Quyết định giám đốc thẩm số 05/HĐTP-DS ngày 27-01-2005 về vụ án “tranh chấp quyền sử dụng đất”

Quyết định giám đốc thẩm số05/HĐTP-DS ngày 27-01-2005 về vụ án “tranh chấp 
quyền sử dụng đất”

Hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao

....

Ngày 27 tháng 1 năm 2005, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm vụ án tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Phương Tâm; trú tại: Số 4 Nguyễn Trãi, phường 2, thị xã Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Bị đơn: Bà Nguyễn Chín Lê; trú tại: Số 131 Hùng Vương, phường 2, thị xã Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

 - Ông Trần Kim Muôn; trú tại: Số 129 Hùng Vương, phường 2, thị xã Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

- Ông Nguyễn Quốc Trung; trú tại: 135 Hùng Vương, phường 2, thị xã Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.

Nhận thấy:

Lô đất số 29 tại tổ 23, đường Lý Tự Trọng, phường 2, thị xã Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp có nguồn gốc là đất của ông Dương Xuân Điển tự phân lô theo quy hoạch của thị xã Cao Lãnh khoảng năm 1980 và bán lại cho người chủ khách sạn Phước Hưng. Năm 1991 ông Nguyễn Văn Thuận (con của chủ khách sạn Phước Hưng) bán cho ông Nguyễn Lưu Danh. Năm 1994 ông Nguyễn Lưu Danh bán lại cho bà Nguyễn Thị Phương Tâm.

Theo giấy tờ thì lô đất số 29 nói trên có kích thước 4mx20m. Việc mua bán giữa ông Thuận với ông Danh và giữa ông Danh với bà Tâm đều ghi theo kích thước trên giấy tờ, cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng chỉ căn cứ nội dung trên giấy tờ, cơ quan chức năng có thẩm quyền cũng chỉ căn cứ nội dung trên giấy tờ để xác nhận việc mua bán và cho phép chuyển nhượng, không kiểm tra đo đạc trên thực địa.

Thực tế thì lô đất số 29 nói trên nằm giữa một khu bao gồm 18 lô đất liền kề nhau theo mặt đường Lý Tự Trọng. Khi bà Tâm mua đất năm 1994, thì phần lớn các lô đất thuộc dãy trên đã xây dựng nhà, chỉ còn lại lô đất bà Tâm mua là bỏ trống, cụ thể:

Nếu đứng từ mặt đường Lý Tự Trọng nhìn vào, phía bên tay phải lô đất bà Tâm mua gồm 9 lô đất, sát lô đất của bà Tâm là nhà của ông Nguyễn Quốc Trung xây dựng kiên cố từ năm 1991 trước khi ông Thuận bán đất cho ông Danh. Phía bên tay trái lô đất bà Tâm mua gồm 7 lô đất, sát lô đất của bà Tâm mua là nhà của bà nguyễn Chín Lê, tiếp theo là nhà của ông Trần Kim Muôn, hai gia đình này xây dựng nhà từ năm 1984.

Theo giấy tờ thì các lô đất nhà ông Trung, bà Tâm, bà Lê và ông Muôn đều có kích thước giống nhau là 4mx20m, và đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo kích thước này. Trên thực tế thì nhà bà Chín Lê cất năm 1984 là nhà mái lá, vách ván; chiều ngang nhà tính đến vách ván là 3,55m. Nhưng do lô đất số 29 chưa sử dụng nên bà Lê sử dụng cả một phần của lô đất này để làm đường đi phía sau, thậm chí còn dựng một nhà tắm vách lá lấn sang lô đất này 0,6m ở phía sau.

Theo bà Tâm thì năm 1994 bà mua đất của ông Danh, về giấy tờ thì đất kích thước 4mx20m. Khi làm giấy tờ chuyển nhượng thì cơ quan địa chính không kiểm tra thực tế, chỉ căn cứ kích thước trên giấy tờ và xác nhận cho chuyển nhượng theo kích thước này. Trên thực tế, khi chồng bà Tâm là ông Huỳnh Xuân Tiện cùng ông Danh đo cụ thể thì lô đất có kích thước chiều ngang phía trước giáp đường Lý Tự Trọng là 4m, kích thước chiều ngang phía sau là 3,8m; việc đo này là tính từ vách nhà ông Trung đến vách nhà của bà Lê, theo ranh giới do ông Danh xác định; khi đo hai bên không làm biên bản gì và cũng không có bà Lê chứng kiến. Tuy đất không đủ kích thước chiều ngang phía sau nhưng bà Tâm vẫn đồng ý mua theo thực tế. Sau khi mua bà Tâm vẫn bỏ trống chưa xây dựng gì. Năm 1995 bà Tâm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nội dung bà Tâm khai nhận trên được ông Danh là người bán đất thừa nhận.

Tháng 5-1998, ông Trần Văn Muôn dỡ bỏ nhà làm từ năm 1984 để xây lại thành nhà kiên cố. Bà Tâm đo kiểm tra lại, thấy chiều ngang cả ba lô đất gồm nhà ông Muôn, bà Lê và bà Tâm phía trước thiếu khoảng 0,2m, phía sau thiếu khoảng 0,6m. Vì vậy, bà Tâm có đơn gửi đến chính quyền địa phương, yêu cầu đình chỉ việc xây dựng của gia đình ông Muôn để chờ chính quyền giải quyết, bà Tâm cho rằng đất thiếu nên mỗi người đều phải chịu thiệt một phần, và đề nghị tìm ra nguyên nhân làm cho đất thiếu để buộc người làm sai phải có trách nhiệm bồi thường. Nhưng kết quả đo đạc xác minh lại, thì gia đình ông Muôn xây dựng đúng kích thước đất được cấp là 4mx20m, nên ông Muôn lại tiếp tục xây dựng. Vì vậy, bà Tâm tự cho đóng cọc xác định ranh giới đất của bà Tâm đến sát vách nhà tạm của bà Lê.

Tháng 8-1998, bà Lê dời vách nhà của mình cho đủ kích thước chiều ngang 4m (do vách nhà là vách ván nên di dời được), đồng thời phá bỏ cọc ranh giới do bà Tâm tự xác định, di dời cọc về vị trí theo vách nhà mới.

Bà Tâm khiếu nại ra chính quyền địa phương, yêu cầu bà Lê khôi phục lại hiện trạng cọc ranh giới theo vách nhà cũ của bà Lê trước đây.

Bà Lê không đồng ý. Trong lúc chính quyền chưa giải quyết thì bà Lê cho làm lại nền nhà theo kích thước chiều ngang 4m, nếu tính cả vách thì là 4,05m.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 77/DSST ngày 16-11-1999, Toà án nhân dân huyện Cao Lãnh quyết định:

Bác yêu cầu của bà Tâm đòi bà Lê tháo dỡ vách nhà trả lại bà Tâm đất có kích thước chiều ngang phía trước 4m và chiều ngang phía sau có kích thước 3,8m.

Chấp nhận cho bà Lê được sử dụng đất đủ theo kích thước 4mx20m, phần lấn sang so với kích thước này thì phải tháo dỡ trả lại cho bà Tâm, kích thước trên được tính từ tim bức tường của nhà ông Muôn phía giáp nhà bà Lê, đo về phía nhà bà Lê, vì ông Muôn và bà Lê đã thỏa thuận sử dụng chung bức tường này.

Bà Tâm kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 207/DSPT ngày 03-7-2000, Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp quyết định:

Bác kháng cáo của bà Tâm.

Sửa án sơ thẩm về kích thước nhà của bà Lê, cho bà Lê được sử dụng đất có chiều ngang phía trước và phía sau bằng nhau là 3,995m.

Bà Tâm được sử dụng đất có chiều ngang phía trước là 3,75m, chiều ngang phía sau là 3,215m tính từ vách nhà ông Trung.

Bà Tâm khiếu nại.

