Tòa án nhân dân tối cao đang Dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc.
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/du-thao-giai-quyet-tranh-chap.pdf Dự thảo Nghị quyết Hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc (Lần 2.1).
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/to-trinh-giai-quyet-tranh-chap-dat-coc.pdf Tờ trình Dự thảo Nghị quyết.
(1) Hiệu lực của đặt cọc
Theo Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1), thỏa thuận về đặt cọc là giao dịch dân sự quy định tại Điều 116 Bộ Luật Dân sự 2015 và có hiệu lực khi nó đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015.
Đồng thời, việc đặt cọc sẽ có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc.
Ví dụ: Các bên ký HĐ viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà trong đó ghi nhận bên nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng một khoản tiền để đảm bảo giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng. Ngay sau khi ký hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng giao khoán tiền cho bên chuyển nhượng. Tại đây, tính từ thời điểm bên chuyển nhượng nhận tiền thì HĐ đặt cọc sẽ có hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Tại đây, Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1) cũng nêu rõ trường hợp đặt cọc chỉ để đảm đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện HĐ hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết vừa để bảo đảm cho việc thực hiện thì khi HĐ không giao kết, thực hiện được hoặc vô hiệu thì không đương nhiên làm cho thỏa thuận đặt cọc bị vô hiệu.
(2) Mức phạt cọc
Theo Điều 6 Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1), phạt cọc là thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật, theo đó nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền.
Trường hợp giữa các bên không có thỏa thuận về phạt cọc thì trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì nếu bên đặt cọc yêu cầu, bên nhận đặt cọc vẫn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Tại đây, Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1) đề xuất 02 phương án như sau:
Phương án 01: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” được quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.
Phương án 02: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác nêu trên nhưng không được vượt quá năm lần mức tiền đặt cọc.
Trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận về mức phạt cọc vượt quá 05 lần giá trị tài sản đặt cọc thì khi giải quyết tranh chấp, Tòa án chỉ chấp nhận phạt cọc bằng 05 lần mức tiền đặt cọc.
(3) Trường hợp có tranh chấp về phạt cọc mà các bên không có thỏa thuận về việc xử lý
Theo Dự thảo Nghị quyết, trường hợp các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc mà xảy ra tranh chấp thì sẽ thực hiện như sau:
- Trường hợp đặt cọc để đảm bảo giao kết/thực hiện HĐ: Tại đây, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.
- Trường hợp đặt cọc để đảm bảo giao kết mà trong quá trình thực hiện mới có vi phạm làm cho HĐ không được thực hiện hoặc mới phát hiện HĐ bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyêt tranh châp về vi phạm HĐ hoặc xử lý HĐ vô hiệu sẽ được thực hiện theo thủ tục chung.
- Trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là HĐ cũng bị vô hiệu, thì HĐ đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và HĐ bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự 2015.
Tại đây, Dự thảo Nghị quyết (Lần 2.1) cũng đưa ra ví dụ cho trường hợp này như sau:
Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thỏa thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao đế đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện HĐ mua bán nhà ở với điều kiện khi HĐ mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì giá trị chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì HĐ cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực hiện HĐ thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà. Có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này HĐ mua bán nhà cũng bị vô hiệu theo.
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/to-trinh-giai-quyet-tranh-chap-dat-coc.pdf Tờ trình Dự thảo Nghị quyết.
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/04/22/du-thao-giai-quyet-tranh-chap.pdf Dự thảo Nghị quyết Hướng dẫn áp dụng một số quy định pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc (Lần 2.1).
