Trường hợp có người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì người thừa kế được nhận di sản bằng hiện vật là nhà ở khi đủ điều kiện theo Luật Nhà ở năm 2014?
Tìm hiểu nội dung của Án lệ số 68/2023/AL về quyền nhận di sản bằng hiện vật là nhà ở của người thừa kế là người việt nam định cư ở nước ngoài (được ban hành kèm theo Quyết định 364/QĐ-CA năm 2023 công bố án lệ do Chánh án Tòa án nhân dân tối cao ban hành).
Tóm tắt nội dung vụ việc:
1. Vụ án yêu cầu chia thừa kế:
Cha mẹ bà là cụ Lý Vĩnh K, cụ Nguyễn Thị B chung sống với nhau có một người con chung là bà Nguyễn Túy H. Năm 1950, cụ K và cụ B không còn chung sống với nhau nữa. Sau đó, cụ K kết hôn với cụ Nguyễn Ngọc H2 và có một con chung là bà Lý Lan H1.
Nguồn gốc nhà, đất tại số 151B đường N, phường M, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh là của cụ K, cụ H2. Cụ K chết năm 1978, cụ B chết năm 2000 và cụ H2 chết năm 2009. Cụ K, cụ B và cụ H2 chết không để lại di chúc.
Thực tế, Bản án dân sự phúc thẩm số 6/DS-PT ngày 26/6/1981, Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã xác định khối tài sản chung của cụ K, cụ H2 là ngôi nhà 151B đường G (nay là đường N), phường M, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời, đã chia cho cụ H2 được sở hữu toàn bộ hiện vật gồm ngôi nhà nêu trên (là tài sản gắn trên đất) và một số tư liệu sinh hoạt trong căn nhà và phải hoàn lại cho bên thừa kế một số tiền để được trọn quyền sở hữu ngôi nhà. Bản án chưa chia quyền sử dụng đất thổ cư theo bằng khoán điền thổ số 1947 có diện tích 500m2 trên đất có căn nhà số 151B đường G và quyền sử dụng đất thổ cư theo bằng khoán điền thổ số 1948 có diện tích 440m2 là tài sản chung của cụ K, cụ H2. Do đó, phần đất nêu trên vẫn là tài sản chung của cụ K, cụ H2.
Hai bằng khoán điền thổ số 1947 và số 1948 lập năm 1970 không còn phản ánh đúng với diện tích đất hiện tại, nên bà H và bà H1 thống nhất dùng bản vẽ hiện trạng căn nhà 151B do Tòa án yêu cầu cơ quan chức năng lập ngày 11/3/2011 và đã được Ủy ban nhân dân quận P kiểm tra bản vẽ làm cơ sở để xác định. Nay bà yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật, cụ thể yêu cầu chia và nhận hiện vật diện tích đất là 120m2 (chiều ngang 7m giáp với hẻm 151B đường N và chiều dài 17,14m sát ranh đất nhà 151C đường N của ông Trần Quốc H3).
Bị đơn là bà Lý Lan H1 ủy quyền cho bà Huỳnh Thị Kim L đại diện trình bày: Bà thống nhất trình bày trên của bà H về quan hệ nhân thân của cụ Lý Vĩnh K, cụ Nguyễn Thị B và cụ Nguyễn Ngọc H2 và nguồn gốc nhà, đất tọa lạc tại số 151B đường N, phường M, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ K, cụ H2 chết không để lại di chúc. Do vậy, bà đại diện cho bà Lý Lan H1 đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn là bà Nguyễn Túy H yêu cầu được chia và nhận phần di sản thừa kế là diện tích đất 120m2 (chiều ngang 7m giáp với hẻm 151B đường N và chiều dài 16,14m sát ranh đất nhà 151C đường N của ông Trần Quốc H3).
2. Vụ án đòi công sức, đóng góp nuôi dưỡng, trông nom bảo quản nhà đất:
Theo đơn đề ngày 29/01/2010 của ông Nguyễn Quang D và trong quá trình tố tụng bà Trần Thị Thu H4 đại diện theo ủy quyền trình bày.
Nguồn gốc đất tọa lạc tại số 151B đường N, phường M, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh là của cụ Nguyễn Ngọc H2, cụ Lý Vĩnh K theo bằng khoán điền thổ số 1947, diện tích 500m2, liền kề với bằng khoán điền thổ số 1948, diện tích 440m2. Hai bằng khoán này, do cụ K và cụ H2 đứng tên sử dụng từ năm 1970.
Cụ H2 là dì ruột của ông Nguyễn Quang D. Ông D sống với cụ K, cụ H2 tại căn nhà nêu trên từ năm 1971. Cụ H2 có một người con, có giấy khai sinh hợp pháp là bà Lý Lan H1. Sau khi cụ K chết, bà H1 xuất cảnh bất hợp pháp sang Hoa Kỳ từ năm 1978.
