Trong thực tế hiện nay khi các bên có các nghĩa vụ với nhau thì để đảm bảo quyền lợi của mình các bên sẽ lựa chọn sử dụng các biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ để giảm thiểu rủi ro phát sinh trong giao dịch dân sự và trong các biện pháp bảo đảm đó thế chấp tài sản là một trong những biện pháp thông dụng nhất thường được các bên lựa chọn áp dụng, điều này khiến cho hiện nay các cụm từ như thế chấp tài sản, thế chấp nhà ở, thế chấp quyền sử dụng đất đã trở thành những cụm từ hết sức phổ biến khi việc dùng tài sản thế chấp đã trở thành một thông lệ, một biện pháp đảm bảo chắc chắn cho các bên trong giao dịch dân sự.
Khác với các loại tài sản thông thường khác, nhà ở vừa là bất động sản được đăng ký vừa là tài sản có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp nơi ở và nhu cầu sinh hoạt nên các giao dịch liên quan đến nhà ở cũng không đơn giản như các loại tài sản khác: Ví dụ điển hình như trong trường hợp nhà ở là tài sản chung, thuộc quyền sở hữu của nhiều người nhưng chỉ có 1 người có nhu cầu thế chấp hay trong một số trường hợp căn nhà đem đi thế chấp lại đang được cho người khác thuê thì trong các trường hợp này nên xử lý như thế nào:
- Theo Điều 145 Luật Nhà ở “Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần.” Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản, theo quy định Bộ luật Dân sự 2015 thì sở hữu chung trong có hai loại là sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Như vậy theo quy định trên thì đối với sở hữu chung hợp nhất thì việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vì trong trường hợp sở hữu chung hợp nhất thì phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung, như vậy phần quyền sở hữu ở đây chỉ hợp nhất và hoàn thiện để xác định chỉ khi có đủ các chủ thể của sở hữu chung hợp nhất.
Trong trường hợp là sở hữu chung theo phần thì các chủ sở hữu có quyền thế chấp phần tài sản thuộc sở hữu chung của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không cần sự đồng ý của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác.
- Còn trong trường hợp thế chấp nhà ở đang cho thuê thì theo quy định tại Điều 146 Luật Nhà ở 2014 điều kiện về việc thế chấp nhà ở đang cho thuê là bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Về quyền lợi của bên thuê nhà ở vẫn được pháp luật bảo vệ về quyền tiếp tục thuê nhà ở đang bị thế chấp cho đến khi hết hạn hợp đồng thuê nhà ở. Hay thậm chí trong trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở vẫn được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.
