Mua đất cất nhà

Liên quan đến những vấn đề anh quan tâm, Luật sư xin tư vấn như sau:

1. Với câu hỏi: “Nếu tôi mua đất đã chuyển thổ: tôi và vợ tôi có được đứng tên chủ quyền và xin phép cất nhà không?”

-  Theo khoản 2 Điều 27 Luật Hôn nhân và Gia đình ban hành năm 2000 quy định “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ và chồng”.

- Sau khi mua đất nếu muốn cất nhà thì phải làm thủ tuc xin cấ p Giấy phép xây dựng theo những quy định tại mục 1, chương V, Luật Xây dựng năm 2003.

2. Với câu hỏi: “Nếu tôi mua đất nông nghiệp: tôi và vợ tôi có được cùng đứng tên chủ quyền, có được chuyển mục đích sang đất ở không? Có được ưu tiên chuyển đất ở nhưng cho nợ không đóng tiền không? ”

- Như đã trả lời ở phần trên, thì quyền sử dụng đất nông nghiệp đó mà thuộc sở hữu chung của vợ chồng và pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đó phải ghi tên của cả vợ và chồng.

- Nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thì phải đảm bảo các căn cứ quyd dịnh tại Điều 31 Luật Đất đai năm 2003  cụ thể  căn cứ  vào các tiêu chí sau:

“1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Và theo điểm c khoản 1 Điều 36 Luật Đất đai về việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo trình tự tại Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

Anh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tại khoản 4 Điều 36 Luật Đất Đai 2003, khoản tiền chênh lệch này về nguyên tắc phải nộp trong quá trình thực hiện trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (quy định tại Điều 134) nhưng một số địa phương cho phép chậm trả hoặc trả dần vì thời gian thực hiện các thủ tục tại khoản 2,3,4 không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính).   

- Vấn đề xin phép xây dựng như đã trình bầy ở trên.

3. Với câu hỏi: “Nếu như để một mình vợ tôi đứng tên thì sao? Có quy định nào bắt buộc 2 vợ chồng phải cùng đứng tên không?”

- Vì tài sản trên do vợ chồng anh mua trong thời ký hôn nhân nên thuộc khối tài sản chung vợ chồng. Việc chỉ có vợ anh đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được coi là tài sản chung vợ chồng nếu vợ chồng anh không có thoả thuận nào bằng văn bản về việc chia tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân theo Điều 29 Luật Hôn nhân và Gia đình  hoặc thoả thuận về việc đứng tên vợ hoặc chồng trong GCNQSDĐ.

4. Với câu hỏi: “Hiện nay quy định diện tích đất ở mỗi hộ tối đa là bao nhiêu”

 
Luật đất đai không quy định cụ thể hạn mức đất ở mà  quy định này do UBND cấp tỉnh, thành phố dựa trên trên cơ sở quy định tại Điều 83, 84  luật đất đai 2003 để quy định hạn mức đất ở; có hai loại hạn mức đất ở nông thôn và ở đô thị. Anh đang ở huyện Châu Thành nhưng không rõ là ở tỉnh nào nên không trả được văn bản cụ thể. Theo chúng tôi được biết thì hiện nay chỉ có  UBND thành phố Hà Nội và UBND thành phố Hồ Chí Minh là có quy định về hạn mức đất ở.

5. Với câu hỏi: “Khi mua đất như vậy phải đóng các lệ phí nào?

- Lệ phí trước bạ: Anh phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất (giá đất được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá đất của Chính phủ).

- Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo thuế thu nhập cá nhân theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và cụ thể tại điểm 3.5.1 mục II phần B Thông tư 84/2008/TT-BTC quy định mức thuế suất là 25% trên thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá trị chuyển nhượng (theo quy định của pháp luật thì loại thuế này sẽ do người bán thực hiện kê khai nộp thuế  hoặc có thể theo thoả thuận của hai bên).