Quyết định Giám đốc thẩm về vụ án "Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở"

……..

Ngày 08 tháng 8 năm 2007, tại trụ sở Tòa án nhân dân tối cao đã mở phiên tòa giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự “tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở” giữa:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Phê sinh năm 1948; trú tại khu tập thể thuốc lá Bắc Sơn, phường Đáp Cầu, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; ủy quyền cho anh Vũ Thủy sinh năm 1963; trú tại nhà số 17 ngõ Tạm Thương, phố Hàng Gai, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội đại diện (văn bản ủy quyền ngày 17-5-2004).

Bị đơn:

1. Bà Nguyễn Thị Hiền (Nghệ) sinh năm 1949;

2. Ông Trần Hòa Hiệp sinh năm 1937 (chồng bà Hiền).

Bà Hiền, ông Hiệp đều trú tại thông Hoàng Xá, xã Liên Mạc, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Bà Hiền ủy quyền cho ông Hiệp đại diện (văn bản ủy quyền ngày 19-3-2004).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị Lợi sinh năm 1941; trú tại nhà số 4, khu Từ Liêm I, thị trấn Nam Ban, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng; ủy quyền cho anh Vũ Thủy sinh năm 1963; trú tại nhà số 17 ngõ Tạm Thương, phố Hàng Gai, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội đại diện (văn bản ủy quyền ngày 17-5-2004);

2. Ông Nguyễn Văn Đống sinh năm 1933; trú tại thôn Hoàng Xá, xã Liên Mạc, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội;

- Ông Nguyễn Lạch Hợi sinh năm 1936; trú tại thôn Nguyên Thắng, xã Thiệu Nguyên, huyện Thiệu Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

NHẬN THẤY:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 26-11-2003 và các lời khai tại Tòa án, bà Nguyễn Thị Phê trình bày:

Cụ Nguyễn Văn Chín (chết năm 1954) và vợ là cụ Đinh Thị Gừng (chết năm 1972) có hai con chung là bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Phê. Cụ Gừng có con riêng là ông Nguyễn Văn Đống. Tài sản chung của hai cụ là căn nhà 3 gian, bếp, chuồng lợn... nằm trên diện tích khoảng 1 sào đất tại thôn Hoàng Xá, xã Liên Mạc, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Các cụ chết không để lại di chúc và tài sản của các cụ do bà Lợi quản lý sử dụng. Năm 1977, bà Lợi đi Lâm Đồng xây dựng khu kinh tế mới và có nhờ bà Nguyễn Thị Hiền là em họ trông nom hộ nhà, đất. Tuy nhiên trong quá trình sử dụng nhà đất, bà Hiền đã phá nhà cũ của các cụ và làm nhà mới; do đó, bà Phê khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết, buộc bà Hiền trả lại nhà, đất và phải bồi thường phần tài sản đã tháo dỡ.

Ngày 04-5-2004 bà Phê có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện xin hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 22-9-1977 giữa bà Lợi và bà Hiền và yêu cầu bà Hiền trả lại nhà, đất.

Bà Nguyễn Thị Hiền và chồng là ông Trần Hòa Hiệp trình bày: Nguồn gốc nhà, đất là của cụ Gừng và cụ Chín, nhưng bà Lợi nói rằng cụ Gừng đã cho bà Lợi nên vợ chồng bà mua nhà của bà Lợi. Khi bán nhà ông Đống biết và còn nhận hộ bà Lợi 400 đồng là tiền bán nhà còn thiếu. Ông bà đã sử dụng đất ổn định, đứng tên trên bản đồ địa chính năm 1986, 1994 nên không đồng ý trả lại nhà, đất.

Bà Nguyễn Thị Lợi trình bày: Bà cho vợ chồng bà Hiền ở nhờ nhà, đất của cụ Chín và cụ Gừng. Bà thừa nhận đã ký vào giấy bán tài sản nhưng cho rằng không đọc nội dung. Bà có yêu cầu như bà Phê yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Hiền phải dỡ nhà trả lại đất cho bà và bà Phê.

