Từ ngày 1/8/2024, chính sách về thuê mua nhà ở đã có những thay đổi đáng kể, đặc biệt là về mức trả trước tối đa. Vậy, mức trả trước tối đa khi thuê mua nhà ở hiện nay là bao nhiêu?
.png)
(1) Mức trả trước tối đa khi thuê mua nhà ở từ ngày 1/8/2024
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 kéo theo nhiều sự thay đổi trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và việc thuê mua nhà ở nói riêng.
Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa ấn định mức trả trước tối đa khi thuê mua nhà ở là bao nhiêu. Cụ thể, tại khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định bên thuê mua nhà ở thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê.
Hiện nay, theo khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thuê mua nhà ở được quy, bên thuê mua sẽ thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đặt ra mức tối đa cho số tiền thanh toán trước trong việc thuê mua nhà ở là tối đa 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở thay vì chỉ yêu cầu người thuê mua phải thanh toán một khoản tiền chung chung như trước đây.
Quy định này đã giải quyết tình trạng các chủ đầu tư có thể yêu cầu người mua trả trước một khoản tiền quá lớn, gây khó khăn cho người mua.
Bên cạnh đó, mức 50% vẫn cho phép người thuê mua có thể chứng minh năng lực tài chính của mình mà không bị áp lực quá nặng về tài chính, đồng thời mức này cũng đủ để chủ đầu tư có nguồn vốn để triển khai dự án.
Việc ấn định mức trả trước tối đa 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là một bước tiến quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người thuê mua nhà và tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch.
(2) Nguyên tắc cho thuê mua nhà ở
Căn cứ quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây:
- Việc mua bán nhà ở phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng chung.
- Bên mua, thuê mua nhà ở được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Bên mua, thuê mua nhà ở được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Việc mua bán, thuê mua nhà ở phải kèm theo hồ sơ về nhà ở đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc mua bán nhà ở phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Đối với việc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì vẫn áp dụng theo nguyên tắc trên (căn cứ điểm a khoản 2 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
Việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định này là điều cần thiết để các giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi và hiệu quả.
(3) Bên thuê mua nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua không?
Theo quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng bao gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
- Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn
Như vậy, theo quy định trên, bên thuê mua nhà ở giờ đây chỉ được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, không còn được chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà ở có sẵn như quy định tại Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- Nhà ở thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.
Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng.
Cần lưu ý, quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
