Khi cá nhân thuê đất trả tiền hàng năm qua đời, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất sẽ được xử lý như thế nào là một vấn đề quan trọng, điều này liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người thừa kế.
Chính vì thế, không ít người thắc mắc rằng liệu Nhà nước có được thu hồi đất khi người thuê đất chết nhưng có người thừa kế không?
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
Các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất được quy định theo Điều 16 Luật Đất đai 2013:
- Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
+ Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
- Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
(1) Nhà nước có được thu hồi đất khi người thuê đất chết nhưng có người thừa kế không?
Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 có quy định cá nhân sử dụng đất có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất của mình bằng cách lập di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Ngoài ra, tại Điều 37 Luật Đất Đai năm 2024, quyền của người sử dụng đất được quy định như sau:
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Như vậy, Luật Đất Đai năm 2024 đã thêm “tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình” vào quyền của người sử dụng đất thay vì chỉ có quyền sử dụng đất như Luật Đất Đai năm 2013.
Đối với các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người theo Điều 65 Luật Đất đai 2013 được quy định như sau:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
- Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
- Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
Về trường hợp này, Điều 82 Luật Đất Đai năm 2024 quy định cá nhân sử dụng đất chết mà không có người nhận thừa kế sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự.
Như vậy, đối với trường hợp thu hồi đất theo Điều 65 Luật Đất Đai năm 2013, Nhà nước chỉ thu hồi đất khi cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế. Đối với việc có người thuê đất có người thừa kế thì người thừa kế có thể tiếp tục thuê và sử dụng đất.
Ngoài ra, so với Luật Đất Đai năm 2013 thì Luật Đất Đai năm 2024 đã thêm vào quy định “sau khi đã thực hiện đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự”
(2) Thẩm quyền thu hồi đất
Đối với các trường hợp thu hồi đất theo quy định pháp luật thì thẩm quyền thu hồi đất sẽ căn cứ vào Điều 66 Luật Đất Đai năm 2013.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (UBND) quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66
- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
UBND huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 66 thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND huyện quyết định thu hồi đất.
Đối với Luật Đất Đai năm 2024, thẩm quyền thu hồi đất và xử lý trường hợp thu hồi đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản công sẽ được quy định tại Điều 83 như sau:
- UBND tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất Đai năm 2024
- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
+ Thu hồi đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất Đai năm 2024 không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất;
+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất Đai năm 2024
+ Trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công thuộc các trường hợp thu hồi đất theo quy định của Luật Đất Đai năm 2024 không phải thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Như vậy, so với Luật Đất Đai năm 2013, Luật Đất Đai năm 2024 có sự thay đổi khác về thẩm quyền thu hồi đất, bãi bỏ việc thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn của UBND cấp tỉnh.
Thêm trường hợp UBND huyện được phép thu hồi đất thuộc trường hợp thu hồi không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất.
Tóm lại, Nhà nước sẽ không thu hồi đất khi người thuê đất có người thừa kế và người thừa kế có thể tiếp tục thuê và sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đối với thẩm quyền thu hồi đất, tùy theo trường hợp cụ thể mà UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện sẽ ra quyết định thu hồi đất.
