MUA SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ?

 

Kính chào Luật sư! Vì không có đủ tiền để mua đất cất nhà. nên tôi có dự định mua suất tái định cư của một người dân được UBND thành phố Rạch Giá Kiên Giang cấp, do gia đình người dân này bị giải toả. Giá bán suất này là 120 triệu, còn giá đất do UBND thành phố bán là 150 triệu bằng hình thức trả chậm trong 5 năm không lãi suất. Xin hỏi Luật sư các vấn đề sau:
- Việc mua suất tái định cư như vậy có được pháp luật công nhận không?.
- Nếu tôi mua thì phải làm thủ tục như thế nào.
- Sau khi mua thì người bán có còn thực hiện quyền và nghĩa vụ nào ? đối với suất tái định cư này.
Xin chân thành cảm ơn Luật sư, mong sớm nhận được sự phúc đáp của luật sư.

Tôi xin góp ý với bạn như sau:
1/ Về suất tái định cư: Là phần đất mà nhà nước đền bù cho người dân khi bị thiệt hại do giải tỏa, thông thường thì người dân sẽ nhận được quyết định bôi thường của UBND quận huyện trong đó có thể hiện rõ mức độ bồi thường, đối tượng bồi thường, hình thức bồi thường ... Nếu người bị thiệt hại đồng ý thì sẽ có biên bản làm việc hoặc một giấy tờ nào đó giữa cơ quan nhà nước và người bị thiệt hại. Nếu suất tái định cư đó đã có thì có thêm một vài giấy tờ khác thể hiện việc nhận và giao nền đất, lô đất tái định cư giữa người bị thiệt hại và cơ quan nhà nước. Đó là cơ sở để sau này cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người bị thiệt hại.
2/ Mua suất tái định cư:
- Về nguyên tắc: Đất chưa có GCN QSDĐ thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng, việc chuyển nhượng giấy tay sau ngày 1/7/2004 sẽ không được nhà nước công nhận.
- Theo thực tế: Trên thực tế người được hưởng suất tái định cư vẫn chuyển nhượng bằng hình thức làm hợp đồng ủy quyền (có nghĩa là ủy quyền cho người mua đất toàn quyền sử dụng, làm sổ, cấp số nhà, xây dựng, chuyển nhượng ...)
Khi bạn có hợp đồng ủy quyền coi như bạn đã có toàn quyền sử dụng. Tuy nhiên, khi nhà nước thực hiện việc cấp GCN QSDĐ cho lô đất đó thì người được ủy quyền không được quyền đứng tên trên GCN QSDĐ do vậy bạn chỉ có thể thay họ đi làm thủ tục và nhận trả hồ sơ cấp GCN. Do vậy về pháp luật thì người được hưởng suất tái định cư đó sẽ là người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ và được nhà nước công nhận là người sử dụng hợp pháp chứ không phải bạn.
* Nếu bạn không mua thì tôi không nói làm gì, nếu bạn quyết định mua thì tôi góp ý thêm với bạn như sau:
- Ngoài hợp đồng ủy quyền bạn vẫn phải soạn một hợp đồng giấy tay riêng giữa bạn và họ. Trong đó thể hiện rõ việc thỏa thuận của bạn và họ là chuyển nhượng toàn bộ lô đất theo quyết định số ... ngày .... của .... với số tiền ... Ghi rõ thêm sau khi có GCN QSDĐ thì họ phải có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật.
- Bạn phải có ràng buộc về số tiền chuyển nhượng, có nghĩa bạn không được đưa hết số tiền chuyển nhượng cho họ mà giữ lại một phần (tùy theo thỏa thuận của 2 bên) và chỉ sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì mới đưa phần còn lại.
Nếu người có nền đất tái định cư mà sinh sống tại địa phương và cư chú gần đó hoặc có quan hệ gia đình với bạn và thuộc người tử tế đứng đắn thì bạn có thể an tâm. Do vậy bạn mua đất nền  tái định cư là phải chấp nhận rủi ro sau này có thể xảy ra tranh chấp hoặc việc chậm trễ cấp GCN QSDĐ của cơ quan chức năng khiến bạn khó có thể chuyển nhượng mua bán, thế chấp được. Chúc bạn may mắn!