Thỏa thuận trên hợp đồng mua nhà bằng giấy tay có hợp pháp

Chào luật sư.

Hiện nay tôi đang có vướng mắc rất cần sự giúp đỡ của luật sư. Nội dung như sau:

Hiện tôi đang giao dịch mua căn nhà có diện tích 4x11 ấp 4, đông thạnh, Hóc Môn. Chồng tôi đã đặt cọc tiền nhà rồi, nhưng khi tôi tới gặp và hỏi rõ thì căn nhà trên là một phần của miếng đất do ông Viên đứng tên, nhưng ông Viên không có giấy tờ gì chứng minh rằng đó là đất của ông.Ông giải thích đó là đát do ông bàn để lại cho ông. Nay ông Viên bán lại cho bà Tiên, bà tiên xây nhà lên và bán cho tôi.

Vậy cho hỏi khi làm hợp đồng thì người đứng tên hợp pháp là ai? vì bà tiên mua lại của ông Viên cũng là giấy tay.
Do bà Tiên cam kết diện tích trên bà có thể làm sổ đỏ cho chồng tôi đứng tên được nhưng tôi phải chi ra 20 triệu làm chi phí giấy tờ. Vì căn nhà mua là 350 triệu nên tôi có ghi trên hợp đồng như sau:"

Các quy định khác do hai bên thoả thuận:

- Bên mua giữ lại 15.000.000đ để làm tin. Trong vòng 06 tháng kể từ ngày ký hợp đồng này nếu bên bán cung cấp được sổ đỏ mang tên người mua là ông Lê Quý Quỳnh thì bên mua sẽ hoàn lại 15.000.000đ còn lại. Chi phí làm giấy tờ nhà đất 20.000.000đ phát sinh bên mua sẽ đưa cho bên bán. Nếu sau 06 tháng mà bên bán không làm được sổ đỏ do bên mua đứng tên thì bên bán phải hoàn lại số tiền 20.000.000đ mà bên mua đưa cho bên bán làm chi phí giấy tờ nhà đất. Mặt khác bên bán phải trả đền bù gấp đôi số tiền mà bên mua đã bỏ ra để mua nhà cụ thể số tiền 670.000.000đ."

Vậy hợp đồng này có hợp pháp không? và nếu có tranh chấp hoặc bên bán không thực hiện đúng theo hợp đồng thì pháp luật có đứng ra giải quyết hay không?
Mong được sự trả lời của luật sư sớm.
Trân trọng.

Trả lời:

Theo thư bà hỏi tôi có thể hiểu rằng việc mua nhà giữa vợ chồng bà với bà Tiên được thực hiện bằng Giấy tay, không có công chứng hoặc chứng thực vào thời điểm sau ngày 1/1/2006 (ngày Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực).
Theo quy định tại Điều 450, Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định như sau:"Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".
Căn cứ các quy định của Bộ luật dân sự 2005 (Điều 122, Điều 124, Điều 134), do việc mua bán nhà giữa vợ chồng bà với bà Tiên chỉ được viết bằng giấy tay không có sự chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của  nên việc mua bán này  là giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức

Trong trường hợp các bên xảy ra tranh chấp, một trong hai bên có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp thì Toà án sẽ quyết định buộc vợ chồng bà và bà Tiên cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà; nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì tòa án mới tuyên bố giao dịch này vô hiệu (điều 134, Bộ luật dân sự 2005).

Căn cứ quy định tại Điều 137, Bộ luật dân sự năm 2005, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là: Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Trân trọng kính chào!

Trần Minh Quân ([email protected]) - Hãy gửi mail tôi sẽ giải đáp cho bạn trong khả năng kiến thức, hiểu biết của tôi.