.png)
>>>Toàn bộ quy định về giải quyết tranh chấp đất đai của 63 tỉnh, thành
Khi xảy ra tranh chấp đất đai, nếu chủ sở hữu đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng thì câu chuyện tranh chấp dường như sẽ được giải quyết đơn giản và dễ dàng hơn. Tuy nhiên, nếu trường hợp người sử dụng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng thì hướng giải quyết thế nào? Cùng theo dõi bài viết dưới đây để có câu trả lời nhé.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất bao gồm những loại giấy tờ nào?
Trước hết, ngoài khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chúng ta cần nắm được các giấy tờ cần thiết chứng minh quyền sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp đất đai gồm những gì. Nội dung này được đề cập đến trong quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, theo đó, những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất gồm có:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ (các bạn có thể xem các loại giấy tờ khác trong trường hợp này cụ thể bao gồm những giấy tờ gì tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Như vậy, trường hợp các bên trong tranh chấp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác nêu trên thì được xem là tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật đất đai 2013.
Lưu ý: Để thuận tiện cho bạn đọc dễ tiếp cận và nhận diện, sau đây mình sẽ sử dụng từ “sổ đỏ” nhằm gọi chung cho “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất”.
Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp không có sổ đỏ
Khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có sổ đỏ thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:
- Thứ nhất: Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra.
Ví dụ như: biên lai thu thuế đất, giấy tờ chứng minh quá trình khai thác hưởng hoa lợi từ đất, người làm chứng (nếu có),...
- Thứ hai: Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương.
Có thể được thực hiện thông qua việc cơ quan có thẩm quyền đo đạc, thẩm định tại chỗ, vẽ sơ đồ thửa đất, diện tích đất tranh chấp,...
- Thứ ba: Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Thứ tư: Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước.
- Thứ năm: Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Mặt khác, ngoài những căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ nêu trên, cơ quan có thẩm quyền cũng có thể căn cứ dựa vào: Biên bản hòa giải của ấp, xã, phường, thị trấn; lời khai của các bên; giấy tờ, hợp đồng giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất của các bên; kết quả giám định (nếu có),...
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ
Việc giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ được tiến hành qua 02 thủ tục:
1. Hòa giải
Các bên tranh chấp tự hòa giải với nhau, nếu hòa giải không thành thì yêu cầu Ủy ban nhân cấp xã hòa giải.
- Nếu thành: UBND cấp xã lập biên bản chứng nhận kết quả hòa giải. Nếu hòa giải mà làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất ban đầu thì UBND cấp xã phải gửi biên bản cho Phòng tài nguyên môi trường hoặc Sở tài nguyên môi trường để được thông qua và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy đai mới.
- Nếu không thành: Yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
2. Giải quyết tranh chấp
Trường hợp hòa giải không thành, các bên lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp:
>>>Theo thủ tục hành chính:
Tùy vào từng vụ việc mà sẽ do UBND cấp huyện hay UBND cấp tỉnh giải quyết:
+ UBND cấp huyện: Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
+ UBND cấp tỉnh: Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
>>>Theo thủ tục tố tụng dân sự:
Người khởi kiện sẽ chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ gửi đến Tòa án có thẩm quyền.
Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản là tòa có thẩm quyền trong trường hợp này (điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015). Tuy nhiên, nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết. Các bên thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án thì Tòa án sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, nếu không thành vụ án sẽ được đưa ra xét xử theo quy định của pháp luật.