Ông Nguyễn Văn Đống trình bày: Nguồn gốc nhà, đất là của cụ Gừng để lại cho bà Lợi vì bà có công chăm sóc nuôi dưỡng cụ cho đến lúc chết. Sau khi cụ mất, bà Lợi có bàn bạc với ông và bà Phê và đứng ra bán nhà, đất để lấy tiền trả nợ cho Hợp tác xã và trả nợ ma chay cho cụ Gừng. Ông còn nhận nốt 400 đồng tiền bán nhà đất còn thiếu do bà Hiền đưa và mang vào Thanh Hóa đưa cho chồng bà Lợi là ông Hợi. Nay bà Phê đòi lại nhà đất là không đúng vì ông cho rằng nhà, đất đã bán cho bà Hiền rồi. Ông không có ý kiến và cũng không đòi hỏi quyền lợi gì.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 29/DSST ngày 26-8-2004, Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm thành phố Hà Nội quyết định:

Bác yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán tài sản ngày 22-9-1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền (Nghệ) của bà Nguyễn Thị Phê.

Ngoài ra, Bản án dân sự sơ thẩm còn có quyết định về án phí và tuyên bố quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 07-9-2004, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội có Quyết định số 33/KSDS kháng nghị bản án dân sự sơ thẩm nêu trên.

Ngày 06-9-2004, bà Nguyễn Thị Phê có đơn kháng cáo với nội dung yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử hủy toàn bộ hợp đồng mua bán nhà đất giữa bà Lợi với bà Hiền.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT ngày 19-01-2005, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội sửa bản án sơ thẩm và quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Phê xin hủy hợp đồng mua bán tài sán nhà đất ngày 22-9-1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền (tức Nghệ).

2. Xác định 1/2 hợp đồng bán tài sản (nhà đất) ngày 22-9-1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi với bà Nguyễn Thị Hiền (tức Nghệ) là vô hiệu. Còn 1/2 hợp đồng là hợp pháp.

3. Xác định 1/2 hợp đồng vô hiệu nói trên là 171m² đất thuộc quyền sử dụng của bà Phê tại thửa đất số 84 tờ bản đồ số 5 thôn Hoàng Xá, xã Liên Mạc, Từ Liêm, Hà Nội có giá trị là 855.000.000 đồng. Bà Lợi và bà Hiền (tức Nghệ) mỗi người phải chịu 1/2 lỗi là 427.500.000 đồng.

4. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Phê nhường một phần quyền lợi cho bà Lợi tương ứng với 68,95m² đất có trị giá là 344.750.000 đồng (diện tích này nằm trong phần đất giao cho vợ chồng ông Hiệp sử dụng).

5. Giao cho bà Nguyễn Thị Phê được sử dụng phần đất bên tay phải đứng từ đường làng to nhìn vào có diện tích: 6,5m giáp đường làng (tính từ điểm giáp ngõ đi vào nhà ông Âu kéo về phía tay trái); chiều dài 15,7m (tính từ điểm giáp đường làng to kéo song song với ngõ đi vào tới nhà ông Âu) có diện tích 6,5m x 15,7m = 102,05m². Bà Phê phải có trách nhiệm thanh toán trả vợ chồng ông Hiệp, bà Hiền (tức Nghệ) trị giá tài sản phát triển trên đất là 3.032.280 đồng. Diện tích 102,05m² đất này thuộc thửa số 84 tờ bản đồ số 5 thôn Hoàng Xá, xã Liên Mạc, Từ Liêm, Hà Nội.

 6. Bà Lợi phải có trách nhiệm thanh toán trả bà Hiền (tức Nghệ) số tiền bồi thường thiệt hại 1/2 hợp đồng bị hủy là 82.750.000 đồng (đã trừ phần bà Phê cho bà Lợi là 344.750.000 đồng).

7. Phần diện tích còn lại của thửa đất số 84 tờ bản đồ số 5 thôn Hoàng Xá, Liên Mạc, Từ Liêm, Hà Nội giao cho vợ chồng ông Hiệp, bà Hiền (tức Nghệ) sử dụng là 342m² – 102,05m² = 239,95m². Trên đất có nhà mái bằng hai tầng do ông bà xây dựng.

