Bất động sản nói chung và đất đai nói riêng luôn được nhiều sự quan tâm của người dân vì đây là những tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, việc đất đai bị thu hồi khiến không ít người dân bức xúc. Để giúp người dân hiểu rõ hơn, bài viết xin tổng hợp những trường hợp nào bị thu hồi đất và mức bồi thường ra sao.
I. THU HỒI ĐẤT
1/ Phân biệt thế nào là thu hồi đất và trưng dụng đất?
- Thu hồi: theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
-Trưng dụng:Trong Luật Đất đai không có định nghĩa cụ thể nhưng có thể hiểu như sau: Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
Bài viết này chỉ tập trung khai thác trường hợp bị thu hồi đất.
2/ Khi nào nhà nước được thu hồi đất?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 15 Luật Đất đai 2013, Nhà nước được thu hồi đất trong trường hợp sau:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (quy định cụ thể tại Điều 61,62,63)
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; (quy định cụ thể tại Điều 64)
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. (quy định cụ thể tại Điều 65)
3/ Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất?
Thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 66 như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
+ Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
+ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
-Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
+ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.
4/ Thủ tục thu hồi đất:
- Đối với trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Thông báo chậm nhất 90 ngày đối với trường hợp đất nông nghiệp và 180 ngày đối với trường hợp đất phi nông nghiệp (Điều 67, 69)
- Đối với trường hợp thu hồi đất vì vi phạm pháp luật về đất đai: Theo quy định tại Điều 66 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Đối với trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: Theo quy định tại Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
II. BỒI THƯỜNG:
1/ Những trường hợp KHÔNG ĐƯỢC bồi thường về đất:
Theo quy định tại Điều 82, Nhà nước không bồi thường trong những trường hợp sau:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định;
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Đất được Nhà nước giao để quản lý;
- Đất thu hồi trong các trường hợp do vi phạm pháp luật về đất đai
Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này, trừ trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
2/ Điều kiện bồi thường về đất: Xem quy định tại Điều 75
3/ Nguyên tắc bồi thường về đất (Điều 74)
- Chỉ bồi thường khi đáp ứng đủ điều kiện trên.
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
4/ Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất:
Những trường hợp được bồi thường về đất, chi phí đầu tư về đất và mức bồi thường được quy định cụ thể từ Điều 76 – 81 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 47/2014/NĐ-CP
5/ Bồi thường về những thiệt hại tài sản khi bị tịch thu đất:
- Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản; Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
- Những trường hợp được bồi thường và mức bồi thường được quy định cụ thể từ Điều 89-91 Luật Đất đai 2013
- Những trường hợp không được bồi thường (Điều 92)
+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
+ Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
+Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.
6 / Hỗ trợ về khi Nhà nước thu hồi đất:
Các khoản hỗ trợ:
- Hỗ trợ đời sống và sản xuất (Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 84)
- Hỗ trợ tái định cư với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)
- Hỗ trợ khác (Điều 23,24,25 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)
Bài viết nếu có sai sót mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các quý thành viên DanLuat.
