Thắc mắc về việc vay vốn của Doanh nghiệp

Xin chào luật sư. Chúng tôi là công ty 100% vốn nước ngoài. Chúng tôi có hợp tác chung với một số đối tác Việt Nam và một trong số những công ty này do kẹt vốn nên muốn vay mượn chúng tôi một số tiền và thế chấp bằng sổ đỏ. Vậy chúng tôi muốn hỏi luật sư trong trường hợp chúng tôi là công ty 100% vốn nước ngoài hoặc cá nhân người nước ngoài đứng tên cho vay và bên Việt Nam là cá nhân đứng ra nhận tiền vay và thế chấp bằng sổ đỏ thì chúng tôi phải làm thế nào để đảm bảo an toàn và đúng luật pháp Việt Nam? Trong trường hợp phía đối tác Việt Nam không trả tiền đã vay thì chúng tôi có quyền sử dụng miếng đất trên sổ đỏ để xây dựng (có thời hạn?) hoặc có thể phát mãi sổ đỏ được hay không?

Xin cảm ơn luật sư.

Tôi hoàn toàn ủng hộ cách đặt vấn đề của Trinhnv_dn. Vì không Phòng Công chứng nào chứng nhận Hợp đồng thế chấp QSDĐ của một công ty 100% vốn nước ngoài với cá nhân Việt Nam (ngoại trừ Tổ chức tín dụng nước ngoài hoăc trong nước) vì trong giấy chứng nhận đầu tư của Cty 100% vốn nước ngoài không thể có chức năng nhận thế chấp giống các tổ chức tín dụng được. Trong trường hợp này Cty muốn lấy QSDĐ làm tài sản đảm bảo khoản vay trên thì Cty có thể lách luật một tý bằng cách tránh sử dụng tên hợp đồng là "Hợp đồng thế chấp" mà nên lập một văn bản có nội dung gần giống HĐ thế chấp, ví dụ tên văn bản là "VĂN BẢN THỎA THUẬN" trong đó các bên sẽ thỏa thuận nội dung cụ thể như: nghĩa vụ bảo đảm là gì? tài sản để bảo đảm là QSDĐ, trị giá tài sản bảo đảm, mô tả tài sản theo giấy chứng nhận QSDĐ? Quyền và nghĩa vụ của các bên,...văn bản này chỉ ký song phương có nghĩa là Cty ký với cá nhân (không có công chứng, thì đương nhiên cũng không đăng ký giao dịch bảo đảm) thì khi có tranh chấp giữa các bên thì văn bản này vẫn được Tòa án chấp nhận để giải quyết mà không bị vô hiệu nếu làm HĐ thế chấp.
Một số nội dung trao đổi cùng các bạn.

Bộ luật dân sự 2005 đã quy định vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch. Tài sản đảm bảo có thể là tài sản hình thành trong tương lai, nghĩa là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
Như vậy, tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp chưa xác định được tài sản là của B hay của A, tài sản này hình thành trong tương lai nên việc thế chấp nêu trên không trái quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khi tài sản hình thành thì quyền sở hữu bắt buộc phải thuộc bên bảo đảm (tức của A).

Ngoài ra, chủ đầu tư, theo tôi được biết thì không nhất thiết phải là chủ sở hữu của tài sản đã đầu tư, nghĩa là B có thể là chủ đầu tư, đầu tư hình thành tài sản nào đó, nhưng sau khi tài sản hình thành và thiết lập quyền sở hữu thì có thể đứng tên sở hữu của A)
Tuy nhiên, tại sao ngân hàng C không ký kết hợp đồng vay vốn với công ty B (vì theo lẽ thông thường, khi B là chủ đầu tư thì khi tài sản hình thành sẽ thuộc sở hữu của B, khả năng này là rất lớn và phổ biến). Nếu cho A vay mà NH C không kiểm soát được dẫn đến việc sau này B đứng tên số tài sản đã thế chấp đó thì sẽ rắc rối về sau.
Bạn có thể tham khảo điều 320 Bộ luật dân sự 2005 và điều 4 nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.

Thân chào.