MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chủ đề   RSS   
  • #210844 01/09/2012

    vumanhdong

    Male
    Sơ sinh

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:13/07/2012
    Tổng số bài viết (25)
    Số điểm: 188
    Cảm ơn: 0
    Được cảm ơn 2 lần


    MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

    TƯỞNG DUY LƯỢNG – Chánh Tòa dân sự, TANDTC

    Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là một loại tài sản đặc biệt, có ý nghĩa kinh tế chính trị, xã hội, nó liên quan đến mọi người, mọi cơ quan, tổ chức, được nhà nước hết sức quan tâm. Do đó, nó có một chế độ pháp lý riêng biệt. Có lẽ không có loại tài sản nào gắn với mọi người, mọi nhà nhưng lại chỉ có một chủ thể được quyền sở hữu đó là Nhà nước, còn người sử dụng đất, tuy không phải là chủ sở hữu nhưng lại có 10 quyền tương tự như các quyền của một chủ sở hữu tài sản và đương nhiên vì không phải chủ sở hữu nên người sử dụng loại tài sản đặc biệt này có những hạn chế nhất định.

    Kể từ năm 1980, khi hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đến nay quyền của người sử dụng đất không ngừng được phát triển. Từ chỗ người sử dụng đất chỉ có quyền khai thác các công dụng của đất đai, không có quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… quyền sử dụng đất. Tóm lại, người sử dụng đất không được pháp luật cho phép thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai, đến khi có Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và đặc biệt là khi Bộ luật Dân sự năm 1995 ra đời, thì Nhà nước đã thừa nhận cho người dân có 5 quyền sử dụng đất. Khi Bộ luật Dân sự năm 2005 ra đời, Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất có 10 quyền và trong tương lai các hạn chế về quyền của người sử dụng đất sẽ ngày càng ít đi. Quyền năng của người quản lý, sử dụng đất hợp pháp sẽ được bảo đảm ngày càng tốt hơn, thể hiện sự bình đẳng giữa các chủ thể và cũng là để quản lý, khai thác đất đai có hiệu quả hơn.

    Trong các quyền năng của người sử dụng đất, thì quyền thừa kế có vị trí hết sức đặc biệt. Do tính chất pháp lý đặc thù của loại tài sản này, nên Bộ luật Dân sự năm 1995 có quy định thừa kế quyền sử dụng đất thành một chương riêng, nhưng Bộ luật Dân sự năm 2005 không còn quy định chế độ pháp lý riêng biệt về thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi xem xét về thừa kế quyền sử dụng đất thì phải vận dụng cả các quy định của Luật Đất đai để việc giải quyết phù hợp với tính chất đặc biệt của loại tài sản này.

     

    Việc Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định điều kiện được thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, cũng như đất cấp cho hộ gia đình không được đem phân chia theo pháp luật thừa kế khi có thành viên chết là không có ý nghĩa thực tế, không phù hợp với tâm lý, tập quán của nhân dân cho nên giá trị thi hành trên thực tế rất hạn chế. Đó là chưa kể quy định ở Điều 740 đã tạo ra sự bất hợp lý mới: cũng là con cháu trong gia đình, có người được hưởng thừa kế, có người không được hưởng, mà người không được hưởng đôi khi lại chính là người đang làm nghĩa vụ với nhà nước, ví dụ như lúc mở thừa kế họ đang tại ngũ nên không "có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích" thì có chia thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản cho họ không? hoặc giải thích thế nào về cụm từ "có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích"? phải chăng người được thừa kế quyền sử dụng đất phải trực tiếp cày, cuốc trên mảnh đất thì mới coi là có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích? Thực ra, quy định này đã không khuyến khích việc tích tụ, tập trung đất để sản xuất trên quy mô lớn, không khuyến khích người dân tích cực đầu tư, cải tạo đất… Nhận rõ những hạn chế trên, khi soạn thảo, ban hành Luật Đất đai năm 2003, vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất đã có sự thay đổi rất lớn, Luật Đất đai thực sự coi quyền sử dụng đất như một loại tài sản, mặt khác đã thể hiện rõ quyền được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tại khoản 5 Điều 113 Luật Đất đai năm 2003 quy định:

    "Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

    Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

    Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó".

    Đối chiếu với quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 và Luật Đất đai năm 2003, chúng tôi nhận thấy Luật Đất đai năm 2003 có những điểm mới cơ bản về thừa kế quyền sử dụng đất. Những điểm mới về thừa kế quyền sử dụng đất tiếp tục được thể hiện đầy đủ, rõ nét hơn trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo quy định tại chương 33, phần thứ 5 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: "cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai" (Điều 734). Như vậy, không chỉ những trường hợp được nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất mà cả trường hợp được nhà nước cho thuê đất cũng được để thừa kế quyền sử dụng đất. Đối với đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình thì việc thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được quy định hoàn toàn khác so với Bộ luật Dân sự năm 1995. Theo quy định tại Điều 735 thì: "Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để lại cho những người thừa kế theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai".

