Tư Vấn Của Luật Sư: ThS. LS. Phan Công Tiến - luatsucongtien

CÂU HỎI:

Chào luật sư nhờ luật sư tư vấn giúp tôi. Năm 2017, tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng 1 lô đất; trên đất trước khi chuyển nhượng đã có 01 ngôi nhà cấp bốn và 01 ngôi nhà gỗ của bố mẹ người chuyển nhượng cho tôi. Khi tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trên bìa không có chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất. Tôi đưa bìa đi thế chấp ngân hàng do không trả được nợ nên ngân hàng kiện tôi ra toà và cho tôi thời gian bán đất trả nợ; khi tôi bán đất thì người chuyển nhượng đó bảo tôi được bán đất không được bán nhà vì không chuyển nhượng nhà ở.

Cho tôi hỏi như thế người đó có quyền không và ngân hàng sẽ xử lý thế nào. Xin cảm ơn luật sư! Đính chính trước khi chuyển nhượng đất cũng có 1 biên bản viết tay là không chuyển tài sản trên đất; vì tôi nghĩ họ bán đất thì họ cũng bỏ nhà chứ tài sản là nhà xây cũng không lấy đi. Mong Luật sư cho hướng giải quyết khi nhận chuyển nhượng đất không kèm nhà trên đất?

1. CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Luật Đất đai năm 2013;

- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm;

- Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm;

2. NỘI DUNG TƯ VẤN

2.1. Quyền sở hữu tài sản trên đất của người chuyển nhượng

a) Quy định pháp luật

- Mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý được quy định như sau: 

“Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.”

- Cũng tại Khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

“Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

b) Phân tích nội dung

- Vào thời điểm Quý Khách hàng ký kết Hợp đồng chuyển nhượng; hai bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chuyển nhượng tài sản là 01 căn nhà cấp bốn và 01 căn nhà gỗ. Ngoài ra, hai bên đã thỏa thuận về việc không chuyển nhượng căn nhà trên đất; bằng việc xác lập Biên bản viết tay với nội dung "không chuyển nhượng tài sản trên đất". Do đó, căn nhà cấp bốn và căn nhà gỗ vẫn thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng đất (chủ tài sản trên đất). 

- Đối chiếu quy định trên, khi Ngân hàng xử lý tài sản; bên chuyển nhượng vẫn bảo toàn quyền sử hữu, sử dụng đối với các căn nhà trên đất. Khi Ngân hàng phát mại, bán đấu giá thửa đất thì quyền và nghĩa vụ giữa Quý Khách hàng và chủ tài sản trên đất được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. 

2.2. Phương thức xử lý đối với tài sản trên đất

Theo thông tin bạn cung cấp, có thể xảy ra 02 trường hợp sau:

a) Trường hợp thứ nhất: Bên chuyển nhượng đất đồng ý bán nhà trên đất khi Ngân hàng phát mại tài sản

- Căn nhà cấp bốn và căn nhà gỗ thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng đất; do đó, để thuận tiện trong quá trình xử lý tài sản, Quý Khách hàng có thể thỏa thuận với bên chuyển nhượng đất để họ đồng ý sang nhượng 02 căn nhà đồng thời tại thời điểm Quý Khách hàng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

- Hai bên sẽ cùng tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và giá trị 02 căn nhà. Giá được áp dụng có thể do hai bên thỏa thuận hoặc thông qua một tổ chức định giá.

Sau đó, hai bên sẽ ký kết văn bản thỏa thuận với nội dung: “Ngay sau khi được thanh toán toàn bộ giá trị Hợp đồng chuyển nhượng, Quý Khách hàng phải hoàn trả cho bên chuyển nhượng giá trị 02 căn nhà theo Biên bản định giá trước đó”; có xác nhận của Ngân hàng để đảm bảo cho bên chuyển nhượng đất khi Ngân hàng tiến hành phát mại tài sản.  

Đây là phương án tối ưu để Quý Khách hàng có thể đảm bảo quyền lợi tối đa của các bên.

b) Trường hợp thứ hai: Bên chuyển nhượng đất không đồng ý bán nhà trên đất khi Ngân hàng phát mại tài sản

- Hiện nay, Ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn để xử lý tài sản là nhà trên đất không thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp.

Khi tiến hành phát mại tài sản thế chấp, rất ít người mua tham gia đấu giá bởi vì sau khi nhận chuyển nhượng, bên có tài sản trên đất vẫn tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Do đó, hạn chế tối đa quyền của người mua đối với thửa đất nhận chuyển nhượng.

- Trường hợp, bên có tài sản trên đất không đồng ý bán 02 căn nhà trên, bạn có thể thương lượng để họ nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất. Phương thức này đảm bảo quyền và lợi ích của hai bên, bên có tài sản trên đất sẽ có toàn bộ quyền sử dụng đất với một mức giá hợp lý; Quý Khách hàng có nguồn tiền để chi trả nợ cho Ngân hàng.

1.  CƠ SỞ PHÁP LÝ

-    Bộ luật Dân sự năm 2015;

-    Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

-    Luật Đất đai năm 2003;

-   Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định về thi hành Luật Đất đai;

-  Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP ngày 5/5/2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự số 32/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

2.  NