Điều kiện chung về mua nhà ở:
Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014 để nhà ở được phép đưa vào giao dịch mua bán thì cần đáp ứng các điều kiện sau:
1. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở.
2. Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
3. Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
4. Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện số 2 và số 3.
Ngoài ra, Điều 119 Luật Nhà ở cũng quy định điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch mua bán căn hộ chung cư, trong đó bên bán phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện việc mua bán. Đối với cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Khi mua bất động sản hình thành trong tương lai:
Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kinh mua bất động sản hình thành trong tương lai thì người mua cần lưu ý trong các trường hợp:
1. Trường hợp mới chỉ có bãi đất trống:
Chủ đầu tư chưa thể kí hợp đồng bán căn hộ, biệt thự hình thành trong tương lai. Nếu kí kết hợp đồng lúc này thì hai bên sẽ kí kết hợp đồng đặt cọc. Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ liên quan như: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng để chứng minh có dự án này.
2. Trường hợp đã có móng:
Đối với căn hộ chung cư: Chủ đầu tư có thể kí kết hợp đồng bán căn hộ hình thành trong tương lai nếu đã có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và được cơ quan quản lý cấp tỉnh chấp thuận về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Đối với biệt thự: chủ đầu tư có thể kí kết hợp đồng bán biệt thự hình thành trong tương lai nếu có văn bản cơ quan quản lý cấp tỉnh chấp thuận về việc biệt thự đủ điều kiện được bán.
Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà (đối với chung cư), văn bản của cơ quan quản lý cấp tỉnh chấp thuận về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Trường hợp người mua mua căn hộ, biệt thự từ người đã kí hợp đồng mua bán trước đó với chủ đầu tư (trường hợp này hay còn gọi là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại) thì ngoài các điều kiện phía trên thì người mua cần lưu ý:
Theo Khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 thì trường hợp chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thì bên mua nhà của chủ đầu tư được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Bạn có thể tham khảo thêm Điều 32, 33, 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD để có thêm thông tin trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo điểm a Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014 thì trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở kí kết hợp đồng, không ủy quyền cho người khác.
Khi mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014.