8. Việc xây ngăn giữa diện tích đất của bà Phê được giao với diện tích phần đất còn lại của vợ chồng bà Hiền ông Hiệp do hai bên thỏa thuận. Nếu một bên không xây, bên kia có quyền xây và được sở hữu vật liệu xây dựng đó.

9. Bà Phê và vợ chồng ông Hiệp có trách nhiệm liên hệ với các cơ quan chức năng quản lý đất đai, để hoàn tất các thủ tục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các diện tích được giao như quyết định bản án.

Ngoài ra, bản án dân sự phúc thẩm còn có quyết định về án phí.

Ngày 27-02-2005, ông Trần Hòa Hiệp có đơn khiếu nại bản án dân sự phúc thẩm.

Ngày 10-8-2005, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao có Quyết định số 47/QĐ/KNGĐT-V5 kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên, và đề nghị hủy bản án phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tại Quyết định Giám đốc thẩm số32/2006/DS-GĐT ngày 24-02-2006, Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao quyết định:

Không chấp nhận kháng nghị số 47/QĐ/KNGĐT-V5 ngày 10-8-2005 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao. Giữ nguyên bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT ngày 19-01-2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội.

Sau khi xét xử giám đốc thẩm, ông Trần Hòa Hiệp và bà Nguyễn Thị Hiền có nhiều đơn khiếu nại đề nghị xem xét lại Quyết định Giám đốc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số98/2007/KN-DS ngày 01-6-2007, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị Quyết định giám đốc thẩm nêu trên và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử lại giám đốc thẩm hủy Quyết định giám đốc thẩm số32/2006/DS-GĐT ngày 24-02-2006 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao, Bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT ngày 19-01-2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và Bản án dân sự sơ thẩm số 29/DSST ngày 26-8-2004 của Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại vụ án để thu thập thêm chứng cứ, nếu không có chứng cứ gì mới khác thì phải công nhận hợp đồng theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều 5 Mục II Nghị quyết số58/1998/NQ-UBTVQH 10 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự và nhà ở được xác lập trước ngày 01-7-1991 với nhận định như sau:

Sau khi cụ Gừng chết, ngày 22-9-1977, bà Lợi đã bán toàn bộ nhà, đất nêu trên cho bà Hiền và lập “Giấy bán tài sản” có xác nhận của Hợp tác xã và Ủy ban nhân dân xã Liên Mạc. Bà Lợi đã nhận đủ tiền bán nhà; bà Hiền, ông Hiệp đã nhận nhà, đất và sử dụng ổn định từ năm 1977. Quá trình sử dụng bà Hiền, ông Hiệp đã phá nhà cũ để xây lại nhà mới và ông Hiệp đã đứng tên chủ sử dụng trong bản đồ địa chính năm 1986 và năm 1994.

Theo lời khai của ông Đống thì do bà Lợi đã có công chăm sóc cụ Gừng nên cụ đã cho bà Lợi nhà, đất nêu trên. Khi bà Lợi đi xây dựng kinh tế mới, bà Lợi bàn bạc với ông và bà Phê; ông và bà Phê đã nhất trí cho bà Lợi bán nhà, đất để lấy tiền trả nợ cho Hợp tác xã, trả nợ tiền vay lo tang lễ cho cụ Gừng; ông còn nhận hộ bà Lợi 400 đồng tiền mua nhà còn thiếu do bà Hiền trả và đưa cho chồng bà Lợi là ông Nguyễn Lạch Hợi. Vợ chồng bà Hiền, ông Hiệp đã phá nhà cũ, xây nhà mới nhưng bà Phê biết mà không phản đối. Bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT ngày 19-01-2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và Quyết định Giám đốc thẩm số32/2006/DS-GĐT ngày 24-02-2006 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định là do ông Đống không đòi hỏi quyền lợi và không có yêu cầu gì nên nhà, đát là tài sản chung của bà Lợi, bà Phê, đồng thời, xác định bà Phê không biết việc bà Lợi bán nhà, đất để quyết định công nhận 1/2 hợp đồng bán tài sản ngày 22-9-1977 giữa bà Lợi và bà Hiền là không có cơ sở.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

XÉT THẤY:

Nguồn gốc căn nhà 3 gian, bếp, chuồng lợn... trên diện tích 1 sào đất (thực đo là 341m²) tại thôn Hoàng Xá, xã Liên Mạc, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội có tranh chấp là của cụ Nguyễn Văn Chín (chết năm 1954) và vợ là cụ Đinh Thị Gừng (chết năm 1972). Hai cụ có hai con chung là bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Phê. Cụ Gừng còn có một người con riêng là ông Nguyễn Văn Đống.