Tại Quyết định kháng nghị số114/KN-VKSTC-KSXXDS ngày 15-11-2000, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị theo hướng huỷ cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ về Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp để điều tra bổ sung và giải quyết lại.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 32 ngày 23-02-2001, Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao xử chấp nhận kháng nghị, xử huỷ cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ về Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp để xét sử sơ thẩm lại theo hướng bảo đảm quyền lợi chính đáng cho bà Tâm.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 05/DSST ngày 27-9-2001, Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp quyết định:

Phần chiều ngang phía trước còn lại của hai nhà là 7,88m, chiều ngang phía sau là 7,635m.

Bà Tâm được sử dụng chiều ngang phía trước là 3,94m, chiều ngang phía sau là 3,63m.

Bà Lê được sử dụng chiều ngang phía trước là 3,94m, chiều ngang phía sau là 3,73m.

Bà Lê kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 446/DSPT ngày 28-12-2001, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

áp dụng Điều 69 khoản 1 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự; Điều 79 khoản 1 Luật đất đai, xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Phương Tâm.

2. Phần diện tích còn lại của hai nền ngang phía trước đường Hùng Vương 7,88m, ngang phía sau đường dự kiến mở là 7,635m được chia cho:

- Bà Nguyễn Thị Phương Tâm được sử dụng diện tích đất ngang phía trước đường Hùng Vương 3,94m (tính từ tim vách nhà ông Trung) ngang phía sau giáp đường dự kiến mở là 3,63m; chiều dài 20m.

- Bà Nguyễn Chín Lê được tiếp tục sử dụng diện tích đất ngang phía trước đường Hùng Vương 3,94m (tính từ tim vách nhà anh Muôn) ngang phía sau đường dự kiến mở là 3,73m; dài 20m (có sơ đồ đo đạc kèm theo như án sơ thẩm).

3. Bà Nguyễn Chín Lê có trách nhiệm di dời căn nhà hiện lấn sang phần nền nhà của bà Ngyễn Thị Phương Tâm.

4. Bà Nguyễn Chín Lê và bà Nguyễn Thị Phương Tâm có trách nhịêm đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh lại diện tích đất thực tế được giao theo quy định của pháp luật.

án phí:

Bà Nguyễn Chín Lê phải nộp 50.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

Bà Nguyễn Thị Phương Tâm khiếu nại.

Tại quyết định kháng nghị số90/KN-VKSTC-V5 ngày 21-9-2004, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên. Đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 446/DSPT ngày 28-12-2001 của Toà phúc thẩm Toà án nhân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự sơ thẩm số 05/DSST ngày 27-9-2001 của Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp, giao hồ sơ về cho Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp

xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, với nhận định:

Diện tích đất bà Lê đang quản lý sử dụng từ năm 1983 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 80m²(4mx20m), bà Lê ở ổn định từ đó đến nay. Năm 1994, bà Tâm mới đến mua đất của ông Danh liền kề với đất của bà Lê, các bên chỉ viết giấy tay, không cắm mốc xác định ranh giới đất tứ cận. Khi bà Tâm mua đất của ông Danh không có hai hộ liền kề là bà Lê và ông Trung xác nhận mốc ranh giới đất. Hơn nữa, bà Tâm cũng đã nhận của ông Trung bồi thường phần đất ông Trung lấn sang đất của bà. Việc Toà án hai cấp đo đạc diện tích đất của hộ bà Tâm và bà Lê không đủ như diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chia theo diện tích đất thực tế cho hai hộ bà Lê và bà Tâm, chiều ngang phía mặt tiền bằng nhau (3,94m) là không đúng. Mặt khác, tại công văn số106/CV-THA ngày 28-1-2003 của Phòng Thi hành án tỉnh Đồng Tháp phản ánh, khi đo đạc để giao đất cho hộ bà Tâm và bà Lê thì kích thước đất thực tế không đủ như kích thước ghi trong quyết định của bản án phúc thẩm.

xét thấy:

