Môi giới BĐS đóng vai trò kết nối người mua và người bán, góp phần thúc đẩy giao dịch thành công. Vậy, nếu giao dịch không thành công, người môi giới có được nhận thù lao không?
(1) Quy định về thù lao của cá nhân hành nghề môi giới BĐS
Theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh BĐS 2023, doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS có các quyền sau đây:
Đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS:
- Thực hiện môi giới bất động sản
- Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch
- Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên
- Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
- Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra
- Quyền khác theo hợp đồng
Đối với cá nhân hành nghề môi giới BĐS:
- Các quyền giống với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, trừ các quyền khác theo hợp đồng
- Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới BĐS
Như vậy, cá nhân hành nghề môi giới BĐS có quyền được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới BĐS.
Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã tách hai chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là doanh nghiệp và cá nhân ra thành hai chủ thể khác nhau, không còn quy định chung cho cả hai chủ thể như quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Lý giải cho điều này chính là do Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã siết chặt các quy định về cá nhân hành nghề môi giới BĐS hơn so với luật hiện hành, do đó, chủ thể này sẽ phải đáp ứng thêm một số yêu cầu, quy định riêng dành cho cá nhân khi hành nghề môi giới BĐS từ 01/01/2025 (ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực).
(2) Thù lao của cá nhân hành nghề môi giới BĐS có phụ thuộc vào kết quả giao dịch không?
Theo Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thù lao của cá nhân hành nghề môi giới BĐS được quy định như sau:
“Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.”
Như vậy, hiện nay cá nhân hành nghề môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao mà không phụ thuộc vào kết quả giao dịch giữa khách hàng và người thứ ba. Nếu giao dịch được thực hiện thành công thì người môi giới sẽ được hưởng thêm một khoản hoa hồng.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh BĐS 2023, quy định về thù lao, hoa hồng được hưởng của cá nhân hành nghề môi giới BĐS đã có sự thay đổi lớn, cụ thể:
- Cá nhân hành nghề môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.
- Mức thù lao, hoa hồng do hai bên thỏa thuận.
- Mức thù lao không phụ thuộc vào giá trị giao dịch.
Như vậy, tại Luật Kinh doanh BĐS 2023 tiền thù lao, hoa hồng không còn được quy định riêng thành hai Điều như trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nữa mà được gộp vào chung một Điều luật.
Bên cạnh đó, quy định tiền thù lao không phụ thuộc vào kết quả giao dịch đã bị bãi bỏ và thay vào bằng quy định mức thù lao không phụ thuộc vào giá trị giao dịch.
Tuy pháp luật không quy định nhưng khi xét về tính chất của tiền thù lao và tiền hoa hồng, có thể hiểu, tiền thù lao là số tiền chắc chắn sẽ được nhận để thực hiện việc môi giới dù kết quả giao dịch có thành công hay không; còn hoa hồng có tính chất như một khoản thưởng thêm, khi giao dịch thành công thì người môi giới mới được nhận hoa hồng.
Ngoài ra, cá nhân hành nghề môi giới BĐS sẽ không được nhận thù lao, hoa hồng trực tiếp từ khách hàng nữa mà chỉ được hưởng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà thôi. Quy định này là hệ quả của việc thay đổi các quy định về hình thức hành nghề của cá nhân hành nghề môi giới BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS 2023.
Theo đó, khi Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực, cá nhân hành nghề môi giới BĐS không được hành nghề độc lập như hiện nay nữa mà bắt buộc phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS (căn cứ điểm b khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS 2023). Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các thay đổi về hình thức nhận thù lao, hoa hồng của cá nhân hành nghề BĐS từ 01/01/2025.
Tổng kết lại, thù lao của cá nhân hành nghề môi giới BĐS không phụ thuộc vào kết quả giao dịch, tuy nhiên từ 01/01/2025 thì cá nhân hành nghề môi giới BĐS sẽ nhận thù lao từ doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chứ không nhận trực tiếp từ khách hàng nữa.
