Mua đất ruộng bằng giấy tay làm sao để đăng ký QSDĐ?

Tại văn bản luật chuyên ngành, những giao dịch pháp luật bắt buộc phải có công chứng, chứng thực như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Gia đình bạn mua bán đất đai bằng giấy viết tay theo quy định Bộ Luật dân sự năm 2015 thì sẽ bị vô hiệu vì vi phạm về mặt hình thức, nhưng lần đầu tiên ghi nhận các ngoại lệ để Tòa án có thể công nhận giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức có thể được công nhận hiệu lực theo khoản 2 Điều 129 Bộ Luật dân sự năm 2015 thì nếu các bên vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, khi giải quyết thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó và các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực, mà cần có thêm điều kiện là phải thông qua con đường Tòa án.

Vì vậy nếu gia đình bạn là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ  địa chính. Nếu hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì người mua sẽ không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sở hữu mảnh đất đó.

Trường hợp của bạn mua đất bằng giấy tay qua nhiều đời chủ mà chưa sang tên thì giao dịch không có hiệu lực, không được pháp luật công nhận dù bên mua đã thanh toán xong tiền mua nhà đất nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc người bán.

Nếu bạn là người mua cuối cùng muốn giao dịch mua bán của mình hợp pháp và có hiệu lực pháp luật thì cần liên hệ với người bán đầu tiên (đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất) để thỏa thuận và làm hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực. Hoặc một hướng khác là người mua và người bán đầu tiên thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sau đó người mua đầu tiên chuyển nhượng lại cho người mua cuối.

Mua đất giấy tay qua nhiều đời chủ mà trước ngày 1/7/2014 sẽ có một số trường hợp như sau:

- Nếu chủ cũ chưa có giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận được cấp cho người đang sử dụng đất khi mua đất chưa có sổ đỏ, không phải cho chủ cũ, nếu đủ điều kiện. Một số địa phương sẽ cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ rồi mới chuyển nhượng cho người mua sau cùng.

- Nếu chủ cũ được cấp giấy chứng nhận

Nếu bên mua chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì không phải thực hiện thủ tục sang tên mà thực hiện thủ tục sau đây để được giấy chứng nhận mang tên mình.

Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”

Như vậy, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực). Tuy nhiên, để được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo từng trường hợp đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.