    Như vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 không còn có sự phân biệt việc thừa kế quyền sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 thì đất cấp cho hộ gia đình cũng là đối tượng của việc để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; và cũng không còn sự phân biệt giữa các loại đất ở, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản. Hay nói cách khác là không đặt ra điều kiện khác nhau trong việc thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng. Đây là một quy định hoàn toàn hợp lý, phù hợp với thực tiễn cuộc sống và là một thuận lợi cho các Toà án khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

    Khi giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất thì Toà án không chỉ căn cứ vào Bộ luật Dân sự mà phải căn cứ vào Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản khác quy định về thừa kế quyền sử dụng đất để giải quyết cho phù hợp.

    Tại điểm d, đ khoản 1 Điều 99 Nghị định số18/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 quy định: "d)- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất"; "đ- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai được nhận quyền sử dụng đất ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở".

    Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 thì tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đều được nhận quyền sử dụng đất thông qua thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, riêng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2003, chỉ những đối tượng dưới đây mới được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế: Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư ở Việt Nam; người có công đóng góp với đất nước; những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam; các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội. Những đối tượng này cũng chỉ được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Ngoài những đối tượng nêu trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế quyền sử dụng đất đó.

    Theo quy định tại Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, thì kể từ ngày 01/7/2004, Toà án áp dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về thừa kế quyền sử dụng đất để giải quyết, còn nay Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có hiệu lực pháp luật thì phải đồng thời áp dụng các quy định về thừa kế trong Bộ luật Dân sự để giải quyết. Tuy nhiên, có một điểm lưu ý là:

    Tại khoản 1 Điều 98 của Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003 đã quy định:

    "1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

    a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

    b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

    c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất".

    Từ quy định trên, có ý kiến cho rằng: đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 98 nói trên thì thời điểm để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nói chung, để thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng là thời điểm người đó đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoc từ thời điểm người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Do đó, khi giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, Toà án yêu cầu đương sự phải chứng minh người để lại di sản đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu người để lại di sản thừa kế quyền sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, thì ý kiến nói trên đã đưa ra 2 phương án:

    Phương án 1: Đối với trường hợp không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Toà án phải buộc người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần thừa kế mà họ được hưởng.

    Phương án 2: Toà án yêu cầu những người khởi kiện chia thừa kế phải tạm thực hiện nghĩa vụ tài chính thay người để lại di sản. Sau khi họ thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, Toà án mới thụ lý. Khi xét xử, cần buộc những người nhận thừa kế hoàn trả phần nghĩa vụ mà người khác đã nộp thay cho mình.

    Đối với trường hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì Toà án phải hỏi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về vấn đề này. Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn đồng ý cho phép những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ hoặc được tiếp tục ghi nợ thì Toà án cho người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất; nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không cho phép người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ hoặc không được tiếp tục ghi nợ thì Toà án buộc người nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với phần thừa kế mà họ được hưởng.

    Chúng tôi cho rằng quan điểm trên có điểm không hợp lý vì: Toà dân sự không có nghĩa vụ và không có quyền buộc các bên thực hiện các quan hệ hành chính trong vụ án dân sự. Quan hệ hành chính là quan hệ mệnh lệnh, còn quan hệ dân sự là sự bình đẳng giữa các bên. Nếu có tranh chấp trong các quan hệ dân sự này, thì Tòa án chỉ là trọng tài phán xét ai phải, ai trái, ai có quyền dân sự đến đâu.

    Vì vậy, việc xét xử các vụ án dân sự là việc xác định ai hiện đang có các quyền dân sự đó mà bị người khác tranh chấp, xâm phạm thì phán quyết của Toà dân sự là khẳng định lại quyền dân sự mà họ vốn có, chứ không tạo thêm cho họ bất kỳ một lợi ích, một quyền hay nghĩa vụ dân sự mới nào và càng không được điều chỉnh các quan hệ hành chính. Vì vậy, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính được quy định tại khoản 1 Điều 98 Nghị định số 181 nói trên là quan hệ hành chính giữa người để thừa kế quyền sử dụng đất với Nhà nước. Thông thường họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước (đối với trường hợp không cho chậm thực hiện nghĩa vụ…) thì Nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ và người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển nhượng, để thừa kế quyền sử dụng đất. Song do nhà nước thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm nên tại Điều 146 Luật Đất đai đã cho phép người sử dụng đất đã có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Do đó, nếu có tranh chấp quyền thừa kế mà đất đó đã có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai thì Toà án vẫn căn cứ vào pháp luật về thừa kế và luật đất đai để xác định quyền thừa kế quyền sử dụng đất của các bên đương sự. Sau khi các bên đã được Toà án xác định quyền sử dụng đất theo thừa kế, muốn được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Nhà nước và việc này do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện. Với hướng xử lý như vậy vừa phù hợp với thực tế, vừa phù hợp với thẩm quyền của mỗi bên mà vẫn bảo đảm được lợi ích của Nhà nước.