Cụ H2 là người duy nhất trong nhà, thường xuyên đau yếu và khó bảo quản đất đai, nhà cửa và đề phòng trường hợp bị bệnh nặng, cụ H2 đề nghị ông D chuyển hộ khẩu về sống với cụ để bảo quản tài sản. ông D đã chính thức chuyển hộ khẩu về nhà cụ H2 ngày 12/02/1985. Theo yêu cầu của cụ H2 thì năm 1984 ông D đã bán nhà số 524/27 đường K, Phường B, quận P để chuyển về nhà 151B đường N giúp đỡ nuôi dưỡng và chăm sóc cụ H2 cho đến khi cụ H2 qua đời vào tháng 3/2009 tại căn nhà số 151B nêu trên.
Năm 1998, cụ H2 xuất cảnh sang Hoa Kỳ theo diện đoàn tụ. Trước khi xuất cảnh, cụ H2 có ủy quyền cho ông D quản lý, sử dụng và chịu trách nhiệm trông coi nhà, đất nêu trên theo Hợp đồng ủy quyền lập tại Phòng Công chứng A Thành phố Hồ Chí Minh ngày 03/01/1998.
Cuối năm 2006, cụ H2 về Việt Nam tạm trú tại căn nhà 151B đường N, phường M, quận P được 02 năm. Sau đó, cụ H2 muốn ở lại Việt Nam sinh sống, nên ông D có làm thủ tục bảo lãnh cho cụ H2 nhập hộ khẩu. Cụ H2 già yếu, thường xuyên đau ốm, một mình ông D chăm sóc, nuôi dưỡng và đưa cụ H2 đi khám chữa bệnh. Ngày 21/3/2009 cụ H2 mất một mình ông D phải lo toàn bộ ma chay, hỏa táng cho cụ H2 với số tiền là 26.000.000 đồng.
Tháng 6/2009, ông D tình cờ phát hiện tại trụ sở Ủy ban nhân dân phường M, quận P niêm yết Văn bản số 324/CC7 ngày 20/4/2009 của Phòng Công chứng K, Thành phố Hồ Chí Minh, đính kèm văn bản khai nhận di sản với nội dung, người đề nghị nhận di sản là bà H1 con của cụ K, cụ H2. Việc đề nghị nhận di sản, bà H1 không có thảo luận và nói với ông D bất cứ việc gì.
Nay ông D yêu cầu bà Lý Lan H1 phải chia cho ông D 180m2 đất, là phần công sức đóng góp đối với việc nuôi dưỡng, chăm sóc, lo ma chay cho cụ H2 và trông nom quản lý nhà đất gần 30 năm. Hơn nữa, bà H1 đang cư trú tại Hoa Kỳ, mang quốc tịch Hoa Kỳ và không sinh sống, làm việc tại Việt Nam nên ông D xin được nhận toàn bộ hiện vật và thanh toán giá trị cho bà H1.
Tại đơn phản tố ngày 29/7/2014 của bị đơn là bà Lý Lan H1 và trong quá trình tố tụng, bà Trần Ngọc Kim C là đại diện theo ủy quyền trình bày:
Về quan hệ huyết thống và nguồn gốc nhà số 151B đường N, phường M, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh bà thống nhất với lời khai của nguyên đơn.
Năm 2009, sau khi cụ H2 qua đời, bà H1 đã tiến hành thủ tục khai nhận di sản theo Văn bản khai nhận di sản số 10475 do Phòng Công chứng K, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 16/6/2009 đã kê khai trước bạ theo thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất số 1543 của Chi cục thuế quận P ngày 22/6/2009. Khi tiến hành thủ tục khai nhận di sản, ông D cũng biết và không có ý kiến gì về việc khai nhận di sản của bà H1. Đồng thời, việc khai nhận di sản đã được niêm yết công khai tại Ủy ban nhân dân phường M, quận P và cũng không nhận được bất kỳ một văn bản nào tranh chấp, khiếu nại liên quan đến căn nhà trên.
Về chi phí mai táng cho cụ H2 thì bà H1 đã trả cho ông D số tiền 10.000.000 đồng, còn những khoản khác bà H1 không có nghĩa vụ phải trả cho ông D. Trong quá trình sử dụng nhà, đất thì ông D kinh doanh quán cà phê thu lợi nhuận từ năm 1985 đến nay.
Do đó, không đồng ý với yêu cầu của ông D đòi chia 180m2 đất là công sức đóng góp đối với việc nuôi dưỡng, chăm sóc, lo ma chay và trông nom quản lý nhà đất cho cụ H2. Đồng thời, yêu cầu ông Nguyễn Quang D và gia đình phải trả lại nhà đất trên cho bà Lý Lan H1 ngay khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực thi hành.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Hương L1, ông Nguyễn Quang D1, bà Huỳnh Thị Bích N đều thống nhất trình bày trên của ông Nguyễn Quang D.
Tại Quyết định nhập vụ án số 345/2013/QĐST-DS ngày 29/3/2013 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định nhập vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 111/2010/TLST-ST ngày 23/3/2010 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc “Đòi công sức đóng góp, nuôi dưỡng” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Quang D với bị đơn là bà Lý Lan H1 vào vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 16/2013/TLST-DS ngày 07/0172013 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc “Tranh chấp thừa kế” giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Túy H với bị đơn là bà Lý Lan H1.
