Có quyền hủy bán đất do bên mua không rõ ràng không?

Chào Luật sư!

E có vấn đề này rất mong Luật sư tư vấn gấp giúp e.

E đang bán 01 mảnh đất thổ cư để mua 01 đám đất rẫy. Tuy nhiên trong quá trình bán mảnh đất thổ cư có vấn đề trục trặc như sau:

Ngày 23/04/2016, e có nhận của bên mua đất 40 triệu đồng tiền đặt cọc và văn bản này viết tay không công chứng. Do tin tưởng nhau nên trong giấy nhận đặt cọc e không ghi nếu đến ngày 15/05/2016 không thanh toán đủ số tiền sẽ mất cọc mà chỉ ghi đến ngày 15/05/2016 bên mua phải giao đủ tiền 270 triệu và sau đó e sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng đất. Giấy nhận đặt cọc e không công chứng mà nghĩ rằng tiền cọc mình giữ rồi nên giấy nhận tiền cọc do bên mua giữ.

Tuy nhiên, đến nay là ngày 16/06/2016, bên mua vẫn không giao thêm tiền cho e. Sau nhiều lần gọi điện và gặp mặt, bên mua nói không có đủ tiền mà nói 03 ngày sau sẽ giao cho e 100  triệu, sau đó e phải ký hợp đồng chuyển nhượng đất để bên mua lấy sổ đỏ của e đi vay ngân hàng về trả nốt cho e số tiền còn lại.

Giờ e muốn hỏi luật sư e có nên làm theo yêu cầu ký chuyển nhượng trước khi giao đủ tiền của bên mua không?

Trong thời gian chờ bên mua đất trả tiền e đã mua 01 đám rẫy. E phải vay ngân hàng để trả cho người bán rẫy nên gần 2 tháng qua e phải trả lãi ngân hàng. Giờ e có nên tăng giá tiền bán đất lên 290 triệu để đền bù cho những thiệt hại do người mua đất không trả tiền đúng hạn hay không?

Người mua đất có bị mất cọc do không trả tiền đúng hạn cho e hay không vì đã quá hạn ghi trong giấy nhận cọc 2 tháng rồi.

E có quyền hủy bán đất do bên mua làm việc không rõ ràng vậy không? Nếu hủy hợp đồng, e có phải đền bù thiệt hại gì không?

E rất mong luật sư tư vấn giúp e.

E cảm ơn luật sư nhiều.

Thứ nhất, về hình thức của hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 358 BLDS thì việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Như vậy nếu đối tượng của hợp đồng đặt cọc không phải là quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà thì hợp đồng chỉ cần lập thành văn bản mà không phải công chứng.

Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc của bạn được lập thành văn bản và nếu hợp đồng đáp ứng các điều kiện được quy định tại điều 122 BLDS thì đương nhiên có hiệu lực pháp luật. Các bên phải tuân thủ thực hiện.

Thứ hai, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc

Mục đích của việc đặt cọc là để nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng đặt cọc không quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên. Do vậy các quy định của pháp luật về nội dung này đương nhiên được áp dụng. Chiểu theo quy định tại Điều 33, Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì sau thời hạn cam kết, bên đặt cọc không thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn, và giữa hai bên cũng không có thỏa thuận lại về thời hạn ký kết hợp đồng thì bạn có quyền sở hữu đối với 40.000.000 đồng tiền đặt cọc.

Thứ ba, về thay đổi nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng, các bên có quyền thay đổi nội dung hợp đồng. Trong trường hợp này, bạn và bên nhận chuyển nhượng chưa giao kết hợp đồng nên bạn có thể thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng về giá chuyển nhượng.