Theo sự thừa nhận của ông Nguyễn Văn Thuận và ông Nguyễn Lưu Danh, khi mua bán đất năm 1991, chính ông Thuận cũng không biết thực tế lô đất này thiếu hay thừa, chỉ biết mua bán theo kích thước trên giấy, hai bên chỉ căn cứ vào các nội dung thể hiện trên giấy tờ để chuyển nhượng, không đo đạc gì, và cơ quan địa chính cũng chỉ căn cứ vào nội dung thể hiện trên giấy tờ để xác nhận và cho làm các thủ tục chuyển nhượng, chứ không kiểm tra thực tế. Như vậy, chính ông Danh cũng không biết ranh giới cụ thể và diện tích thực tế của lô đất khi mua bán.

Năm 1994, ông Nguyễn Lưu Danh bán lại lô đất trên cho bà Nguyễn Thị Phương Tâm. Mặc dù năm 1991, khi mua đất của ông Thuận, ông Danh không kiểm tra thực tế và xác định ranh giới cụ thể của lô đất, nhưng khi bán cho bà Tâm, ông Danh lại tự xác định chuyển nhượng có kích thước chiều ngang phía trước là 4m, chiều ngang đất phía sau là 3,8m, không có ý kiến của bà Lê và ông Trung là những người có đất liền kề là không có cơ sở. Hơn nữa trên thực tế thì ông Trung đã xây nhà kiên cố như hiện nay từ năm 1991, trước khi ông Thuận chuyển nhượng đất cho ông Danh và khi đó đã lấn sang phần đất của ông Thuận từ 15cm đến 20cm, nhưng khi bán đất cho bà Tâm năm 1994, ông Danh vẫn xác định lô đất có kích thước chiều ngang phía trước 4m như trong giấy tờ là không hợp lý. Nay bà Tâm lại căn cứ vào kích thước đất đã thỏa thuận khi mua bán với ông Danh để yêu cầu bà Lê là người sử dụng đất từ năm 1984 phải chia lại đất và Toà án cấp phúc thẩm đã xử chấp nhận yêu cầu trên là không đúng. Lẽ ra, cần xác định cho bà Lê được sử dụng đất đủ kích thước 4m x 20m, vì bà Lê là người đã sử dụng đất liên tục từ năm 1984 đến nay; còn bà Tâm chỉ là người mua lại đất từ năm 1994, việc xác định ranh giới trên thực địa khi mua bán lại không rõ ràng và thiếu cơ sở, vì vậy, chỉ được sử dụng theo diện tích thực tế còn lại sau khi đã xác định đủ quyền lợi hợp pháp cho bà Lê. Mặt khác, theo phán ánh tại công văn số 61/CV.THA ngày 11-12-2002 của Phòng Thi hành án tỉnh Đồng Tháp, thì kích thước đất thực tế chiều ngang phía trước của cả hai lô đất chỉ là 7,855m chứ không phải 7,880m như kích thước ghi trong quyết định của bản án phúc thẩm, vì vậy, cần phải kiểm tra xác định chính xác kích thước thửa đất. Do đó, Quyết định kháng nghị số90/KN-VKSTC-V5 ngày 21-12-2004 của Viện trưởng Viện kiển sát nhân dân tối cao là có cơ sở.

Bởi các lẽ trên và căn cứ vào khoản 3 Điều 291, khoản 3 Điều 297 và các khoản 1, 2 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự;

Quyết định:

1. Huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 446/DSPT ngày 28-12-2001 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự sơ thẩm số 05/DSST ngày 27-9-2001 của Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp đã xét xử vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Phương Tâm và bị đơn là bà Nguyễn Chín Lê.

2. Giao hồ sơ vụ án về cho Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp giải quyết xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

^{____________________________________________}

- Lý do huỷ bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm:

Cần kiểm tra, xác định lại chính xác diện tích thửa đất có tranh chấp.

- Nguyên nhân dẫn đến việc huỷ bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm:

Sai sót trong việc thu thập và đánh giá chứng cứ.