Nhận định của Tòa án:
[3] Đối việc tính công sức cho ông Nguyễn Quang D: Năm 1978, bà Lý Lan H1 xuất cảnh sang Hoa Kỳ chỉ còn cụ Nguyễn Ngọc H2 sống tại nhà số 151B đường N, phường M, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo hồ sơ kê khai thì từ năm 1982, ông D (cháu ruột cụ H2) đã ở cùng cụ H2 tại nhà 151B đường N, phường M, quận P và đến năm 1985 ông D và các con đã chuyển hộ khẩu về ở tại địa chỉ này. Năm 1998, cụ H2 xuất cảnh sang Hoa Kỳ và đã làm giấy ủy quyền cho ông D quản lý, sử dụng căn nhà trên (Hợp đồng ủy quyền có chứng nhận của Phòng Công chứng A Thành phố Hồ Chí Minh ngày 03/1/1998). Đến năm 2007, cụ H2 trở lại định cư tại Việt Nam, ông D là người cam kết bảo lãnh cho cụ H2 làm thủ tục hồi hương về Việt Nam (Theo giấy cam kết của ông D ngày 17/12/2007 có chứng thực của Ủy ban nhân dân phường M ngày 18/12/2007). Lúc này, cụ H2 tuổi đã cao, bà H1 xuất cảnh năm 1978 không ai trông nom cụ H2, nên ông D là người trực tiếp chăm sóc, nuôi dưỡng cụ H2 đến khi cụ H2 chết, ông D cũng là người đứng ra tổ chức lo toàn bộ ma chay (người đại diện theo ủy quyền của bà H1 cũng thừa nhận).
[4] Như vậy, có cơ sở xác định ông D là người có công sức trông nom, bảo quản, giữ gìn khối tài sản trên; đồng thời, ông D cũng là người có công chăm sóc, nuôi dưỡng và mai táng cụ H2. Tuy nhiên, tại Tòa án các đương sự đều xác định khi ông D quản lý, sử dụng nhà 151B đường N, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh có kinh doanh quán bán cà phê thu lợi nhuận (Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hộ kinh doanh cá thể số 1657/HKD ngày 31/7/2000). Trong trường hợp này, lẽ ra phải làm rõ công sức bảo quản tài sản, khoản tiền chăm sóc, nuôi dưỡng và mai táng khi cụ H2 chết, đồng thời làm rõ thu nhập từ việc kinh doanh quán bán cà phê để từ đó xác định công sức của ông D cho phù hợp, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ những vấn đề nói trên nhưng chia công sức bằng hiện vật là 120m2 trong tổng số 698,33m2 đất cho ông D (tương ứng một phần thừa kế như bà Nguyễn Túy H) là không có cơ sở, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bà H1.
[5] Đối với việc giao hiện vật là phần thừa kế của bà Lý Lan H1 cho ông Nguyễn Quang D: Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013: “Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định... Theo quy định tại khoản 4 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013: “Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sể địa chính. Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này”. Như vậy, nếu bà H1 không được quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng được quyền chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 để xác định bà H1 không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao toàn bộ hiện vật đối với phần thừa kế của bà H1 bao gồm nhà, đất trên diện tích 485,33m2 cho ông D và ông D thanh toán cho bà H1 giá trị quyền sử dụng đất và giá trị xây dựng nhà với số tiền 15.822.058.210 đồng là không đúng quy định của pháp luật.
Mặt khác, tại thời điểm xét xử phúc thẩm Luật Nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực. Theo khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 thì bà H1 đủ điều kiện nhận thừa kế nhà ở tại Việt Nam. Do pháp luật thay đổi nên Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm và giao toàn bộ hiện vật đối với phần thừa kế cho bà H1 mới đúng.
Nội dung của Án lệ:
“[5] … Như vậy, nếu bà H1 không được quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng được quyền chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. Tòa án cấp sơ thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 để xác định bà H1 không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao toàn bộ hiện vật đối với phần thừa kế của bà H1 bao gồm nhà, đất trên diện tích 485,33m2 cho ông D và ông D thanh toán cho bà H1 giá trị quyền sử dụng đất và giá trị xây dựng nhà với số tiền 15.822.058.210 đồng là không đúng quy định của pháp luật. Mặt khác, tại thời điểm xét xử phúc thẩm Luật Nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực. Theo khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 thì bà H1 đủ điều kiện nhận thừa kế nhà ở tại Việt Nam. Do pháp luật thay đổi nên Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm và giao toàn bộ hiện vật đối với phần thừa kế cho bà H1 mới đúng”.
Như vậy, theo nội dung của Án lệ trên, trường hợp người để lại di sản là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất chết trước ngày Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực pháp luật. Tranh chấp về chia thừa kế tài sản được Tòa án giải quyết sau thời điểm Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực pháp luật => Trường hợp này, Tòa án áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 để giải quyết. Theo đó, sẽ thực hiện theo khoản 3 và khoản 4 Điều 186 Luật Đất đai 2013:
“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
...
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.
Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này”.
