Gửi chị: Yenvi14.
Hôm nay lên diễn đàn thấy chị có đưa lên nội dung đang được dân "Bất động sản" quan tâm. Em gửi lên diễn đàn liên quan nội dung này, chị và mọi người xem có gì cùng góp ý và trao đổi nhé!
Chuyên đề liên quan đến triển khai thực hiện
ND #5c7996;">71/2010/NĐ-CPhướng dẫn thi hành luật nhà ở.
Trích: “chuyển nhượng hợp đồng vẫn chưa thống nhất”
Khoản 3 điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định:
3. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã mua nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản hoặc tham gia góp vốn với chủ đầu tư để được phân chia nhà ở mà bán lại nhà ở đó thì phải thực hiện theo quy định sau đây:
#0000ff;">a) #0000ff;">Nếu doanh nghiệp được phân chia nhà ở theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư thì chỉ được bán lại nhà ở đó sau khi đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;
b) Doanh nghiệp phải thực hiện bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư này và pháp luật về kinh doanh bất động sản (không phân biệt đã nhận bàn giao nhà ở hoặc chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư).
.......
Căn cứ vào một số công văn hướng dẫn của Bộ Xây dựng hướng dẫn liên quan đến nội dung này (ví dụ 57/BXD-QLN gửi Công ty HAGL land; 77 /BXD-QLN gửi Công ty Châu á – Thái Bình Dương), cụ thể nội dung cơ bản như sau:
- Trường hợp là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thực hiện bán nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 20 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, doanh nghiệp này chỉ được chuyển nhượng nhà ở cho bên thứ ba sau khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư hoặc sau khi đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư. Việc chuyển nhượng nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như sau:
+ Nếu doanh nghiệp đã thanh toán hết tiền mua nhà ở nhưng chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì sau khi hoàn thành thủ tục bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định, doanh nghiệp được ký hợp đồng với tên gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở (có các nội dung như văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nêu tại phụ lục số 14 ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD) với bên nhận chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở, hợp đồng này không phải công chứng, nhưng phải có xác nhận của chủ đầu tư vào hợp đồng, bên chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở phải nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định. Sau khi có xác nhận của chủ đầu tư thì chủ đầu tư sẽ chấm dứt giao dịch với doanh nghiệp (bên chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở) để giao dịch trực tiếp với bên nhận chuyển nhượng quyền và nghĩa mua nhà ở;
…
Qua những căn cứ như nêu trên cho thấy những vấn đề như sau:
Những hướng dẫn của Bộ Xây dựng thêm vào điều kiện “sau khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư hoặc sau khi đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư” thì mới được chuyển nhượng cho bên thứ 3 là mang tính “xé rào” vì nghị định và thông tư không quy định.
Tuy nhiên hướng dẫn như trên cũng chỉ mang tính chất hướng dẫn cho một số Doanh nghiệp, không mang tính quy định chung, nên rất có thể áp dụng pháp luật không thống nhất. Thực tế cũng cho thấy vấn đề này hiện nay đang gặp nhiều rắc rối, bất cập.
Mặt khác hướng dẫn nêu “sau khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư”… cũng chưa thể hiện rõ ràng vì “thanh toá hết” ở đây là thanh toán hết toàn bộ số tiền quy định trong hợp đồng? hay chỉ là “thanh toán hết” phần nghĩa vụ quy định trong hợp đồng đến thời điểm chuyển nhượng cho bên thứ 3?
Ví dụ: Chủ đầu tư A bán cho Doanh nghiệp B (có chức năng KDBĐS) 10 căn hộ Chung cư với tổng giá trị là 10 tỷ đồng, trong hợp đồng quy định. Đợt 1: Tại thời điểm ký hợp đồng B phải thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng (70% của 10 tỷ); Đợt 2 tại thời điểm bàn giao nhà thanh toán tiếp 25%; Đợt 3 khi bàn giao giấy chủ quyền thanh toán hết số tiền còn lại (5%).
Sau khi ký hợp đồng B đã thanh toán hết 70% giá trị hợp đồng, tại thời điểm này công trình vẫn đang thi công và có thể thời gian bàn giao nhà là hơn 01 năm sau. Trong thời gian này B muốn bán cho C toàn bộ những căn hộ nêu trên. Như vậy trường hợp này:
a) Có được xem là B đã thanh toán hết tiền cho A chưa để đủ điều kiện chuyển nhượng chưa?
b) Hay là phải đến khi thanh toán hết 10 tỷ mới được xem là thanh toán hết?
