Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không; BLDS 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân,có cần xác định thành viên Hộ gia đình? là những vấn đề đươc đặt ra tại các phiên tòa tháng 4.
1. Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không?
Khối bất động sản gồm nhà ở và đất trồng cây lâu năm có tổng diện tích 262,9 m2 (trong đó có 100 m2 đất ở) tại thị trấn Củ Chi có nguồn gốc là của cha mẹ để lại thừa kế cho các con, trong đó có ông Nguyễn Hồng D, ông Nguyễn Thành P, ông Nguyễn Hồng T.
Ông D khai rằng: Ông được các đồng thừa kế giao cho đứng tên giấy tờ chứng nhận tài sản vì ông P là người trực tiếp sử dụng tài sản lại là người không được minh mẫn, không biết chữ. Năm 2006, ông lập hợp đồng tặng cho ông T khối bất động sản nêu trên chỉ là theo yêu cầu của ông T được đứng tên để ông T thuận tiện việc thể chấp, vay tiền Ngân hàng. Ông T đã lợi dụng việc đứng tên, bán nhà, đất cho người khác. Ông yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho với ông T, hủy việc chuyển nhượng của ông T với người khác.
Ông T cho rằng, ông có quyền bán tài sản vì đã được cho hợp pháp. Bà Nguyễn Ngọc Thương Tr là người nhận chuyển nhượng đất và tài sản trên đất yêu cầu được công nhận hợp đồng và nhận tài sản vì bà là người mua ngay tình và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Vụ án đã được TAND huyện Củ Chi thụ lý nhưng sau đó chuyển vụ án cho TAND Thành phố Hồ Chí Minh vì có yêu cầu hủy quyết định cá biệt của UBND huyện Củ Chi. Tòa án cấp sơ thẩm (Bản án số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh) và Tòa án cấp phúc thẩm (Bản án số 374/2018/DS-PT ngày 06/12/2018 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh) đều không chấp nhận yêu cầu của ông D; chấp nhận yêu cầu của bà Tr là công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông T và bà Tr.
Ông D và ông P có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Bản án phúc thẩm, Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Trong vụ án này, đã có đủ căn cứ xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông D và ông T năm 2006 là vô hiệu do giả tạo. Ông T và bà Tr ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/2016 là thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì người thứ ba ngay tình giao dịch với người đã có “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản” thì giao dịch này không vô hiệu dù thực tế họ không phải là chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T (từ việc tặng cho giữa ông D và ông T) cũng được coi là “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Do vậy, giao dịch giữa ông T và bà Tr không vô hiệu nếu bà Tr được coi là “người thứ ba ngay tình”.
Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với nhận định của Kháng nghị giám đốc thẩm là “bà Trang không phải là người nhận chuyển nhượng ngay tình”. Nhận định này trên cơ sở thực tế là: Ngày 01/7/2016, ông D có đơn khởi kiện tại TAND huyện Củ Chi. Ngày 06/8/2016, TAND huyện Củ Chi đã có thông báo số 296/TBTL về việc thụ lý vụ án và ông T đã nhận được thông báo này. Ngày 25/8/2016, ông T và bà Tr mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và bà Tr được giao kết và thực hiện trong giai đoạn Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp đối tượng của hợp đồng.
Bà Tr khai rằng khi giao kết hợp đồng, bà không biết và không thể biết được đối tượng của hợp đồng đang bị tranh chấp. Nói chung, các chủ thể là người thứ ba tham gia giao dịch như bà Tr đều có lời khai như bà Tr để được xác định mình là người ngay tình. Tuy nhiên, trường hợp đã có thụ lý vụ án tranh chấp đối tượng của hợp đồng, một bên chủ thể của hợp đồng biết rõ việc Tòa án đã thụ lý mà vẫn thục hiện giao dịch, nếu vẫn xác định là giao dịch ngay tình thì không đề cao được ý thức tôn trọng pháp luật, thận trọng trong giao dịch; không ngăn chặn được việc lạm dụng quy định của pháp luật xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người khác. Do vậy, xác định không phải là người chuyển nhượng ngay tình để được công nhận giao dịch trong trường hợp đã có thụ lý vụ án tại Tòa án là việc áp dụng pháp luật hợp lý và cần thiết.
2. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân thì có cần xác định vấn đề thành viên Hộ gia đình?
