Mua đất có thời hạn sử dụng: Có phải cứ hết hạn là bị thu hồi?

Người sử dụng đất thì luôn mong muốn được sử dụng đất ổn định lâu dài, tuy nhiên theo quy định của Luật đất đai 2013, đối với những trường hợp quy định tại điều 126 của luật này, thời hạn quyền sử dụng đất bị giới hạn trong 50 năm, trong trường hợp đặc biệt cũng chỉ có thể kéo dài 70 năm.

Vậy liệu có nên mua loại đất có thời hạn sử dụng không? Đất hết hạn có bị thu hồi bởi Nhà nước không?

Mua đất có thời hạn sử dụng, có phải cứ hết hạn sẽ bị thu hồi không - Minh họa

Căn cứ vào thời hạn sử dụng đất theo Điều 125, Điều 126 Luật đất đai 2013, đất sẽ được chia ra làm hai loại, đất được sử dụng ổn định lâu dài( Điều 125) và  đất có thời hạn sử dụng( Điều 126).

Bài viết sẽ tập trung về loại đất có thời hạn sử dụng và những quy định mọi người nên biết để không phải quá lo lắng khi mua đất có thời hạn sử dụng.

Căn cứ điều 126 Luật đất đai 2013, đất có thời hạn sử dụng sẽ được chia làm 2 loại:

1.Đất có thời hạn sử dụng 50 năm ( Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013)

Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

Theo đó, đất có thời hạn sử dụng 50 năm sẽ bao gồm:

- Đất trồng cây hàng năm.

- Đất nuôi trồng thủy sản.

- Đất làm muối.

- Đất trồng cây lâu năm.

- Đất rừng sản xuất.

- Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

- Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng

Đối với những loại đất nêu trên, khi hết thời hạn sử dụng, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được tiếp tục sử dụng đất nếu có nhu cầu với thời hạn 50 năm  mà không phải thực hiện việc gia hạn căn cứ theo Khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Tuy nhiên mặc dù không cần phải làm thủ tục gia hạn, thì người sử dụng đất trong trường hợp này vẫn cần phải xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà căn cứ theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNTM, thủ tục sẽ tiến hành như sau:

Người có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất cần chuẩn bị một đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 04a/ĐK, cùng với bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó đem nộp trực tiếp cho xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trường hợp không thể nộp trực tiếp cho xã, phường, thị trấn thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất, hoặc nộp trực tiếp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Văn phòng đăng ký đất đai sau khi tiến hành kiểm tra, xác nhận nhận hồ sơ sẽ thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính và trả giấy chứng nhận cho người sử dụng.

2. Đất có thời hạn sử dụng dưới 50 năm ( khoản 2, khoản 3 Điều 126 Luật đất đai 2013)

“2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.”

Theo đó, những trường hợp có thời hạn sử dụng dưới 50 năm sẽ bao gồm:

- Đất nông nghiệp do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê.

- Thời hạn sử dụng đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao, thuê đất nhưng không quá 50 năm đối với các trường hợp sau:

+ Nhà nước giao đất cho tổ chức hoặc cho tổ chức thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

+ Nhà nước giao hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

+ Nhà nước giao hoặc cho tổ chức thuê để thực hiện các dự án đầu tư.

+ Giao hoặc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Riêng dự án đầu tư lớn đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, cần một thời hạn lâu dài hơn để thu hồi vốn, Nhà nước cho phép chủ đầu tư kéo dài thời hạn sử dụng đất nhưng không quá 70 năm.

Đối với các dự án kinh doanh nhà ở để bán, hoặc để bán kết hợp với cho thuê, thuê mua thì thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư sẽ được xác định theo thời hạn của dự án. Người mua nhà ở tại các dự án thuộc vào khoản 1 Điều 125 Luật đất đai 2013 nên sẽ thuộc đối tượng được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Đối với những loại đất có thời hạn sử dụng dưới 50 năm này, khi hết hạn, người có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất sẽ làm đơn xin gia hạn và sẽ được nhà nước xem xét để quyết định có tiếp tục cho gia hạn hay không.

Thủ tục xin gia hạn đất có thời hạn sử dụng dưới 50 năm sẽ được quy định tại

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất nông nghiệp quy định tại Khoản 2 Điều 126 Luật đất đai 2013 nếu có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục căn cứ theo khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất nộp cho Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất

-Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

-Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Các trường hợp còn lại, thủ tục xin gia hạn đất sẽ được điều chỉnh tại điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được hướng dẫn bởi Thông tư 24/2014/TT-BTNTM, trình tự cũng tương tự như thủ tục xin gia hạn đất có thời hạn sử dụng theo khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Tuy nhiên giấy tờ phải nộp sẽ bổ sung thêm bản sao quyết định đầu tư bổ sung, hoặc giấy phép chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.

Lưu ý: Riêng đối với  tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế mới phải thực hiện nếu có nhu cầu gia hạn (hộ gia đình, cá nhân ở đây không phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp) thì phải thực hiện việc gia hạn 06 tháng trước thời điểm hết hạn căn cứ theo điểm a Khoản 1 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Tóm lại, mọi người có thể yên tâm sử dụng đất có thời hạn tùy theo mục đích của mình, bởi không phải lúc nào hết thời hạn sử dụng thì đất cũng sẽ bị thu hồi. Như trường hợp tại khoản 1 Điều 126 thì chỉ cần có nhu cầu sẽ dược tiếp tục sử dụng, như khoản 2 khoản 3 Điều 126 thì chỉ cần sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra,trước khi hết thời hạn sử dụng, mọi người vẫn có thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp căn cứ khoản 1 Điều 168 nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như:

­ - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài căn cứ theo khoản 3 Điều 186 và người chưa thực hiện xong cái nghĩa vụ tài chính như nộp tiền sử dụng đất theo khoản 1 điều 168 sẽ không thể thực hiện các quyền nêu trên)  

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).

Lưu ý: Sau khi hết thời hạn sử dụng, trong những trường hợp buộc phải gia hạn mà không gia hạn sẽ bị Nhà nước thu hồi đất  căn cứ theo điểm d Khoản 1 Điều 65 Luật đất đai 2013 và đương nhiên sẽ không thể thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho thừa kế.