Nếu như trường hợp a vẫn được xem là đã “thanh toán hết” và được chuyển nhượng cho bên thứ 3 thì có thể xem là hợp lý hơn và tạo cho thị trường bất động sản sôi động hơn mà vẫn đảm bảo được tính pháp lý, bởi vì:
- Vì nghị định 71 và Thông tư 16 cho phép sau khi đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì được quyền chuyển nhượng.
- Theo quy định về pháp luật thuế thì nó vẫn phù hợp, miễn sao Doanh nghiệp khi bán phải xuất hóa đơn VAT và kê khai nộp thuế thu nhập DN (nếu có phát sinh lợi nhuận) là được, cụ thể theo công văn 2846/TCT-CS của Tồng cục thuế nêu:
“Căn cứ quy định tại điểm 1 Mục IV Phần B Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính; Phần C Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính.
Trường hợp doanh nghiệp A có ký hợp đồng góp vốn để mua một số căn hộ và đã được Công ty kinh doanh bất động sản (Công ty kinh doanh BĐS) xuất hóa đơn GTGT khi thu tiền góp vốn.
Sau đó doanh nghiệp A chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn mua căn hộ cho tổ chức, cá nhân khác, việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS của doanh nghiệp A được thực hiện theo quy định của pháp luật, có hợp đồng chuyển nhượng trong đó có quy định khách hàng mới (là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS từ doanh nghiệp A) được kế thừa lợi ích, nghĩa vụ của doanh nghiệp A thì doanh nghiệp A thực hiện xuất hóa đơn GTGT giao cho khách hàng (là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS của doanh nghiệp A) tính trên giá trị chuyển nhượng. Doanh nghiệp A phải kê khai nộp thuế TNDN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định.
Khi khách hàng mới (là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS của doanh nghiệp A) nộp tiền theo tiến độ thì Công ty kinh doanh BĐS xuất hóa đơn giao cho khách hàng theo quy định”.
Ta thử lấy ví dụ: Chủ đầu tư A bán cho B (Doanh nghiệp KDBĐS) 01 căn hộ Chung cư với giá là 2 tỷ đồng, theo quy định tại hợp đồng B phải thanh toán tiền thành 02 đợt; khi ký hợp đồng thanh toán 70%, khi bàn giao chủ quyền thanh toán 30% còn lại.
B đã thanh toán được 70% (chưa nhận giấy chủ quyền) và chuyển nhượng lại cho C, B và C lập hợp đồng chuyển nhượng, với quy định giá chuyển nhượng bao gồm:
- Số tiền mà B đã thanh toán cho A (70% của 2 tỷ);
- Khoản tiền chênh lệch (ví dụ là 300 triệu)
Sau khi ký hợp đồng và được Chủ đầu tư A xác nhận và B thu tiền từ C thì B xuất hóa đơn VAT cho C trên giá trị hợp đồng giữa B với C; B thực hiện kê khai và nộp thuế hoặc tạm nộp thuế trên phần lợi nhuận phát sinh nhân với thuế suất 25% (theo quy định tại Thông tư 130/2008/TT-BTC). B chấm dứt quyền và nghĩa vụ với A, C là người kế thừa quyền và nghĩa vụ (là khách hàng mới của A) và thế là hoàn tất thủ tục, Nhà nước vẫn thu được thuế mà Doanh nhiệp vẫn thực hiện tốt việc kinh doanh của mình.
Còn nếu như “thanh toán hết” được hiểu theo mục b thì đúng là gây khó khăn cho doanh nghiệp KDBĐS, bởi vì họ phải chở đến khi thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư thì mới được chuyển nhượng.
Hoặc là tự nguyện nộp đủ tiền cho chủ đầu tư (ngay cả khi chưa được bàn giao nhà) để được chuyển nhượng, điều này quá rủi ro cho Doang nghiệp vì ít có DN nào đồng ý thanh toán hết tiền cho Chủ đầu tư khi mà nhà ở “cơ bản vẫn đang nằm trong tương lai” cả.
Trân trọng!
số điện thoại của em: 0915.915.550 (Thắng)
