Quyết định giám đốc thẩm xét xử về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị Phan Thị Kim Hà

…

Ngày 05-5-2010, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự về "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" giữa:

1. Nguyên đơn: Chị Phan Thị Kim Hà, sinh năm 1969; định cư tại Mỹ.

(Tại phiên tòa sơ thẩm, chị Hà ủy quyền cho chị Trịnh Nguyệt Hương, sinh năm 1974; trú tại 76/6B Hồ Biểu Chánh, phường 11, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh đại diện.

Tại phiên tòa phúc thẩm, chị Hà ủy quyền cho chị Vũ Hai Anh, sinh năm 1975 ; trú tại nhà số 8 Lê Quang Sung, phường 6, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh đại diện).

2/ Bị đơn: - ông Phạm Văn Sang, sinh năm 1957

Bà Trần Thị Á, sinh năm 1959;

Ông Sang, bà Á đều trú tại 150B2, tổ 6, Kim phố 5, phường Phú Kimơng, thị xã Bến Tre, tỉnh Bến Tre

NHẬN THẤY

Theo đơn khởi kiện đề ngày 23-4-2005 và quá trình giải quyết vụ án chị Trịnh Nguyệt Hương đại diện theo sự uỷ quyền của chị Phan Thị Kim Hà trong quá trình xét xử sơ thẩm trình bầy:

Chị Hà có lỡ đất diện tích 2.309m2 tại xã sơn Đông, thị Xã Bến Tre và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2002.

Năm 2003 chị Hà đi xuất cảnh theo diện định cư tại Mỹ nên thoả thuận chuyển nhượng lô đất trên cho bà Trần Thị Á (là dì ruột của chị Hà) với giá 2.300.000.000 đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của chính quyền địa phương vào ngày 17-10-2003, nhưng vợ chồng ông Sang, bà Á mới thanh toán cho chị Hà 600.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán sau 30 ngày nhưng bà Á không thực hiện.

Ngoài ra, vợ' chồng bà Á còn mượn của chị Hà 2000USD và 50.000.000 đồng. Chị Hà yêu cầu vợ chồng bà Á phải thanh toán số tiền còn lại theo hợp đồng chuyển nhượng đất là 1.700.000.000 đồng cùng tiền lãi theo lãi suất nợ quá hạn và số tiền mượn là 50.000.000 đồng và 2000 USD.

Vợ chồng bà Ả trình bày: Năm 2003 vợ chồng bà nhận chuyển nhượng 2.309 m2 đất của chị Hà với giá 600.000.000 đồng, vợ chồng bà đã thanh toán xong và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2003; khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17-10-2003 thì hai bên không ghi giá chuyển nhượng, hợp đồng có xác nhận của chính quyền địa phương. Sau khi nhận sang nhượng, vợ chồng ông đã thế chấp diện tích đất trên vay vốn ngân hàng để lấy tiền trả cho chị Hà, đồng thời ông bà đã ghi vào hợp đồng chuyển nhượng giá trị chuyển nhượng là 2.300.000.000 đồng để vay được nhiều tiền của ngân hàng. Đối với số tiền mượn 50.000.000 đồng và 2000 USD, vợ chồng bà đồng ý trả lại tho chị Hà.

Tại bản án DSST số26/2005/DS-ST ngày 12-8-2005 Toà án nhân dân tỉnh Bến Tre quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Phan Thị Kim Hà đối với ông Phạm Văn Sang và bà Trần Thị Á.

Buộc ông Phạm Văn Sang, bà Trần Thị Á phải trả cho chị Phan Thị Kim Hà số tiền 2.182.800.000 đồng (hai tỷ một trăm tám mươi hai triệu tám trăm ngàn) và 2000 USD.

Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và xác định nghĩa vụ do chậm thi hành án.

Ngày 17-8-2005 bà Trần Thị Á và ông Phạm Văn Sang kháng cáo

Tại bản án DSPT số 447/2005/DSPT ngày 25-11-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 26/2005/DSST ngày 12-8-2005 của Toà án nhân dân tỉnh Bến Tre đã xét xử đối với vụ án "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" giữa bà Phan Thị Kim Hà và ông bà Phạm Văn Sang, Trần Thị Á. Chuyển hồ sơ vụ án về cấp sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung.

Tại bản án DSST số 18/2006/DSST ngày 8-5-2006 Toà án nhân dân tỉnh Bến Tre quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Phan Thị Kim Hà đối với ông Phạm Văn Sang và bà Trần Thị Á.

Buộc ông Phạm Văn Sang và bà Trần Thị Á phải có trách nhiệm hoàn trả cho chị Phan Thị Kim Hà số tiền là 2.425.920.000 đồng (hai tỷ bốn trăm hai mươi lăm triệu chín trăm hai mươi ngàn đồng) và 2000 USD (hai ngàn USD).

