Phải làm gì khi đòi lại nhà thuê lại?

Thực tế cho thấy rằng việc người dân thuê lại nhà từ người thuê khác (hay còn gọi thuê nhà không chính chủ) khá phổ biến, đặc biệt tại các thành phố lớn. Việc thuê nhà trong trường hợp này có thể mang lại một số lợi ích, tuy nhiên rủi ro cũng không hề nhỏ. Bởi lẽ việc cho thuê lại nhà cần đáp ứng một số điều kiện nhất định và nếu người cho thuê lại không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với chủ nhà thì nguy cơ người thuê thực tế bị đòi lại nhà là rất cao. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về vấn đề này và làm thế nào để bảo vệ quyền lợi khi bị đòi lại nhà? Sau đây là những điểm người dân cần lưu ý khi gặp phải tình trạng nêu trên.

Thông thường, khi thuê nhà chính chủ, người thuê sẽ ký hợp đồng và trả tiền thuê trực tiếp với chủ nhà. Còn đối với trường hợp nhà thuê lại, người thuê nhà thường chỉ ký hợp đồng và giao dịch với bên thuê trung gian, thậm chí người thuê thực tế không biết chủ nhà là ai và không biết được bên thuê trung gian có được quyền cho thuê lại nhà hay không. Điều này rất bất lợi đối với người thuê thực tế bởi người thuê trung gian không có đầy đủ các quyền như chủ sở hữu và pháp luật còn đặt ra một số điều kiện đối với việc thuê nhà trong trường hợp này.

Theo đó, căn cứ vào quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Và theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên  cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Như vậy, để bảo đảm quyền lợi của mình khi thuê nhà không chính chủ, người thuê nhà nên yêu cầu người cho thuê lại xuất trình các giấy tờ, hợp đồng thể hiện sự cho phép của chủ nhà đối với việc cho thuê lại, hoặc yêu cầu gặp trực tiếp chủ nhà. Như vậy, sẽ đảm bảo quyền lợi của mình và hạn chế những rủi ro khi có tranh chấp xảy ra.

Ngoài ra, về nghĩa vụ trả tiền thuê nhà, người thuê thực tế thường trả tiền thuê cho bên thuê lại và bên thuê lại trả tiền cho chủ nhà. Trong trường hợp bên thuê thực tế đã trả tiền thuê cho bên cho thuê lại nhưng người này lại không trả cho chủ nhà. Đây cũng là một trong những căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê lại không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Do đó, người thuê thực tế có thể bị đòi lại nhà ngay cả khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả tiền thuê nhà.

Trong trường hợp chủ nhà chấm dứt hợp đồng đối với bên cho thuê lại, người thuê lại cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Về nguyên tắc, do bên cho thuê lại đã vi phạm hợp đồng đối với bên cho thuê, do đó, bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản đối với người thuê lại và yêu cầu bên cho thuê lại trả tiền thuê nhà (nếu còn nợ). Do đó, người thuê lại có nghĩa vụ phải chuyển đi nếu không thể thương lượng với chủ nhà về việc ký kết trực tiếp hợp đồng thuê với chủ nhà. Trong trường hợp này, bên thuê lại có quyền kiện đòi bồi thường thiệt hại đối với bên cho thuê lại nếu có thiệt hại thực tế xảy ra.

Nhìn chung, khi thuê lại nhà, người đi thuê cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ về điều kiện cho thuê lại của nhà cho thuê, cũng như độ tin cậy của bên cho thuê lại để tránh những thiệt hại không đáng có xảy ra.