Quyết định số 35/2003/hđtp-ds ngày 23-12-2003 về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

QUYẾT ĐỊNH SỐ35/2003/HĐTP-DS NGÀY 23-12-2003
VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ 

HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO  

....................

Tại phiên toà ngày 23-12-2003 xét xử giám đốc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, có các đương sự:

Nguyên đơn:

- Ông Đoàn Văn Bản, sinh năm 1955

- Bà Trần Thị Thanh Vân, sinh năm 1957, (uỷ quyền cho ông Đoàn Văn Bản)

Cùng thường trú tại nhà số 106 Cao Thắng, phường 4, quận 3 thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: - Ông Lê Mỹ Hảo, sinh năm 1952

              - Bà Nguyễn Thị Tiến, sinh năm 1958

Cùng thường trú tại số 255/21B Nơ Trang Long, phường 13, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN THẤY:

Căn nhà số 48 Lê Công Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1 thành phố Hồ Chí Minh thuộc sở hữu của ông Đoàn Văn Bản và vợ là bà Trần Thị Thanh Vân.

Ngày 14-05-1999, ông Bản, bà Vân bán nhà trên cho ông Lê Mỹ Hảo và bà Nguyễn Thị Tiến với giá 220 lượng vàng SJC. Ông Hảo, bà Tiến đã giao cho ông Bản, bà Vân 180 lượng vàng SJC và hai bên đã giao nhận nhà.

- Ông Bản, bà Vân cho rằng:

Khi ký hợp đồng mua bán nhà, thì căn nhà đang trong tình trạng bị phong toả bởi Cơ quan điều tra hình sự khu vực Trung ương - Bộ Quốc phòng, nên hai bên thống nhất đến ngày 30-06-2000 căn nhà vẫn còn bị phong toả, sang tên mua bán không được thì sẽ thanh lý hợp đồng và trả lại vàng cho bên mua. Đến ngày 01-07-2000, căn nhà vẫn bị kê biên, ông bà trả lại tiền đã nhận cho ông Hảo, bà Tiến nhưng họ không nhận, nên yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà, trả lại cho ông Hảo, bà Tiến 180 lượng vàng SJC và trả tiền sửa chữa nhà (12 lượng vàng SJC) cho vợ chồng ông Hảo.

- Ông Hảo, bà Tiến cho rằng:

Ông bà bị ông Bản, bà Vân lừa vì khi mua căn nhà ông bà không biết nhà đó đang bị kê biên. Ông Bản, bà Vân giữ toàn bộ giấy tờ nhà hợp lệ (bản chính). Khi thoả thuận mua bán, ông Bản, bà Vân có làm đơn xác nhận tình trạng nhà để chuyển quyền sở hữu. Đơn này được Uỷ ban nhân dân phường Nguyễn Thái Bình, quận 1 xác nhận căn nhà đó thuộc sở hữu của ông Bản, bà Vân và hiện không tranh chấp. Với những giấy tờ hợp pháp trên, nên ông Hảo, bà Tiến mới giao tiền và nhận nhà.

Việc giữ lại 40 lượng vàng là chỉ để đôn đốc ông Bản, bà Vân sớm hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Khi ra công chứng làm thủ tục mua bán nhà, thì mới biết nhà đó bị kê biên. Ông Bản, bà Vân đặt chúng tôi (Hảo, Tiến) vào tình trạng đã rồi. Họ còn hứa là sẽ giải toả được kê biên đó nên mới có sự thoả thuận gia hạn tiếp theo vào ngày 20-02-2000. Thực tế ông Bản, bà Vân không yêu cầu giải toả kê biên để hoàn tất thủ tục mua bán nhà cho chúng tôi, mà lại đi kiện yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng và trả lại số tiền đã nhận của chúng tôi là không đúng, gây thiệt hại quyền lợi hợp pháp cho chúng tôi (Hảo, Tiến). Do đó, ông Hảo, bà Tiến yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nếu phải huỷ bỏ hợp đồng thì phía ông Bản, bà Vân là người hoàn toàn có lỗi nên phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trong quá trình ở, ông Hảo, bà Tiến có sửa chữa một số phần, cụ thể: Lát lại nền nhà tầng trệt, làm lại trần nhà, sửa lại hệ thống cửa, hệ thống vệ sinh, tô trét lại tường, sơn nước toàn bộ nhà,. . . trị giá 12 lượng vàng SJC.

