Mua bán đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nên viết giấy gì?

XIn chào mọi người. Chào các bạn luật sư.

Xin vui lòng tư vấn giúp tôi trong trường hợp này.

- Tôi có mua một lô đất của một người tại địa phương vào năm 2015.

- Lô đất này được cấp huyện mở bán. Và cho đến nay là năm 2017 vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Đất đang đợi cấp sổ lần đầu.

- Đầu năm tới 2018 tôi dự định sẽ xây một căn nhà nhỏ trên mảnh đất này

- Các giấy tờ viết tay, giao dịch viết tay không có công chứng thì sẽ không có giá trị pháp lý và khi mang đi công chứng sẽ không được. Ngược lại còn bị phạt vì mua bán đất trái pháp luật.

- Vậy: 

1. Khi mua bán đất theo dạng này. Tôi nên thực hiện việc làm giấy nào để vẫn tôn trọng pháp luật, nhưng vẫn đảm bảo được quyền lợi của mình khi có xảy ra tranh chấp tại tòa. 

2. Tôi có thể làm Giấy thỏa thuận chuyển nhượng đất hoặc giấy xác nhận giao dịch hoặc Biên bản ghi nhớ về việc đặt cọc và bàn giao sổ khi người này được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hay không? Các loại văn bản này có được không? Có giá trị pháp lý không?

3 Nếu được. Xin các luật sư vui lòng cho tôi một văn bản mẫu về việc thực hiện giao kèo này nhưng đảm bảo tôn trọng pháp luật và quyền lợi của mình.

4. Khi tôi xây nhà như vậy có phạm pháp không? Khi xảy ra tranh chấp ngôi nhà đó sẽ được tòa xử như thế nào.?

Cảm ơn các bạn, các vị luật sư

Cảm ơn bạn. Đất được mở bán công khai bạn ak. Có đấu giá công khai tại UBND xã. Có biên lai thu tiền và người này cùng nhiều ng khác đã được nhận đất. Nói chung việc huyện bán đất thì đúng bạn ak. Cái mình quan tâm bây giờ là nên viết giấy tờ, văn bản nào là tốt nhất trong trường hợp này.  Mình đã làm giấy viết tay. Nhưng giấy này không được phép công chứng và mình lo sợ không được bảo vệ. Đặc biệt nếu gia đình người này có người tranh chấp, kiện cáo. Quan trọng hơn là mình lại xây nhà trên đó nữa. nên rất lo lắng việc ngôi nhà đó sẽ ra sao. 

Vậy tôi có thể làm Biên bản ghi nhớ về việc nhận tiền đặt cọc và hứa sẽ bàn giao chuyển đổi tên khi có giấy CNQSH không ạ. Hoặc viết giấy xác nhận giao dịch. Không phải là hợp đồng mua bán.

Việc của bạn hiện cũng có nhiều người thực hiện, tôi xin có ý kiến đển bạn hạn chế tối đa rủi ro như sau:

1/ Làm 1 hợp đồng chuyển nhượng giấy tay.

2/ Làm 1 hợp đồng công chứng ủy quyền toàn phần về thay mặt nhận giấy chứng nhận, đại diện làm việc với các cơ quan nhà nước, ký chuyển nhượng khi khu đất được cấp GCN.

3/ Yêu cầu bên bán làm di chúc cho bạn (có công chưng)

4/ Các lần chuyển tiền đều phải bắt bên bán ký vào giấy nhận tiền, đồng thời giam lại một phần để sau khi được cấp GCN và sang tên cho bạn thì thanh toán phần còn lại.

5/ Bạn giữ toàn bộ bản chính: Quyết định trúng đấu giá, các hồ sơ liên quan và nhận bàn giao đất ngoài thực địa, quản lý chặt khu đất. Thường xuyên liên hệ cơ quan nhà nước để tìm hiểu tình hình cấp GCN.

6/ Không nên xây dựng nhà mà đợi cơ quan nhà nước cấp GCN tên bên bán, sau đó bạn làm thủ tục chuyển nhượng cho người nhà là xong.

Vài dòng góp ý chúc bạn giải quyết tốt vấn đề.

Em cũng rơi vào trường hợp tương tự, Anh TranTamDuc.1973  gửi giúp hướng dẫn vào hộp thư em được ko?

 Bác có thể cho em xin mẫu hợp đồng này không ạ