Hiện nay dù pháp luật quy định khi mua bán nhà đất hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp người dân chỉ thực hiện mua bán bằng giấy tay, thậm chí qua nhiều người cũng vẫn chỉ sử dụng giấy tay. Như vậy trong trường hợp này chủ mới muốn làm thủ tục sang tên thì phải làm sao?
A. Trường hợp chuyển nhượng QSDĐ từ ngày 01/7/2014 đến nay
Theo quy định Khoản 3 Điều 188
Luật Đất đai 2013 việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Hay nói cách khác, việc sang tên chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính.
Nếu các bên lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đó chưa có hiệu lực; vì chưa có hiệu lực nên người nhận chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn.
*Như vậy trong trườn hợp đất sang tên qua nhiều người thì xử lý thế nào?
Nếu đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính (chưa sang tên) thì:
- Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ (dù bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán xong nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người chuyển nhượng).
- Nếu người nhận chuyển nhượng cuối cùng muốn việc chuyển nhượng hợp pháp, có hiệu lực pháp luật thì phải liên hệ với người sử dụng đất (người đứng tên trên Giấy chứng nhận - người bán đầu tiên) để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
- Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận không đồng ý thì gặp trực tiếp người đã ký hợp đồng với mình để yêu cầu họ trả lại tiền vì không phải là người sử dụng đất nên không có quyền chuyển nhượng. Trường hợp xảy ra tranh chấp thì nên khởi kiện và yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch này vô hiệu.
Nếu muốn đứng tên trên Giấy chứng nhận thì liên hệ và ký hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tiên hoặc phải làm thủ tục chuyển nhượng cho từng người chủ theo đúng quy định gồm:
1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
2. Kê khai nghĩa vụ tài chính (khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).
3. Đăng ký biến động (đăng ký vào sổ địa chính để sang tên).
B. Trường hợp chuyển nhượng QSDĐ trước ngày 01/7/2014
1. Chủ cũ chưa được cấp Giấy chứng nhận
Khoản 1 Điều 82 Nghị định
43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:
"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”
Theo quy định trên, trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Người được cấp Giấy chứng nhận là người đang sử dụng đất (không phải cấp cho “chủ cũ”).
Lưu ý: Thực tế có địa phương vẫn yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho “chủ cũ”, sau đó mới chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất.
2. Chủ cũ được cấp Giấy chứng nhận
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên.
Như vậy, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 (thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận) mà người đang sử dụng chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì thực hiện theo thủ tục dưới đây để cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình:
* Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 4 Điều 9 Thông tư
24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng mà có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền (giấy viết tay hoặc đánh máy mà có đủ chữ ký của các bên).
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Lưu ý: Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