Nếu phải huỷ bỏ hợp đồng, ông Hảo, bà Tiến yêu cầu ông Bản, bà Vân hoàn lại 12 lượng vàng SJC giá trị sửa chữa.

Tại Bản án sơ thẩm số 71/ DSST ngày 20-09-2001, Toà án nhân dân  quận 1 đã quyết định:

+ Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

+ Huỷ tờ hợp đồng mua bán căn nhà số 48 Lê Công Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh ngày 14-05-1999 giữa ông Đoàn Văn Bản, bà Trần Thị Thanh Vân với ông Lê Mỹ Hảo, bà Nguyễn Thị Tiến.

+ Phía ông Hảo, bà Tiến có trách nhiệm trả lại căn nhà số 48 Lê Công Kiều, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh (nguyên hiện trạng) cho vợ chồng ông Đoàn Văn Bản và bà Trần Thị Thanh Vân cùng giấy tờ chủ quyền căn nhà trên (bản chính), gồm: chủ quyền nhà (hợp đồng mua bán+ bản vẽ+ hoá đơn tiền thuế và bộ hồ sơ nhà của chủ cũ gồm những giấy tờ trên trong hạn 02 tháng (hai tháng), hạn chót ngày 20-11-2001 dứt điểm.

+ Ông Bản, bà Vân có trách nhiệm trả lại cho vợ chồng ông Lê Mỹ Hảo và bà Nguyễn Thị Tiến số vàng tổng cộng là 192 (một trăm chín mươi hai) lượng vàng SJC. Việc thi hành giao nhà + vàng + giấy tờ nhà cùng lúc, hạn chót là ngày 20-11-2001.

+ Các đương sự thi hành án dưới sự giám sát của Đội Thi hành án quận 1.

+ Án phí dân sự sơ thẩm ông Bản, bà Vân nộp 12.964.000 đồng, ông Hảo, bà Tiến nộp 12.964.000 đồng. Hoàn tiền tạm ứng án phí cho ông Đoàn Văn Bản là 50.000 đồng theo biên lai số 015002 ngày 13-10-2000.

- Ngày 24-09-2001 ông Lê Mỹ Hảo, bà Nguyễn Thị Tiến kháng cáo: Không đồng ý với quyết định của Bản án sơ thẩm.

Tại Bản án phúc thẩm số 432/DSPT ngày 29-03-2002, Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Sửa một phần Bản án sơ thẩm, xử:

1. Huỷ hợp đồng mua bán nhà số 48 Lê Công Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh ngày 14-05-1999 giữa ông Đoàn Văn Bản, bà Trần Thị Thanh Vân với ông Lê Mỹ Hảo, bà Nguyễn Thị Tiến.

2. Ông Hảo, bà Tiến có trách nhiệm giao trả căn nhà số 48 Lê Công Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Bản, bà Vân cùng các giấy tờ nhà bản chính, gồm:

+ Hợp đồng số11081/HĐ-MBN ngày 15- 11-1995.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số109/HGN-Q1 ngày 30-07-1987 (lầu 1).

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số107/HGN-Q1 ngày 30-07-1987 (trệt).

+ Tờ khai trước bạ ngày 26-01-1991 do Hà Văn Lư ký tên.

+ Tờ khai trước bạ ngày 26-01-1991 do Phạm Thái Thuỵ ký tên.

+ Tờ khai trước bạ ngày 23-11-1995 do ông Đoàn Văn Bản ký tên.

+ Bản vẽ căn nhà số 48 Lê Công Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.

+ 05 tờ hoá đơn đóng trước bạ và lệ phí.

3. Ông Bản, bà Vân có trách nhiệm giao lại cho ông Hảo, bà Tiến 419,5 lượng vàng SJC.

4. Việc giao nhận nhà, giấy tờ nhà và vàng được thực hiện ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

5. Kể từ ngày ông Hảo, bà Tiến có đơn xin thi hành án, nếu ông Bản, bà Vân vẫn chưa thi hành số vàng tại Điều 3 nói trên thì hàng tháng còn phải trả lãi theo mức lãi suất do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

6. Án phí dân sự sơ thẩm: 19.265.300 đồng ông Bản, bà Vân phải chịu. Hoàn trả cho ông Bản 50.000 đồng án phí sơ thẩm tạm nộp theo biên lai số 015002 ngày 13-10-2000 của Đội Thi hành án quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.

+ Án phí dân sự phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu.
 