    SOURCE: TẠP CHÍ NGHỀ LUẬT SỐ 1 NĂM 2007

     
    14440 | Báo quản trị |  

Like DanLuat để cập nhật các Thông tin Pháp Luật mới và nóng nhất mỗi ngày.

Thảo luận
  • #210787   01/09/2012

    Cuonglawyer
    Cuonglawyer
    Top 10
    Male
    Luật sư quốc tế

    Hà Nội, Việt Nam
    Tham gia:07/06/2011
    Tổng số bài viết (7332)
    Số điểm: 46544
    Cảm ơn: 10
    Được cảm ơn 2771 lần
    Lawyer

    Thực tiễn xét xử của Tòa án về tranh chấp Bất động sản

    Thực tiễn giải quyết tranh chấp về bất động sản và những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về đăng ký bất động sản

     

    Trong những năm gần đây, số lượng các vụ án dân sự – hôn nhân và gia đình có liên quan đến tranh chấp bất động sản ngày một gia tăng; thực tiễn xét xử của Toà án các cấp cũng cho thấy đây là loại án có tính chấp phức tạp, khó giải quyết, từ việc đánh giá chứng cứ, thu thập chứng đến việc áp dụng pháp luật. Do vậy, khi giải quyết các vụ án này, các Tòa án thường lúng túng, gặp rất nhiều khó khăn, thời gian giải quyết thường kéo dài, qua nhiều cấp xét xử và đôi lúc hướng giải quyết còn chưa thống nhất.

    Thực trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng ảnh hướng lớn đến hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản đó là hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và pháp luật về đăng ký bất động sản nói riêng hiện nay còn nhiều hạn chế, bất cập. Trong phạm vi bài viết này chúng tôi sẽ khái quát pháp luật về đăng ký bất động sản nhìn từ thực tiễn giải quyết các tranh chấp về bất động sản tại Tòa án. Những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về đăng ký bất động sản.

    I. PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN NHÌN TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

    1. Một số vướng mắc khi áp dụng quy định của pháp luật xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà, đất.

    Khi giải quyết tranh chấp về giao dịch mà đối tương là nhà, đất thì việc áp dụng văn bản pháp luật như sau:

    Đối tranh chấp giao dịch dân sự mà đối tương là nhà ở thì áp dụng quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật nhà ở (có hiệu lực 01-7-2006), Nghị định 90 ngày 06-9-2006 của Chính phủ; còn tranh chấp giao dịch dân sự mà đối tượng là quyền sử dụng đất thì quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật đất đai, Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính Phủ…

    Trong khi đó các quy định liên quan thời điểm có hiệu lực của giao dịch có nhiều điểm khác nhau, như:

    Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

    1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

    a) Người tham gia giao dch có năng lc hành vi dân s;

    b) Mc đích và ni dung ca giao dch không vi phm điu cm ca pháp lut, không trái đạo đức xã hi;

    c) Người tham gia giao dch hoàn toàn t nguyn.

    2. Hình thc giao dch dân s là điu kin có hiu lc ca giao dch trong trường hp pháp lut có quy định

    Điều 124 BLDS quy định “Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó »

    Điều 127 BLDS quy định: « Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu». Đồng thời quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của giao dịch dân sự mà đối tượng của giao dịch là nhà, đất, như : Điều 63, Nghị định 90 ngày 06-9-2006 của Chính phủ quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở

    1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp đồng.

    2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho.

    3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng, chứng thực. Trường hợp hai bên đổi nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản nhà ở thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở.

    4. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở tính từ thời điểm kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đó thanh toỏn đủ tiền thuê hàng tháng theo quy định tại khoản 2 Điều 58 Nghị định này.

    5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở tính từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự ».

    Điều 692 BLDS 2005 quy định: «Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất » và Điều 119 của Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính Phủ quy định: “Việc chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi người sử dụng đất thực hiện các quyền.

