quan thuế kiểm tra đối chiếu.
(****) Trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có một nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định, thì cá nhân chuyển nhượng nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại điểm 9.3 Phụ lục I Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP
(3) Thủ tục khai miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ bất động sản như thế nào?
Cũng theo Quyết định 2780/QĐ-BTC năm 2023, thủ tục khai miễn thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) được thực hiện như sau:
Bước 01: Cá nhân chuyển nhượng bất động sản thuộc diện miễn thuế (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) chuẩn bị 01 bộ hồ sơ và nộp hồ sơ miễn thuế cùng với hồ sơ khai thuế theo quy định tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản.
Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Bước 02: Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ:
Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc hồ sơ được gửi qua đường bưu chính: Cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo quy định.
Trường hợp hồ sơ được nộp đến cơ quan thuế thông qua giao dịch điện tử, việc tiếp nhận, kiểm tra, chấp nhận, giải quyết hồ sơ và trả kết quả thông qua hệ thống xử lý dữ liệu điện tử của cơ quan thuế.
Trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, công trình xây dựng, nhà ở đã được chủ dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định) giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. Cơ quan thuế có trách nhiệm khai thác thông tin trong CSDL quốc gia về dân cư theo quy định tại Điều 84 Thông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 43/2023/TT-BTC để giải quyết thủ tục miễn thuế cho người nộp thuế.
Trường hợp không thể khai thác thông tin về cư trú của công dân trong CSDL quốc gia về dân cư thì người nộp thuế cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc xác định đối tượng được miễn thuế theo từng trường hợp.
Bước 03: Cơ quan thuế xem xét giải quyết hồ sơ và trả kết quả theo quy định.
Theo đó, thủ tục khai miễn thuế TNCN đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) hiện bao gồm 03 bước như đã nêu trên.
