Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua?
Theo quy định tại điểm a khoản 3 và điểm d khoản 1 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì DNCVĐTNN được kinh doanh bất động sản dưới hình thức: “Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua”. Theo đó, đối với đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê thì DNCVĐTNN được hoạt động kinh doanh bất động sản theo các nội dung sau đây:
Thứ nhất: DNCVĐTNN được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Khác với hình thức được Nhà nước giao đất khi mà DNCVĐTNN sẽ được hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua. Việc Nhà nước cho thuê đất (có thời hạn) đã giới hạn quyền sử dụng của DNCVĐTNN thông qua một thời gian sử dụng xác định. Trong khi đó, nhà ở là một dạng bất động sản có thời gian sử dụng một cách lâu dài, vì vậy thời hạn thuê đất có thể sẽ ngắn hơn thời hạn sử dụng nhà ở, và khi kết thúc thời hạn thuê đất sẽ dẫn đến tình trạng tranh chấp khi xử lý nhà ở là tài sản gắn liền với đất. Do vậy, pháp luật chỉ cho phép DNCVĐTNN thuê đất để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê mà không được phép mua bán, chuyển nhượng.
Lưu ý, thực hiện theo cơ chế được quy định tại khoản 5 Điều 60 Luật Đất đai 2013 và Khoản 4 Điều 31 Nghị định 46/2014/NĐ-CP: DNCVĐTNN được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, nếu có nhu cầu chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì thực hiện theo chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp này, DNCVĐTNN sẽ được tiếp tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê mà không bị giới hạn chỉ có quyền cho thuê nhà ở theo nội dung trên.
Thứ hai: DNCVĐTNN được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo đó, chúng ta có thể hiểu rằng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở là loại công trình xây dựng không nhằm mục đích để ở hoặc phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nói cách khác, nếu thỏa mãn điều kiện là “không dùng để ở” hoặc “không phục vụ nhu cầu sinh hoạt” thì sẽ được xác định là nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở. Và đối với loại công trình này, DNCVĐTNN sẽ được hoạt động kinh doanh dưới hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua.
Hiện nay, trong Luật Nhà ở 2023 có đưa ra định nghĩa về nhà ở như sau: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp”. Như vậy, xét về tổng thể thì không có nhiều khác biệt so với Luật Nhà ở 2014 khi vẫn quy định hai điều kiện nói trên. Tuy nhiên, có thay đổi từ chủ thể là hộ gia đình sang gia đình – vốn là một nội dung cần điều chỉnh để phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời, bổ sung thêm quy định về khái niệm “nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp” là nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm.
Liên quan đến hoạt động thuê mua, khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: “Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó”. Khác với hoạt động cho thuê thuần túy, cho thuê mua là một hoạt động kinh doanh bất động sản giao thoa giữa việc cho thuê và chuyển nhượng. Nói cách khác, việc cho thuê vẫn có mục đích cuối cùng là sự chuyển giao tài sản sau thời hạn thuê, do vậy có thể thấy nét tương đồng trong phạm vi hoạt động cho thuê mua với hoạt động mua bán bất động sản. Theo đó, nếu DNCVĐTNN được phép kinh doanh bất động sản dưới hình thức mua bán, chuyển nhượng thì được phép thực hiện cả hoạt động kinh doanh là cho thuê mua bất động sản. Đối chiếu với quy định mới tại khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: “huê mua nhà ở, công trình xây dựng là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó.”. So sánh với luật cũ, về bản chất hoạt động thuê mua vẫn không thay đổi, nhưng luật mới quy định cụ thể về tỷ lệ số tiền bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua, quy định cụ thể về các khoảng thời gian bên thuê mua thanh toán cho bên cho thuê mua.
Lưu ý chung, theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì thời hạn thuê đất của DNCVĐTNN sẽ không quá 50 năm đối với dự án đầu tư và không quá 70 đối dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