    1. Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định sau:

    a) Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước;

    b) Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;

    c) Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà một bên tham gia thuộc đối tượng quy định tại điểm a khoản này và bên còn lại thuộc đối tượng quy định tại điểm b khoản này thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

    2. Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà bên tham gia có yêu cầu chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm chứng thực hợp đồng hoặc giấy tờ”.

    Trong khi đó tại Điều 401 BLDS quy định :

    «1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

    2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

    Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

    Như vậy, các quy định về thời điểm có hiệu lực về giao dịch dân sự mà đối tượng là nhà, đất trong nhiều các văn bản pháp luật dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau, thậm chí có quy định mâu thuẫn nhau. Các quy định thể hiện đối với giao dịch dân sự mà đối tượng giao dịch là nhà ở thì thời điểm có hiệu lực khi đã có công chứng, chứng thực; đối hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng Khoản 2 Điều 401 quy định “Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” dẫn đến Tòa án các cấp lúng túng trong quá trình giải quyết vụ án:

    Ví dụ 1: Vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản giữa nguyên đơn ông Ngụy Tuấn Đ với bị đơn là bà Ngụy Tuấn L, người có quyền nghĩa vụ liên quan là ông Ngụy S, bà Ngụy Bửu L.

    Nguồn gốc căn nhà số 1/1 ấp Châu Thành, thị trấn MX, huyện MX, tỉnh ST cả nguyên đơn và bị đơn cho rằng thuộc sở hữu của cha mẹ (các bên đều không cung cấp chứng cứ để chứng minh). Năm 1978 Nhà nước quản lý. Tại Quyết định số 261/QĐ.UBH.93 ngày 1-10-1993 Ủy ban nhân dân huyện MX trả căn nhà nêu trên cho bà Ngụy Bửu L, ông Ngụy Tuấn Đ.

    Ngày 11-10-1994 giữa ông Đ và bà L phân chia căn nhà nêu trên, cụ thể: bà L được sở hữu 2 gian nhà, còn ông Đ được sở hữu 1 gian (các bên làm thủ tục sở hữu theo quy định).

    Ngày 22-1-1998, ông Đ lập hợp đồng tặng cho (1 gian) nhà nêu trên cho bà L, có công chứng chứng thực nhưng sau đó ông Đ cho rằng đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện, điều kiện đặt ra ông M cha của bà L hứa bảo lãnh ông Đ đi Mỹ. Nếu không đi được nước ngoài thì ông M phải mua căn nhà khác cho bà L, ông Đ nhưng ông M không thực hiện điều kiện ông Đ đặt ra nên yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nêu trên.

    Ngày 03-1-2002 Phòng tổ chức hành chính Sở xây dựng có nhận hồ sơ xin đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất của bà L nhưng do tranh chấp nên Tòa án nhân dân tỉnh ST có công văn yêu cầu tạm ngưng làm thủ tục.

    Tại bản án phúc thẩm109/12- 4-2005 của Tòa phúc thẩm công nhận hợp đồng tặng cho nêu trên, với nhận định hợp đồng tặng cho tài sản giữa ông Đ và bà L đã được công chứng, chứng thực hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật.

    Vụ án này hiện nay tồn tại hai quan điểm khác nhau về hướng giải quyết, quan điểm thứ nhất là quan điểm công nhận hợp đồng tặng cho của Tòa án cấp phúc thẩm, với lý do: mặc dù Điều 467 BLDS 1995 quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký nhưng Pháp lệnh về nhà ở quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực. Quan điểm thứ hai cho rằng, Bộ luật dân sự có giá trị pháp lý cao hơn Pháp lệnh về nhà ở nên phải tuân theo quy định của BLDS, hợp đồng tặng cho giữa ông Đ và bà L mới được công chứng chứng thực, nên chưa có hiệu lực, nên cần hủy hợp đồng tặng cho giữa ông Đ với bà L.

    Ví dụ 2: Bà Nguyễn Thị L đứng tên chủ sở hữu nhà 35 B đường Nội Ô, thị trấn CT, tỉnh T. Ngày 12/7/2001, bà L cùng anh Nguyễn L (con bà L) ký hợp đồng tặng cho anh L căn nhà nêu trên tại Phòng công chứng. Sau 3 ngày, bà L đã giao nhà, giao giấy tờ sở hữu nhà cho anh L. Anh L đã mang hợp đồng đến UBND thị trấn xin xác nhận. Năm 2002, bà L đã xuất cảnh với mục đích đoàn tụ gia đình ở nước ngoài. Anh L đã đến cơ quan địa chính hỏi thủ tục nộp thuế trước bạ nhưng chưa nộp. Năm 2003, bà L trở về Việt Nam khởi kiện yêu cầu hủy việc tặng cho nhà với lý do chỉ gửi nhà cho con đi du lịch và nhà này thuộc đồng sở hữu của bà với con gái là Nguyễn Thị G.