Do ông Đống và bà Phê lập gia đình ở riêng nên chỉ có bà Lợi ở cùng và lo chăm sóc cụ Gừng. Sau khi cụ Gừng chết, năm 1977 bà Lợi đã bán nhà, đất cho bà Hiền để trả nợ khi lo ma chay và nợ hợp tác xã rồi chuyển vào Lâm Đồng xây dựng kinh tế mới. Ông Đống cũng có lời khai và đơn trình bày với nội dung như trên và cho rằng lúc đó bà Phê ở Hà Bắc (nay là Bắc Ninh) tuy không ký vào giấy bán tài sản nhưng đã được ông và bà Lợi báo cho biết. Sau khi mua nhà, đất, gia đình ông Hiệp, bà Hiền đã vào ở và năm 1990 đã phá nhà cũ làm lại thành nhà cấp 4. Năm 2002 lại phá nhà cấp 4 để làm nhà mái bằng như hiện nay. Trong quá trình giải quyết vụ án, bà Phê cũng thừa nhận hàng năm bà vẫn từ Bắc Ninh về thắp hương thờ cúng tổ tiên, trong khi đó việc mua bán nhà đất diễn ra năm 1977, đến năm 2003 bà Phê mới có tranh chấp. Như vậy, có nhiều cơ sở xác định bà Phê đã biết và không phản đối việc bà Lợi bán nhà; do đó, nếu không có chứng cứ gì khác thì phải công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa bà Lợi và bà Hiền như quyết định tại bản án dân sự sơ thẩm số 29/DSST ngày 26-8-2004 của Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Trong trường hợp này, nếu bà Phê có tranh chấp với bà Lợi về số tiền bán nhà thì sẽ giải quyết bằng vụ án khác khi có yêu cầu. Bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT ngày 19-01-2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và Quyết định giám đốc thẩm số32/2006/DS-GĐT ngày 24-02-2006 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã không xem xét, đánh giá đầy đủ các chứng cứ nêu trên mà chỉ căn cứ vào việc chỉ có một mình bà Lợi đứng tên bán nhà, đất trong hợp đồng mua bán nhà, đất để tuyên hủy hợp đồng là không đúng.

Trường hợp có căn cứ cho rằng một mình bà Lợi bán nhà, đất, nhưng việc ông Đống đã đồng ý cho bà Lợi bán, ông còn nhận 400 đồng tiền mua nhà do bà Hiền trả và ông không có yêu cầu gì về quyền lợi thì phần của ông Đống phải công nhận cho bên mua. Bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT ngày 19-01-2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và Quyết định Giám đốc thẩm số32/2006/DS-GĐT ngày 24-02-2006 của Tòa Dân sự Tòa án nhân dân tối cao lại coi việc ông Đống khước từ quyền lợi để tính phần tài sản của ông Đống vào phần của bà Phê và bà Lợi là không đúng với đường lối xét xử.

Bởi các lẽ trên, căn cứ vào khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Hủy Quyết định giám đốc thẩm số32/2006/DS-GĐT ngày 24-02-2006 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao; Bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT ngày 19-01-2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và bản án dân sự sơ thẩm số 29/DSST ngày 26-8-2004 của Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội về vụ án “tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Phê với bị đơn là bà Nguyễn Thị Hiền và ông Trần Hòa Hiệp; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Lợi, ông Nguyễn Văn Đống và ông Nguyễn Lạch Hợi.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Lý do quyết định giám đốc thẩm của Tòa dân sự - TANDTC, các bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm bị hủy:

Nếu không có chứng cứ gì khác thì phải công nhận hợp đồng mua bán nhà ở giữa các bên. Nếu có tranh chấp về số tiền bán nhà thì sẽ giải quyết bằng vụ án khác khi có yêu cầu.