Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì đất ở thuộc loại đất phi nông nghiệp và được chia thành hai loại:
(1) Đất ở ở nông thôn: là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Đất ở ở đô thị: bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì:
“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.
Theo đó, nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất đối với hai đối tượng đó là:
- Thứ nhất: Thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất và;
- Thứ hai: Thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Trong đó, đối với trường hợp nhà nước tiến hành thu hồi đất ở của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất ắt hẳn sẽ gây ra các thiệt hại cho người sử dụng đất cả về mặt tài sản vật chất lẫn tinh thần. Chính vì vậy, Nhà nước phải có các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể, các chính sách này được pháp luật đất đai quy định như sau:
1. BỒI THƯỜNG khi nhà nước thu hồi đất ở
*Các trường hợp thu hồi đất ở
Theo quy định từ Điều 61 đến Điều 65 Luật đất đai 2013 có thể thấy Nhà nước thu hồi đất trong 05 trường hợp, đó là:
(1)Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
(2)Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
(3)Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
(4) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất;
(5) Thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Theo đó, nhà nước cũng sẽ tiến hành thu hồi đất ở trong năm trường hợp như các trường hợp thu hồi đất đai nói chung.
* Điều kiện bồi thường
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc giải quyết các hậu quả phát sinh khi nhà nước thu hồi đất gây ra.
Vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở được quy định tại Điều 79 Luật đất đai 2013: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường.
Như vậy, để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở, người sử dụng đất cũng phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định. Mà cụ thể, điều kiện để được bồi thường khi thu hồi đất ở là người sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất được công nhận là tài sản của người sử dụng đất và được phép giao dịch trên thị trường; người sử dụng đất có các căn cứ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp và việc thu hồi đất của nhà nước không do hành vi vi phạm pháp luật đất đai gây ra.
Đối với điều kiện bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất ở bao gồm nhà ở và các loại tài sản khác, mặc dù pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về điều kiện được bồi thường. Tuy nhiên, từ quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất cho thấy: để được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất thì tài sản trên đất phải là tài sản hợp pháp của chủ sở hữu tài sản và có thiệt hại về tài sản trên thực tế mới được bồi thường.
*Các loại bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở
Đối với việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, pháp luật hiện hành quy định tách biệt hai trường hợp đó là:
(1) Bồi thường về đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
(2) Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất: là việc nhà nước bù đắp các thiệt hại về tài sản hợp pháp trên đất của chủ sử dụng đất do việc nhà nước thu hồi đất gây ra.
Trong đó:
Bồi thường về đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
- Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
- Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Như vậy, khi đất ở bị nhà nước thu hồi mà đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Đều 75 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường đối với diện tích đất bị thu hồi đó. Cách thức bồi thường sẽ khác nhau tùy theo từng trường hợp và điều kiện đất đai của từng địa phương.
Ngoài ra, đối với trường hợp người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất gắn liền với chỗ ở mà không đủ điều kiện bồi thường về đất ở nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, theo khoản 5 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có quy định về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở như sau: trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích đất đó sang đất ở trong phạm vi hạn mức giao đất tại địa phương, nếu hộ gia đính, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch kế hoạch , kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất
Bên cạnh bồi thường về đất khi thu hồi, hộ gia đình, cá nhân khi có đất ở bị thu hồi còn được bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác.Cụ thể như sau:
- Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng mức giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình xây dựng; trường hợp nhà, công trình xây dựng bị phá dỡ một phần nhưng vẫn còn sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để hoàn thiện…
Ngoài ra, như đã trình bày ở trên thì diện tích đất ở ngoài nhà ở và các công trình xây dựng còn có diện tích vườn, ao. Do đó, khi nhà nước thu hồi đất ở mà gây thiệt hại đối với các loại tài sản này thì cũng phải bồi thường. Vấn đề này được quy định cụ thể tại Điều 90 Luật đất đai 2013.
2. HỖ TRỢ khi nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại khoản 14 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì nhà nước còn có chính sách về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất như sau:
“Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật đất đai 2013 về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thì nguyên tắc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất được quy định như sau: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật”. (Đây cũng chính là điểm mới của luật đất đai 2013 so với luật đất đai 2003)
Cụ thể, việc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất gồm có 4 loại hỗ trợ, cụ thể như sau:
- Thứ nhất: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
- Thứ hai: Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
- Thứ ba: Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
- Thứ tư: các hỗ trợ khác.
Các loại hỗ trợ này được quy định cụ thể tại các Điều 82, 84 Luật đất đai 2013.
Nghị định 47/2014/NĐ-CP cũng quy định cụ thể và chi tiết về các chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở tại các Điều 19, 20, 21, 23 và 24.
Như vậy khi nhà nước thu hồi đất ở, người sử dụng đất ngoài được hưởng các chính sách hỗ trợ như tái định cư, hỗ trợ phí di chuyển còn được hưởng chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở. Ngoài ra hộ gia đình, cá nhân còn được hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
Ngoài ra tại Điều 25 Nghị định 47/2014 còn quy định về việc người sử dụng đất được hưởng các biện pháp hỗ trợ khác để ổn định đời sống, chỗ ở, sản xuất…do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
3.TÁI ĐỊNH CƯ khi thu hồi đất ở
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
Tại Điều 86 Luật đất đai 2013 cũng có quy định cụ thể về trường hợp bố trí tái định cư cho người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở. Theo đó, người có đất thu hồi được:
+ Bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư.
+ Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.
+ Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.
Ngoài ra, Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP cũng đã có quy định về một suốt tái định cư tối thiểu, cụ thể như sau:
- Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 Luật Đất đai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.
- Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.