    Tòa án cấp sơ thẩm đã hủy hợp đồng tặng cho nhà ngày 12/7/2001, buộc anh L trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bà L với lý do nhà có công đóng góp xây dựng của chị G nhưng khi tặng cho không có ý kiến của chị G. Anh L kháng cáo. Tòa án cấp phúc thẩm đã sửa án sơ thẩm, xử công nhận hợp đồng tặng cho nhà đất ngày 12/7/2001, với nhận định chị G nếu có đóng góp xây dựng cũng không phải là chủ sở hữu nhà, chi G có quyền yêu cầu chủ sở hữu bồi thường khoản đóng góp này.

    2. Nhận xét chung:

    - Nhà, đất là loại tài sản có giá trị rất lớn đối với các bên đương sự, nên việc thắng- thua trong vụ kiện ảnh hưởng rất nhiều đến kinh tế của họ, nên giữa các bên tranh chấp với nhau rất quyết liệt, gay gắt;

    - Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, trong khi BLDS và Luật đất đai 1993 đòi hỏi chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên đã tạo ra giao dịch ngầm trong nhân dân. Nay Luật Đất đai năm 2003 không bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là một quy định phù hợp tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm. Tuy nhiên, các quy định về đất đai trước đây có vi phạm các quy định về hình thức của hợp đồng, vi phạm về việc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, nên xử lý thế nào? Coi vô hiệu hay chấp nhận thực tế là một vấn đề phải cân nhắc. Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán TANDTC đã có những tháo gỡ quan trọng nhưng vẫn còn chưa bao quát hết các tình huống;

    - Quản lý về nhà đất đai còn rất lỏng lẻo dẫn đến việc cung cấp chứng cứ cho Toà án thiếu chính xác, khi cung cấp đến Toà thì không xác định được tài liệu nào là sát thực;

    - Các chính sách về nhà, đất đai ban hành nhiều, và cũng rất khác nhau văn bản pháp luật có nhiều mâu thuẫn, thiếu thống nhất hoặc quy định không cụ thể, có trường hợp mâu thuẫn giữa Luật đất đai và Bộ luật dân sự (BLDS), Luật nhà ở…;

    - Trong thực tiễn xét xử còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau là do trong một thời gian dài, nhiều quy định pháp luật về đất đai không phù hợp với thực tiễn cuộc sống, nếu giải quyết việc tranh chấp phù hợp với cuộc sống thì lại trái với quy định của pháp luật ở thời điểm giao dịch (ví dụ: thời điểm cấm mua bán đất, nhưng vì nhu cầu người dân vẫn mua bán chui, chục năm sau khi giá đất lên mới tranh chấp….);

    - Tính ổn định của pháp luật về đất đai rất thấp, trong khi đất đai gắn liền với mỗi người dân, mỗi gia đình, tổ chức kinh tế, xã hội. Vì vây, các quan hệ đất đai được hình thành ở những thời điểm khác nhau, nhưng khi pháp luật đất đai thay đổi, Nhà nước không ban hành các văn bản ổn định quan hệ hình thành trước đó, dẫn đến cách hiểu, vận dụng pháp luật khác nhau khi luật mới ra đời.

    II. MỘT VÀI KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

    1. Cần thống nhất quy định pháp luật về bất động sản và ban hành Luật đăng ký bất động sản.

    Nhà, đất đều là bất động sản, có sự găn bó chặt chẽ với nhau, nhưng các nhà làm luật lại ban hành các đạo luật khác nhau để điều chỉnh, có nhiều nội dung khác nhau, ví dụ: Luật đất đai, Luật nhà ở (như chúng tôi đã trình bầy ở trên) và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được phân ra 02 loại khác nhau, trình tự cấp khác nhau. Do vậy trong thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết rất phức tạp. Do vậy, trong thời gian tới chúng ta cần thống nhất quy định pháp luật về bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) trong các văn bản pháp luật, như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai… Tiến tới ban hành Luật Đăng ký bất động sản, quy định trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản, chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật nói chung và Bộ luật Dân sự, Luật đất đai nói riêng; đồng thời phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội hiện nay.

