Tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất để xây biệt thự

Bên cty em hiện nay có nhận chuyển nhượng 14.500m2 (có 04 giấy chứng nhận của 4 cá nhân) đây là đất thuộc 1 xã của huyện Ba Vì – TP Hà Nội, trong đó có 1.200m2 là đất ở, còn lại là đất vườn, bây giờ bên Cty em có nhu cầu muốn tách ra thành 24 thửa đất , trung bình mỗi lô là khoảng 300m2 để xây biệt thự.

Vậy tư vấn giúp em:

1. Vì có 1.200m2 đất ở nên khi tách ra 24 lô (mỗi lô khoảng 300m2 vì để xây biệt thự) thì mỗi lô chỉ có khoảng 50m2 là đất ở (bằng diện tích này ko đủ xây dựng biệt thự) , còn lại là đất vườn, vì vậy bên em phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vì bên em muốn mỗi lô có 100m2 đất ở và 200m2 đất vườn (1 phần đất vườn sang đất ở ) có đúng không ạ? phải nộp tiền sử dụng đất như thế nào? thuế và phí liên quan đến việc tách thửa? và cơ quan nào giải quyết? 

    2. Công ty em là công ty có chức năng kinh doanh Bất động sản, nên khi nhận chuyển nhượng lô đất trên của các cá nhân, bên em tách ra là 24 lô đất để xây biệt thự thì bên em có phải lập Dự án không ? Hay là chỉ xin giấy phép xây dựng xong là xây theo ý mình ?

Mong các anh/ chị tư vấn giúp em. Em xin chân thành cảm ơn rất nhiều.....