Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 với nhiều thay đổi lớn trong hoạt động kinh doanh bất động sản
(1) Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là gì?
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, có thể hiểu nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là những ngôi nhà, tòa nhà, căn hộ, hoặc các công trình khác đã sẵn sàng để ở hoặc sử dụng cho các mục đích khác nhau mà không cần phải xây dựng thêm (ví dụ: nhà ở riêng lẻ, biệt thự, căn hộ trong chung cư, tòa nhà cao tầng, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng sản xuất,...)
Theo đó, để nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh thì nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đó phải đáp ứng được các điều kiện mà Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đề ra.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung thêm một số điều kiện mới về việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nhằm siết chặt hơn các quy định liên quan đến vấn đề này.
(2) Điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn từ ngày 01/8/2024
Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh phải có đủ 06 điều kiện sau đây (tăng thêm 03 điều kiện so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014):
- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023)
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng hoặc tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh mà cơ quan có thẩm quyền đang thông báo, thụ lý và giải quyết. Trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch
- Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật
- Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Như vậy, để nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh thì bắt buộc nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đó phải đáp ứng đủ 06 điều kiện kể trên từ ngày 01/8/2024.
(3) Điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định thêm về điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản (trước đây chưa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014).
Theo đó, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
- Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
- Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng
- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đưa ra những quy định chặt chẽ hơn đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, tăng cường tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường.
(4) Điều kiện kinh doanh phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn
Đây cũng là một quy định chỉ mới xuất hiện tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, theo đó, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
- Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó
- Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua
- Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Khi thực hiện việc kinh doanh phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, chủ đầu tư đầu tư phải tuân thủ theo các điều kiện được quy định nêu trên.
Trên đây là các điều kiện được đưa vào kinh doanh đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mới nhất theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