    2. Đẩy nhanh tiến độ về đăng ký bất động sản

    Theo Điều 184 của Nghị đinh 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 thì: Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đó hiện nay việc cấp giấy chứng nhận còn chậm, còn nhiều nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định Luật đất đai thì người sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai được được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thủ tục thực hiện quyền nêu trên rất phức tạp. Do vậy, thời gian tới cần phải đẩy nhanh hơn tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân.

    3. Về tính chính xác của bất động sản được đăng ký.

    Thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân hiên nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thiếu chính xác, không đúng thực tế, dẫn đến xẩy ra tranh chấp giữa các nhà liền kề, tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch. Khi giải quyết Tòa án căn cứ vào các giấy chứng nhận không đúng này nên đã ban hành quyết định trái pháp luật, làm mất lòng tin trong nhân dân, việc khiếu kiện ngày càng gia tăng. Do vậy, trong thời gian tới phải củng cố công tác đăng ký bất động sản đảm báo độ chính xác cao. Vì có ý nghĩa quan trọng không chỉ với Tòa án mà còn thể hiện tính hiệu quả của hoạt động đăng ký bất động sản. Văn bản đăng ký bất động sản hay chứng thư xác nhận của cơ quan đăng ký bất động sản là một trong những căn cứ để xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và giá trị pháp lý của giao dịch dân sự.

    4. Về cung cấp thông tin về bất động sản.

    Trong quá trình giải quyết các tranh chấp về bất động sản thông tin về bất động sản là tài liệu, chứng cứ quan trọng để đương sự tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, là cơ sở để Tòa án căn cứ vào đó để ra bản án, quyết định công bằng, đúng pháp luật. Do vậy, việc xây dựng, hoàn thiện các quy định về cung cấp thông tin về nhà, đất cho cá nhân, tổ chức và Tòa án khi có yêu cầu là đòi hỏi thực tế hiện nay đối với các cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản. Trước mắt, trong khi chưa được công bố rộng rãi được tất cả các thông tin về nhà đất của tất cả các bất động sản. Cần xây dựng quy định bắt buộc cung cấp thông tin về bất động sản mỗi khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Bên cạnh đó, cần đề cao trách nhiệm của cơ quan cung cấp thông tin bất động sản về tính chính xác, trung thực và giá trị pháp lý của thông tin cung cấp.

    Hồ sơ về bất động sản cần phải nhanh chóng được xây dựng, chỉnh lý thống nhất theo hướng số hóa ở tất cả các cấp hành chính và thông tin liên quan đến nhà, đất cần được vi tính hoá và cập nhật thường xuyên, kịp thời, giữa các cơ quan có liên quan để có thể dễ ràng tìm kiếm, sử dụng khi cần thiết.

    Nâng cao tính chủ động và hiệu quả trong cơ chế phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan quản lý đất đai. Tiến tới thống nhất cơ quan cung cấp thông tin về nhà, đất để có thể phát huy được tốt nhất hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản và cung cấp thông tin về bất động sản.

    Kiện đòi nhà, có cần hòa giải tại UBND?
    Pháp luật đất đai không có quy định nào bắt buộc trường hợp tranh chấp về nhà ở phải trải qua thủ tục hòa giải trước khi khởi kiện như tranh chấp đất đai.

    Trong thực tiễn xét xử, đối với tranh chấp đất đai, tòa án chỉ thụ lý, giải quyết nếu các bên đương sự đã hòa giải không thành tại chính quyền cơ sở. Tuy nhiên, với tranh chấp về nhà ở có tòa thụ lý ngay, có tòa lại buộc đương sự phải tiến hành thủ tục này...

    Trong đơn khởi kiện gửi đến TAND quận Bình Thạnh (TP.HCM), bà Nguyễn Thị Kim Anh trình bày: Năm 2009, bà đã mua một một căn nhà của ông bà L. với giá 3 tỉ đồng. Hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Bà Anh cũng đã làm thủ tục sang tên xong xuôi.

    Tòa thụ lý ngay, tòa bắt về hòa giải

    Sau đó, ông bà L. không giao nhà cho bà Anh như cam kết. Đòi nhà mãi không được, trở về sau một chuyến công tác nước ngoài, bà Anh thấy căn nhà mình mua có nhiều người lạ mặt đang ở trong đó. Yêu cầu những người này chuyển đi không được, bà đành khởi kiện đòi nhà và được TAND quận Bình Thạnh thụ lý.

    Tương tự, bà Anh mua một căn nhà khác ở quận 7, cũng đã sang tên nhưng người bán không giao nhà như đã hẹn. Bà kiện người bán ra TAND quận 7 để đòi nhà thì tòa này không thụ lý mà ra thông báo trả lại đơn khởi kiện với lý do “không đủ điều kiện khởi kiện vì chưa có biên bản tiến hành hòa giải tại UBND phường nơi có nhà, đất tranh chấp”.