Hoàn lại cho ông Hảo, bà Tiến 50.000 đồng án phí phúc thẩm tạm nộp theo biên lai thu số 046711 ngày 25-09-2001 của Đội Thi hành án quận 1, thành phố Hồ Chí Minh.

Sau khi xét xử phúc thẩm, vợ chồng ông Bản và vợ chồng ông Hảo đều có đơn khiếu nại.

Tại Quyết định số 179/KNDS ngày 21-11-2002, Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án phúc thẩm nêu trên theo hướng công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa ông Bản, bà Vân với ông Hảo, bà Tiến; bên mua phải thanh toán số tiền còn lại cho bên bán theo qui định của pháp luật.

Tại Kết luận số13/KL-VKSTC-KSXXDS ngày 27-01-2003, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao xử hủy Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại theo hướng nêu trên của kháng nghị.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 33 ngày 27-02-2003, Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao đã quyết định:

Sửa Bản án phúc thẩm:

1. Hủy hợp đồng mua bán nhà số 48 Lê Công Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh ngày 14-05-1999 giữa vợ chồng ông Đoàn Văn Bản, bà Trần Thị Thanh Vân với vợ chồng ông Lê Mỹ Hảo, bà Nguyễn Thị Tiến.

2. Ông Hảo, bà Tiến có trách nhiệm giao căn nhà số 48 Lê Công Kiều, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh cho ông Bản, bà Vân cùng các giấy tờ nhà bản chính, gồm:

+ Hợp đồng số11081/HĐ-MBN ngày 15-11-1995.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số109/HQN-Q1 ngày 30-07-1987 (lầu 1).

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số107/HGN- Q1 ngày 30-07-1987 (trệt).

+ Tờ khai trước bạ ngày 26-01-1991 do Hà Văn Lư ký tên.

+ Tờ khai trước bạ ngày 26-01-1991 do Phạm Thái Thuỵ ký tên.

+ Tờ khai trước bạ ngày 23-11-1995 do ông Đoàn Văn Bản ký tên.

+ Bản vẽ căn nhà số 48 Lê Công Kiều

+ 05 tờ hoá đơn đóng trước bạ và lệ phí.

3. Ông Bản, bà Vân có trách nhiệm giao cho ông Hảo, bà Tiến:

- 180 lượng vàng SJC là số vàng đã nhận.

- 113,75 lượng vàng SJC là thiệt hại.

- 12,05 lượng vàng SJC là giá trị sửa chữa.

Tổng cộng vợ chồng ông Bản, bà Vân phải trả cho vợ chồng ông Hảo, bà Tiến 3 khoản là 305,8 lượng vàng SJC.

- Hai bên tiến hành giao nhận căn nhà cùng các giấy tờ liên quan đến căn nhà số 48 Lê Công Kiều cùng lúc với việc giao nhận vàng.

4. Ông Bản, bà Vân phải nộp 29.002.990 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Sau khi có Quyết định giám đốc thẩm nêu trên, vợ chồng ông Hảo có đơn khiếu nại.

Tại Quyết định số110/KN-VKSTC-V5 ngày 10-10-2003, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị Bản án giám đốc thẩm nêu trên với nhận định:

Việc mua bán nhà giữa vợ chồng ông Bản với vợ chồng ông Hảo là tự nguyện, bên mua đã trả cho bên bán số tiền là 180 lạng vàng/220 lạng vàng bằng 81,81% giá trị căn nhà, bên bán đã giao nhà cùng toàn bộ giấy tờ nhà cho bên mua. Việc hai bên mua và bán nhà không hoàn tất được thủ tục mua bán là do yếu tố khách quan mang lại, bị hạn chế bởi Công văn số 24/TW ngày 04-09-1998 của Cơ quan Điều tra hình sự khu vực Trung ương. Tuy nhiên, Công văn này không phải là một văn bản tố tụng để phong toả nhà số 48 Lê Công Kiều. Do vậy, không có giá trị pháp lý buộc các bên phải tuân theo và chấp hành. Vả lại, ngày 31-07-2002 Phòng Điều tra hình sự khu vực Trung ương thuộc Cục Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng có Công văn số19/CV- P6 gửi Phòng Công chứng nhà nước đề nghị làm thủ tục cho hai bên mua bán nhà số 48 Lê Công Kiều thực chất không có cản trở và cũng không còn cản trở, nhưng bên bán nhà từ chối việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà là có lỗi. Lẽ ra, Toà án cần buộc các bên phải tiếp tục hoàn tất thủ tục mua bán nhà trong một thời gian nhất định, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì mới tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng ông Bản với vợ chồng ông Hảo bị vô hiệu và bên có lỗi sẽ phải bồi thường thiệt hại mới đúng. Việc Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao xử huỷ hợp đồng mua bán nhà số 48 Lê Công Kiều, buộc vợ chồng ông Hảo có trách nhiệm giao trả nhà số 48 Lê Công Kiều và các giấy tờ có liên quan cho vợ chồng ông Bản; vợ chồng ông Bản trả lại cho vợ chồng ông Hảo số vàng đã nhận là 180 lạng vàng SJC, 113,75 lạng vàng thiệt hại và 12,05 lạng vàng sửa chữa nhà là chưa thoả đáng, không đảm bảo quyền lợi của vợ chồng ông Hảo.

Đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xử huỷ Bản án giám đốc thẩm số 33 ngày 27-02-2003 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao, giao hồ sơ cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm lại theo hướng nêu trên.

XÉT THẤY:

Ngày 14-05-1999, ông Đoàn Văn Bản và vợ là bà Trần Thị Thanh Vân ký hợp đồng bán cho ông Lê Mỹ Hảo và vợ là bà Nguyễn Thị Tiến căn nhà số 48 Lê Công Kiều, quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 220 lượng vàng SJC. Việc mua, bán nhà là hoàn toàn tự nguyện, bên mua đã trả cho bên bán tổng cộng là 180 lượng vàng (trong đó có 150 lượng là số tiền vay trước đây và tiền lãi chuyển sang thành tiềntrong hợp đồng mua bán nhà). Bên bán đã giao nhà và toàn bộ giấy tờ nhà cho bên mua.

Trước khi mua bán căn nhà này, Uỷ ban nhân dân phường Nguyễn Thái Bình, quận 1 đã xác nhận nhà số 48 Lê Công Kiều “hiện không có tranh chấp”. Việc hai bên chưa hoàn tất thủ tục mua, bán nhà đất là do yếu tố khách quan mang lại, cụ thể là bị hạn chế bởi Công văn số 24/TW - ngày 04-09-1998 của Phòng Điều tra hình sự thuộc Cục Điều tra hình sự Bộ quốc phòng. Toà án các cấp khi xét xử vụ án đã căn cứ vào Công văn nêu trên để xác định hợp đồng mua bán là vô hiệu và huỷ hợp đồng mua bán nhà, đất này là không đúng bởi vì nội dung Công văn nêu trên chỉ có tính chất đề nghị tạm dừng việc làm thủ tục mua bán nhà, chứ không có tính chất phong toả, không ràng buộc về mặt pháp lý. Thực tế ngày 31-07-2002, tại Công văn số19/CV-P6 Phòng Điều tra hình sự khu vực Trung ương thuộc Cục Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng đề nghị Phòng Công chứng làm thủ tục cho hai bên được mua bán. Do đó, cần huỷ Quyết định giám đốc thẩm, Bản án phúc thẩm nêu trên, giải quyết lại vụ án theo thủ tục phúc thẩm để buộc hai bên mua bán thực hiện đúng qui định của Điều 139 Bộ luật Dân sự và hướng dẫn tại Nghị quyết số01/NQ-HĐTP ngày 16-04-2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao, bên nào có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia theo đúng qui định của pháp luật.
 

Bởi các lẽ trên và căn cứ vào khoản 4 Điều 77 Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự,

QUYẾT ĐỊNH:

Huỷ Quyết định giám đốc thẩm số 33 ngày 27-02-2003 của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao và Bản án phúc thẩm dân sự số 432/PTDS ngày 29-03-2002 của Toà án nhân dân  thành phố Hồ Chí Minh về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa ông Đoàn Văn Bản, bà Trần Thị Thanh Vân và ông Lê Mỹ Hảo, bà Nguyễn Thị Tiến.

Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại phúc thẩm theo đúng quy định của pháp luật. 
 

Lý do huỷ Quyết định giám đốc thẩm của Toà Dân sự Toà án nhân dân tối cao và Bản án phúc thẩm:
 

Công văn của Phòng Điều tra hình sự thuộc Cục Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng chỉ đề nghị tạm dừng việc làm thủ tục mua bán nhà, nhưng Toà án căn cứ theo Công văn này huỷ hợp đồng mua bán nhà là không đúng.