Người mua nhà có bị trả tiền thuê nhà trên chính căn nhà họ đã mua không khi bên bán vi phạm HĐ mua bán nhà?

Kính gửi Luật sư,

 Tôi có mua 1 căn nhà với nội dung sau có ghi trong HD mua bán như sau:

Hđ mua bán chưa có công chứng

- diện tích : 3,8 x 34 mét

- Sổ riêng từng căn

- Giá trị tiền : 2,5 tỷ

- Thời hạn ra sổ : 45 ngày ( sau đó xin thêm ngày ra sổ là tổng 85 ngày kể từ ngày ký HĐ và thanh toán 90% giá trị tiền nhà vì trừ hao việc thủ tục nhà nước kéo dài: bên mua đã đồng ý )

- Tiến độ thanh toán và nhận nhà:

   + Thanh toán 90% giá trị tiền nhà và được giao nhà sử dụng

   + Thanh toán 10% giá trị tiền nhà khi nhận sổ hồng

- Phần cam kết của bên bán:

  + Thanh toán hết tất cả các loại phí phát sinh khi làm thủ tục chuyển nhượng nhà cho bên mua

  + Bên bán sẽ bị phạt lãi suất nếu vược quá thời hạn ra sổ như cam kết theo tổng số tiền mà bên mua đã thanh toán cho bên bán , tính lãi suất tại thời điểm bên mua giao tiền và ký hđ, thời gian tính từ khi bị vược số ngày ra sổ cho đến thời điểm bên mua nhận sổ

+ Bên mua hỗ trợ bên bán về thời gian ra sổ nếu do thay đổi luật..... so với thời hạn cam kết ra sổ là 45 ngày

 ( bên mua đã hỗ trợ là gia hạn lên 85 ngày và đã có ghi bằng chữ viết tay trên hd và có ký nháy )

Trên HĐ có công chứng:

- Diện tích : 3,8 x 29,5 mét

- Sổ riêng từng căn

- Giá trị tiền : 1,1 tỷ

các điều khoản thì chung chung như các điều khoản HĐ chuyển nhượng nhà hiện hành mà đa số cty BĐS dùng cho giao dịch

Sự việc:

1 - Bên mua đã giao đất thiếu so với HĐ mua bán chưa có công chứng là từ 3,8 x 34 mét còn 3,8 x 29,5 mét

2 - Bên bán đã vi phạm cam kết ra sổ ( trễ hết 9,5 tháng so với cam kết 85 ngày - đã trừ ra thời gian 85 ngày thì còn trễ 9,5 tháng )

Mâu thuẫn:

1 - Bên bán ko hoàn trả lại tiền đất thiếu so với HĐ mua bán ko có công chứng ( có dấu cty ) vì chiều dài được nhà nước công nhận từ 34 mét giờ còn có 29,5 mét được công nhận trên sổ hồng, thực tế thì vẫn đủ chiều dài 34 mét >> Vậy nhà nước ko công nhận 4,5 mét kia thì khi có vô đường, bên mua sẽ không được bồi thường

2- Bên bán không chịu thanh toán phần lãi suất bị trễ theo đúng là trên số tiền mà bên mua đã thanh toán trước đó khi nhận nhà. Mà yêu cầu là chỉ thanh toán lãi suất trên 10% số tiền mà bên mua còn giữ lại chưa thanh toán

sau khi tranh cãi, bên bán đã đồng ý thánh toán trên 90% tiền bên mua đã thanh toán, với điều kiện bên mua Phải thanh toán tiền Thuê nhà kể từ khi bên mua nhận nhà vào ở đến thời điểm nhận sổ hồng

Như vậy, Theo Luật sư, Bên Bán đã lừa đảo và vi phạm HĐ mua bán nhà đúng không? Chúng tôi có thể khởi kiện được không? cả 3 hộ mua nhà của chúng tôi đều bị tình trạng như vậy.

Bên mua còn hăm dọa là sẽ không sang tên đăng bộ sổ hồng cho cả 3 hộ nhà chúng tôi.

• Tình trạng hồ sơ nhà hiện nay:

- đã được đăng bộ và đợi phiếu đóng thuế, phiếu hẹn lên lấy phiếu đóng thuế chúng tôi đều giao cho bên Bán giữ vì chúng tôi chưa thống nhất việc Lãi suất và phần đất giao thiếu. Vậy thì chúng tôi nên làm gì?

Xin Luật sư giúp tôi tư vấn việc này với. Chân thành cảm ơn !

Chào bạn

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo , Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội trả lời bạn như sau:

Về hình thức của hợp đồng mua bán nhà Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Điều 12 Luật Nhà ở 2014: Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực khi văn bản được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc được chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã và thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Theo thông tin bạn cung cấp, tồn tại 2 hợp đồng về cùng 1 đối tượng, 1 hợp đồng công chứng và 1 hợp đồng không công chứng. Theo quy định đã nói trên, hợp đồng không công chứng vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Khi xảy ra tranh chấp khuyến khích các bên giải quyết thông qua hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì gửi đơn khởi kiện tới Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

Nếu có khó khăn bạn liên hệ với luật sư để được tư vấn.

Trân trọng.