     

    “Dư một tí cho… chắc”?

    Theo tìm hiểu của chúng tôi, trong thực tiễn xét xử, đối với tranh chấp về nhà ở, phần lớn các tòa khi thụ lý đều không bắt buộc đương sự phải trải qua khâu hòa giải trước đó tại chính quyền địa phương. Tuy nhiên, vẫn có một số tòa như TAND quận 7 lại làm theo hướng ngược lại.

    Luật sư Nguyễn Thành Công (Đoàn Luật sư TP.HCM) kể ông từng tham gia không ít vụ tranh chấp về nhà ở mà tòa yêu cầu phải có biên bản hòa giải tại địa phương rồi mới chịu thụ lý. Khi ông thắc mắc, các tòa đều nói tranh chấp mà “có dính đến đất” (ở đây là đất ở - NV) thì cứ phải hòa giải cho an tâm.

    Một thẩm phán TAND huyện Châu Đức (Bà Rịa-Vũng Tàu) cho biết thực ra trong ngành tòa án cũng chưa thống nhất quan điểm là có nhất thiết phải hòa giải tại địa phương rồi mới thụ lý đơn kiện đối với tranh chấp về nhà ở hay không. Vì vậy, có tòa vẫn yêu cầu đương sự về hòa giải cho chắc. “Dư ra một tí thì chẳng sao nhưng nếu không làm, lỡ tòa phúc thẩm có quan điểm khác rồi trả hồ sơ xử lại từ đầu thì sẽ rất mất công” - vị thẩm phán này nói thêm.

    Pháp luật quy định sao?

    Vậy pháp luật quy định về chuyện này ra sao, tòa án áp dụng thế nào mới đúng?

    Chúng tôi đã đem vấn đề đi trao đổi với nhiều chuyên gia. Tất cả đều cho rằng với tranh chấp đất đai thì không có gì phải bàn, bởi Luật Đất đai năm 2003 đã quy định rõ là tòa chỉ thụ lý yêu cầu khởi kiện nếu các bên đương sự đã hòa giải không thành tại UBND phường, xã, thị trấn nơi có phần đất tranh chấp. Còn đối với tranh chấp về nhà ở, theo quy định tại Điều 25 BLTTDS năm 2004, vì nhà là tài sản gắn liền với đất nên thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa. Do pháp luật đất đai không có quy định bắt buộc trường hợp này phải trải qua thủ tục hòa giải trước khi khởi kiện như tranh chấp đất đai nên tòa có quyền thụ lý nếu đương sự đáp ứng được các điều kiện khởi kiện khác.

    Theo TS Nguyễn Văn Tiến (giảng viên khoa Luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM), cách hiểu trên là xuyên suốt trong pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật đất đai từ trước đến nay. Ông Tiến dẫn chứng: Từ trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, ngày 3-5-1990, liên ngành TAND Tối cao, VKSND Tối cao, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã từng ban hành Thông tư liên tịch số 04 (hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất). Thông tư này hướng dẫn rất cụ thể là tranh chấp có liên quan đến nhà thì thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa. UBND chỉ giữ vai trò phối hợp cùng tòa trong việc xác minh, thu thập chứng cứ khi tòa có yêu cầu...

    Đồng tình, các luật sư Đỗ Ngọc Oánh và Trần Ngọc Quý (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng khẳng định: Đối với tranh chấp về nhà ở, việc tòa bắt người dân phải qua khâu hòa giải tại chính quyền địa phương thì mới thụ lý là không đúng.

    Cần hướng dẫn thống nhất

    Một số chuyên gia cho rằng dù tranh chấp về nhà ở thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa nhưng để xác định rõ rằng có cần buộc người dân phải tiến hành thủ tục hòa giải tại chính quyền cơ sở trước khi khởi kiện hay không thì các cơ quan có thẩm quyền phải có hướng dẫn chính thức. Có hướng dẫn thì các tòa sẽ áp dụng thống nhất, tránh trường hợp tòa này thụ lý dễ dàng, tòa kia lại “hành” dân, bắt về làm một thủ tục hình thức là hòa giải trước khi khởi kiện.

    Thuộc thẩm quyền, tòa cứ thụ

    Nguyên tắc hòa giải là nguyên tắc chung trong án dân sự, khi các bên không hòa giải được thì mới cần sự phân xử của tòa. Tuy nguyên tắc chung là vậy nhưng chúng ta không thể áp dụng bừa bãi. Cái nào luật đã có quy định rồi thì cứ làm theo luật.