Ngoài ra, Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và xác định nghĩa vụ do chậm thi hành án.

Ngày 09-5-2006 ông Phạm Văn Sang kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 318/2006/DSPT ngày 08-8-2006 Toà phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định không chấp nhận kháng cáo của ông Phạm Văn Sang và bà Trần Thị Á, giữ nguyên bản án sơ thẩm như sau:

Buộc vợ chồng ông Phạm Văn Sang và bà Trần Thị Á phải có trách nhiệm hoàn trả cho chị Phan Thị Kim Hà tổng số tiền là 2.425.920.000 đồng (hai tỷ bốn trăm hai mươi lăm triệu chín trăm hai mươi ngàn đồng) và 2000 USD (hai ngàn USD).

Ngoài ra, Toà án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí và nghiã vụ do chậm thi hành án.

Ngày 25-8-2006 ông Phạm Văn Sang có đơn khiếu nại.

Tại Quyết định số409/2009/KN-DS ngày 07-8-2009, Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm huỷ bản án phúc thẩm nêu trên và huỷ bản án dân sự sơ thẩm số 18/2006/DSST ngày 08-5-2006 của Toà án nhân dân tỉnh Bến Tre; giao hồ sơ cho Toà án nhân dân tỉnh Bến Tre xét xử sơ thẩm lại vụ án với nhận định:

Năm 2003 chị Phan Thị Kim Hà đi xuất cảnh theo diện định cư tại Mỹ nên thoả thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Phạm Văn Sang và bà Trần Thì Á (là dì ruột của chị Hà) lô đất có diện tích 2.309m2 tại xã sơn Đông thị xã Bến Tre, tỉnh Bến Xe.

Chị Hà cho rằng chuyển nhượng lô đất trên cho vợ chồng ông Sang, bà Á với giá 2.300.000.000 đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của chính quyền địa phương vào ngày 17-10-2003 nhưng vợ chồng ông Sang, bà Á mới thanh toán 600.000.000 đồng, số tiền còn lại chưa thanh toán nên chị yêu cầu vợ chồng ông Sang, bà Á phải trả cho chị số tiền 1.700.000.000 đồng cùng tiền lãi theo lãi suất nợ quá hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Vợ chồng ông Sang, bà Á thừa nhận có nhận chuyển nhượng 2.309m2 của Chị Hà với giá 600.000.000 đồng, vợ chồng ông đã thanh toán xong và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích 2309m2 vào năm 2003. Khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17-10-2003 thì hai bên không ghi giá chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền địa phương. Sau khi sang nhượng vợ chồng ông thế chấp diện tích đất trên vay vốn ngân hàng để lấy tiền trả cho chị Hà đồng thời ông bà đã ghi vào hợp đồng chuyển nhượng giá trị chuyển nhượng là 2,3 tỷ đồng để vay được nhiều tiền của ngân hàng.

Xem xét các tài liệu có trong hồ sơ thấy rằng tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17-10-2003 có xác nhận của chính quyền địa phương nhưng chữ viết giá trị hợp đồng có biểu hiện viết không cùng thời điểm lập hợp đồng và tự dạng chữ viết về giá không cùng tự dạng chữ viết tại hợp đồng. Trong khi đó vợ chồng ông Sang cho rằng khi đem hợp đồng đến Ủy ban nhân dân xã Sơn Động xác nhận thì hai bên không ghi giá mà đến khi vay tiền mới ghi giá. Trong khi đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Hà với ông Trần Lê Hoàng cũng không ghi giá chuyển nhượng nhưng cũng có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Sơn Động ngày 17-10-2003. Như vậy lời khai của các đương sự về giá đất chuyển nhượng là khác nhau, lẽ ra trong trường hợp này, phải xác minh thực tế giá đất tương ứng tại địa phương vào thời điểm các bên chuyển nhượng, đồng thời tham khảo giá đất của các cơ quan chuyên môn tại địa phương thì mới có đủ căn cứ giải quyết vụ án. Hơn nữa thực tế trong 2.309m2 đất mà các đương sự thỏa thuận chuyển nhượng thì chỉ có 200m2 đất thổ cư, còn lại là đất vườn và đất để sản xuất nông nghiệp nên giá chuyển nhượng cũng khác nhau. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại căn cứ vào lời khai của một số ngời dân cho rằng giá chuyển nhượng đất tương ứng tại địa phương là 1.000.000 đồng/m2 cho cả 3 loại đất từ đó xác định chị Hà chuyển nhượng 2.309m2 đất trên là 2.300.000.000 đồng để buộc vợ chồng ông Sang trả số tiền còn thiếu là 2.425.920.000 đồng (kể cả lãi) là không có căn cứ, không phù hợp với thực tế...

Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao chấp nhận Kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao, huỷ bản án dân sự phúc thẩm nêu trên của Toà phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh; huỷ bản án dân sự sơ thẩm số18/2006/DS-ST ngày 08-5-2006 của Toà án nhân dân tỉnh Bến Tre; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tinh Bến Tre xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

XÉT THẤY:

Chị Phan Thị Kim Hà cho rằng chị chuyển nhượng cho ông Phạm Văn Sang và bà Trần Thị Á lô đất có diện tích 2.309m2 với giá 2.300.000.000 đồng, nhưng ông Sang, bà Á mới thanh toán 600.000.000 đồng còn 1.700.000.000 đồng chưa trả nên yêu cầu ông Sang, bà Á trả đủ số tiền trên cùng lãi và số tiền vay nợ là 50.000.000 đồng, 2000 USD.

Ông Phạm Văn Sang, bà Trần Thị Á thừa nhận chị Hà chuyển nhượng cho ông, bà 2.309m2 đất nhưng cho rằng giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng Sau khi ký hợp đồng, ông bà đã vay ngân hàng và thanh toán cho chị Hà đủ 600.000.000 đồng nên không còn nợ. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất đề ngày 17-10-2003 giữa chị Hà với ông bà không ghi giá chuyển nhượng được Uỷ ban nhân dân xã Sơn Động xác nhận. Sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng, ông bà mới ghi vào hợp đồng giá trị chuyển nhượng lô đất này là 2.300.000.000 đồng nhằm mục đích để ngân hàng cho vay nhiều tiền.

Xem xét các tài liệu có trong hồ sơ, thấy rằng tuy hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất ngày 17-10-2003 có xác nhận của chính quyền địa phương có ghi giá chuyển nhượng là 2.300.000.000 đồng, nhưng theo lời khai cua bà Á, ông Sang thì hợp đồng khi xin xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã không ghi giá mà giá 2.300.000.000 đồng là do ông bà tự ghi với mục đích để vay vốn ngân hàng. Thực tế, chữ viết giá trị hợp đồng có biểu hiện viết không cùng thời điểm lập hợp đồng và tự dạng chữ viết về giá không cùng tự dạng chữ viết tại hợp đồng. Hơn nữa, ngày 17-10-2003 Uỷ ban nhân dân xã Sơn Động cũng xác nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất diện tích 3759m2 giữa chị Hà với ông Trần Lê Hoàng và hợp đồng này cũng không ghi giá chuyên nhượng, điều này phù hợp với lời khai của ông Sang, bà Á về việc Uỷ ban nhân dân xã xác nhận vào hợp đồng trong khi hợp đồng không ghi giá trị chuyển nhượng. Như vậy, lời khai của các đương sự về giá đất chuyển nhượng là khác nhau, lẽ ra trong trường hợp này, phải thành lập hội đồng định giá theo đúng quy định, đồng thời xác minh thực tế giá đất tương ứng tại địa phương vào thời điểm các bên chuyển nhượng, tham khảo giá đất của các cơ quan chuyên môn tại địa phương thì mới có đủ căn cứ giải quyết vụ án. Mặt khác, thực tế trong 2.309m2 đất mà các đương sự thỏa thuận chuyển nhượng thì chỉ có 200m2 đất thổ cư, còn lại là đất vườn và đất để sản xuất nông nghiệp trên giá trị từng loại đất cũng khác nhau. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa xác minh những vấn đề nêu trên, chưa định giá từng loại đất nhưng lại căn cứ vào lời khai của chị Hà, những người do chị uỷ quyền, đồng thời căn cứ vào giá ghi tại hợp đồng và lời khai của một số người dân ở địa phương để cho rằng giá chuyển nhượng đất tương ứng tại địa phương là 1.000.000 đồng/m2 cho cả 3 loại đất từ đó xác định giá chị Hà chuyển nhượng 2.309m2 đất trên cho ông Sang, bà Á là 2.300.000.000 đồng để buộc ông Sang, bà Á trả cho chị Hà số tiền còn thiếu là 2.425.920.000 đồng (kể cả lãi) là chưa đủ cơ sở.

Mặt khác, các tài liệu về hợp đồng chuyển nhượng đất giữa chị Hà với ông Sang, bà Á do các đương sự xuất trình đều là bản photo, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm, Toà án cấp phúc thẩm không yêu cầu các đương sự xuất trình bản gốc mà lại căn cứ vào các bản photo nêu trên để giải quyết vụ án trong khi chưa xác định được tính pháp lý của các tài liệu này là không đủ cơ sở pháp lý.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 318/2006/DSPT ngày 08-8-2006 của Toà phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và huỷ bản án dân sự sơ thẩm số18/2006/DS-ST ngày 08-5-2006 của Toà án nhân dân tỉnh Bến Tre về vụ án "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" giữa nguyên đơn là chị Phan Thị Kim Hà với bị đơn là ông Phạm Văn Sang và bà Trần Thị Á.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre xét xử sơ thẩm tại theo đúng quy định của pháp luật.