1. Về vấn đề đo đạc, chúng tôi tư vấn như sau:
Theo nội dung bạn trình bày thì theo quy định tại Thông 25/2014/TT – BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014
“Điều 11. Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
1. Xác định ranh giới thửa đất
1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.”
Như vậy khi tiến hành đo đạc thì trách nhiệm của cán bộ địa chính thực hiện việc đo đạc như sau:
Thứ nhất: Bên đo đạc sẽ phải phối hợp với các chủ thể như chủ sử dụng, phối hợp với người dẫn đạc, người quản lý khi đo đạc.
Thứ hai: Nếu có tranh chấp mà trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản.
Chính vì thế, người khác không có quyền yêu cầu đo diện tích đất nhà bạn khi chưa có sự đồng ý của bạn vì cán bộ đo không chỉ dựa trên ranh giới trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn mà phải hỏi ý kiến của bạn thì mới được đo.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì: Các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
“a) Điều tra, đánh giá đất đai; cải tạo đất;
b) Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
c) Đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
d) Tư vấn xác định giá đất;
đ) Đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.”
Theo đó, căn cứ vào Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;
b) Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;...”
Như vậy, theo quy định pháp luật trên thì việc đo đạc sẽ do cơ quan địa chính cấp xã tiến hành đo đạc và phải trả khoản tiền dịch vụ cho việc đo đạc này. Theo đó, bạn cần có yêu cầu nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai (trực thuộc sở Tài nguyên và Môi trường) sau đó thực hiện việc đo đạc mảnh đất nói trên. Cơ quan địa chính có thẩm quyền ra quyết định đo đạc lại đất cho bạn.
2. Về lối đi chung, chúng tôi tư vấn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, lối đi chung đã vào sổ đỏ nhà bạn và các nhà khác đều đã có lối đi riêng. Căn cứ theo quy định tại Điều 254 về Quyền về lối đi qua:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Căn cứ vào quy định trên, nếu như các bất động sản liền kề không có lối đi chung, thì mới có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi chung. Như vây, gia đình người con trai trưởng đã có lối đi thì không có quyền yêu cầu gia đình bạn phải cắt phần đất nhà bạn có trong sổ đỏ ra, làm lối đi chung. Nếu như có tranh chấp về vấn đề này, bạn có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Về diện tích thực tế tăng chênh lệch so với sổ đỏ
Diện tích đất ghi trong sổ với diện tích đất thực tế có sự chênh lệch lên 50 m2 đất. Mà các hộ dân xung quanh thì không thiếu hụt về diện tích đất. Vậy căn cư vào khoản 5 điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:
"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Như vậy, đối với trường hợp của bạn, diện tích tăng có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích chênh lệch được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Diện tích tăng lên đó được xem xét để cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn không cần bắt buộc phải cắt phần đất đó ra (nếu không có tranh chấp hoặc đã sử dụng ổn định lâu dài). Thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Hồ sơ: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:
+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
- Nơi thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký đất đai.
- Thời gian thực hiện: 15 ngày kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi cho câu hỏi của bạn, nếu còn vướng mắc bạn có thể liên lạc trực tiếp với chúng tôi để nghe luật sư tư vấn.
Trân trọng!
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.