    Trong trường hợp tranh chấp về nhà, luật đã quy định rõ thẩm quyền thụ lý là tòa án thì tòa phải thụ lý nếu đương sự đáp ứng được các điều kiện để khởi kiện. Việc bắt đương sự phải qua khâu hòa giải tại chính quyền địa phương trước rồi mới thụ lý là không đúng.

    Kiểm sát viên cao cấp VÕ VĂN THÊM,
    Viện Phúc thẩm 3 VKSND Tối cao

    Mất công, mất sức của dân

    Có thể nói nguyên nhân sâu xa dẫn đến những cách hiểu và áp dụng thiếu thống nhất của các tòa chính là ở quy định “khuyến khích hòa giải tại cơ sở trong các tranh chấp liên quan đến đất đai” tại Điều 136 Luật Đất đai hiện hành. Vì ý tứ khá rộng này mà người thực thi pháp luật cũng hiểu rộng thêm, tức là cứ cái gì có dính đến đất đai thì cũng phải hòa giải trước cho đảm bảo và an toàn.

    Cách hiểu này làm mất công, mất sức, mất thời gian của người dân, bởi người ta thường chỉ “đáo tụng đình” khi đã không thỏa thuận được với nhau.

    Thạc sĩ, luật sư: ĐẶNG VĂN CƯỜNG - ĐT: 0977999896 - http://trungtamtuvanphapluat.vn

    Địa chỉ: Văn phòng luật sư Chính Pháp, Số 65b phố Tôn Đức Thắng, Đống Đa, Hà Nội.

    - Điện thoại/Fax:0437.327.407

    -Gmail: LuatsuChinhPhap@gmail.com

    - Website: http://luatsuchinhphap.hanoi.vn

    - https://www.facebook.com/luatsuchinhphap

    I. DỊCH VỤ PHÁP LÝ CỦA VĂN PHÒNG LUẬT SƯ CHÍNH PHÁP:

    Tranh tụng + Tư vấn + Đại diện ngoài tố tụng + Soạn thảo văn bản. Cụ thể như sau:

    1. Luật sư bào chữa, tranh tụng trong các vụ án: Hình sự, Dân sự, Lao động, Hành chính, Kinh doanh, thương mại;

    2. Luật sư thay mặt khách hàng: làm người đại diện theo ủy quyền để tham gia tố tụng và Đại diện ngoài tố tụng để giải quyết các vấn đề liên quan đến các lĩnh vực pháp lý; Thương thuyết, Đàm phán hợp đồng; Thu hồi các khoản nợ khó đòi...

    3. Luật sư tư vấn pháp luật: Trực tiếp, bằng văn bản hoặc Email cho các tố chức, cá nhân đối với mọi lĩnh vực pháp luật. Tư vấn theo vụ việc hoặc tư vấn pháp luật thường xuyên cho Doanh nghiệp. Tư vấn thường xuyên cho các Báo điện tử trong mục Giải đáp pháp luật và Dịch vụ luật sư riêng.

    4. Luật sư thực hiện thủ tục hành chính trọn gói: Đăng ký kinh doanh; Xin cấp GCN QSD đất lần đầu, Khai nhận di sản thừa kế, Đăng ký sang tên khi mua bán, chuyển nhượng BĐS, Chuyển mục đích sử dụng đất...

    5. Luật sư soạn thảo: Hợp đồng, Di chúc, Đơn thư và các văn bản pháp lý khác theo yêu cầu.

    II. TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ cho mọi đối tượng (Liên hệ ngoài giờ hành chính):

    1. Hình thức tư vấn miễn phí:

    Luật sư Đặng Văn Cường thường xuyên tư vấn pháp luật miễn phí qua 3 hình thức:

    - Điện thoại: 0977.999.896

    - Gmail: Luatsuchinhphap@gmail.com

    - Website: http://luatsuchinhphap.hanoi.vn

    - Website: http://trungtamtuvanphapluat.vn

    - https://www.facebook.com/cuongluatsuchinhdai

    2. Thời gian tư vấn pháp luật miễn phí: Từ 19h-21h hàng ngày và cả ngày Thứ 7 + Chủ nhật

    III. BÀO CHỮA MIỄN PHÍ:

    Ths. Luật sư Đặng Văn Cường, Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư Hà Nội thường xuyên bào chữa miễn phí cho các đối tượng là: Người chưa thành niên; Người nghèo, Thân nhân liệt sĩ và Người có công với cách mạng.

    Văn phòng luật sư Chính Pháp cần tuyển dụng: Luật sư và Cộng tác viên làm việc tại Hà Nội và trưởng Chi nhánh ở các tỉnh Phía Bắc.

     
    Báo quản trị |