Các nguyên đơn Vũ Ngọc K, Vũ Ngọc T, Vũ Thị Tường V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị D (mẹ của các nguyên đơn) với vợ chồng ông Trần Thiết H. Đối tượng của hợp đồng là 252,6 m2 đất thổ cư, trên đất có nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước đây đứng tên ông Vũ Ngọc L (cha của các nguyên đơn, chết năm 2000), đến năm 2003 thì được cấp cho “Hộ bà Nguyễn Thị D”. Các nguyên đơn khai rằng họ không biết việc bà D tự ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông V. Bà D đồng tình với yêu cầu đòi hủy hợp đồng của các nguyên đơn và khai rằng thực chất chỉ là cầm cố giấy tờ để vay tiền.
Bị đơn Trần Thiết H và vợ là Đào Thị M khai rằng: Ông bà ký hợp đồng với bà D ngày 27/7/2011 có chứng thực của UBND thị trấn, có giấy ủy quyền của các con bà D cho bà D. Ông bà đã trả hết tiền và đã được cấp Giấy chứng nhận ngày 01/3/2012 nên yêu cầu được công nhận hợp đồng.
Kết luận giám định về chữ ký trên giấy ủy quyền là “chưa đủ cơ sở kết luận giám định”. UBND thị trấn thừa nhận đã chứng thực hợp đồng ủy quyền mà không có mặt những người ủy quyền.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2016/DSST ngày 29/4/2016, TAND huyện Lộc Ninh đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng ngày 27/7/2011 vô hiệu. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 80/2016/DSPT ngày 13/9/2016, TAND tỉnh Bình Phước đã sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 27/7/2011. Viện trưởng VKSND cấp cao tại Thành Phố Hồ Chí Minh có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 04/2017/DS-GĐT ngày 24/11/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên bản án phúc thẩm.
Các nguyên đơn có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy quyết định giám đốc thẩm số 04/2017, hủy bản án phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.
Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là:
Tiêu đề của hợp đồng ngày 27/7/2011 là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận cấp cho vợ chồng ông H có tên theo mẫu quy định chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, cần phải căn cứ vào đối tượng giao dịch thục tế, nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định đúng quan hệ hợp đồng, áp dụng đúng quy định của pháp luật cho quan hệ hợp đồng thực tế. Đối tượng của hợp đồng ngày 27/7/2011 là nhà ở gắn liền với đất đều là thổ cư nên hợp đồng này là hợp đồng mua bán nhà ở; phải áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết.
Hợp đồng được xác lập ngày 27/7/2011 nên pháp luật áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005. Nếu không có chứng cứ gì mới thì phải xác định nhà ở nêu trên thuộc sở hữu chung của các nguyên đơn và bà D. Tuy nhiên, phải xác định cụ thể tính chất của sở hữu chung vì sẽ dẫn đến hậu quả rất khác nhau. Bà D được quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình nên có thể công nhận hợp đồng tương ứng với phần quyền sở hữu của bà D. Nếu tài sản là của “hộ gia đình” thì các thành viên trong hộ có phần như nhau; bà D chỉ được định đoạt phần tài sản tương ứng với phần quyền sở hữu của một thành viên trong hộ, bằng phần của các con. Nếu tài sản không phải là của “hộ gia đình” thì một nửa tài sản này là di sản thừa kế của ông L; phần quyền của bà D sẽ là một nửa tài sản (chia tài sản chung giữa bà D và ông L) và phần bà D được thừa kế di sản của ông L cùng các con. Do đó, phải làm rõ việc cấp giấy chứng nhận cho “hộ” là đúng quy định của pháp luật hay chỉ là sơ suất của cơ quan hành chính dùng sai mẫu.
Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định “hộ gia đình” có tư cách chủ thể độc lập như pháp nhân. Tuy nhiên, hộ gia đình vẫn tiếp tục tồn tại như các tổ chức không có tư cách pháp nhân khác được quy định tại Chương VI Bộ luật Dân sự năm 2015. Một trong những khác biệt cơ bản so với trước đây là quyền đại diện cho hộ. Trước đây thì Chủ hộ là đại diện đương nhiên (đại diện theo pháp luật) cho hộ trong giao dịch dân sự cũng như trong tố tụng. Còn hiện nay, Chủ hộ chỉ có quyền như thành viên trong hộ nếu không được ủy quyền. Do hộ gia đình vẫn tồn tại, vẫn có những quy định riêng cho hộ gia đình nên việc xác định có phải là hộ gia đình hay không, có phải là thành viên của hộ gia đình hay không, vẫn có ý nghĩa quan trọng để xác định các quyền và nghĩa vụ cụ thể.
XIn Quý luật sư bình luận bản án này giúp tôi, nó giúp ích việc học của tôi
