Sang tên là thủ tục cuối cùng khi mua bán đất, là một quy trình phải thực hiện và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại và xác nhận chủ sở hữu đất đai mới sau khi đã chuyển nhượng.
Tuy nhiên, có nhiều trường hợp các bên mua bán đã hoàn tất việc mua bán, công chứng hợp đồng, nhưng đến bước đăng ký sang tên thì lại không thể thực hiện được do VPĐKĐĐ ra văn bản tạm ngưng hoặc từ chối thực hiện thủ tục. Theo quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:
– Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
– Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
– Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
– Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
– Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
– Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan..
Vậy các trường hợp thì bị từ chối sang tên được liệt kê như sau:
*Thứ nhất, Về tạm ngưng thực hiện đăng ký sang tên thì các đối tượng có thể yêu cầu là cá nhân hoặc là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Cá nhân có thể yêu cầu tạm ngừng đăng ký sang tên nếu chứng minh đó là đất có tranh chấp thông qua Đơn đề nghị tạm ngưng và một trong các văn bản sau:
Văn bản thụ lý việc giải quyết tranh chấp đất đai/quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất/tranh chấp các hợp đồng giao dịch mà đối tượng tranh chấp là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hoặc Văn bản thể hiện kết quả giải quyết tranh chấp.
Văn bản thụ lý là Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án. Thông báo này đều được Tòa án gửi cho các đương sự có liên quan trong vụ án.
– Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Tòa án, Chấp hành viên hoặc Cơ quan điều tra, cụ thể:
+ Tòa án: Khi Tòa án ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với mảnh đất do trong quá trình giải quyết tranh chấp nhận được đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và Tòa án đã xem xét là hợp lí.
+ Chấp hành viên: Khi có Quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của người phải thi hành án. Quyết định này sẽ được gửi cho cơ quan, tổ chức,
cá nhân có liên quan để tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng. Nếu đối với đất đai mà thì Cơ quan đăng ký đăng ký đất đai sẽ là cơ quan được nhận Quyết định trên.
Quyết định này được ban hành khi thuộc trường hợp cần ngăn chặn hoặc phát hiện đương sự có các hành vi chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, hủy hoại, thay đổi hiện trạng tài sản.
+ Cơ quan điều tra: Trong các vụ án hình sự, cơ quan điều tra là cơ quan có thẩm quyền yêu cầu niêm phong và bảo quản vật chứng. Nếu vật chứng đó là đất đai thì sẽ phải tạm ngừng sang tên để phục vụ điều tra.
*Thứ hai, Cơ quan đăng ký đất đai được từ chối hồ sơ đăng ký sang tên
Ngoài các cá nhân, tổ chức có văn bản yêu cầu thì Cơ quan ĐKĐĐ còn có quyền từ chối thực hiện sang tên khi có các văn bản sau:
+ Văn bản yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp GCN QSDĐ khi quyền sử dụng đất đó là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc Văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án của Cơ quan thi hành án dân sự hoặc của Văn phòng Thừa phát lại.
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Tòa án) về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể là Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án. Tại phần này, có thể nhận thấy chỉ cần có căn cứ là đất đang có tranh chấp khi VPĐKĐĐ kiểm tra tình trạng và phát hiện thửa đất cần đăng ký sang tên là đối tượng tranh chấp tại vụ án đang được Tòa án thông báo thụ lý giải quyết, VPĐKĐĐ sẽ từ chối thực hiện thủ tục sang tên.
Ngoài các trường hợp trên cơ quan tiếp nhận không được tạm dừng tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng sang tên. Trường hợp của ông Nguyễn Văn B có vay mượn có người khác một số tiền, nay các hộ gia đình cho ông B viết đơn kiến nghị lên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đề nghị tạm dừng tất cả các giao dịch tất cả các tài sản có tên của ông B. Việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tạm dừng tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng trong trường hợp này là không đúng theo quy định ở trên.
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.
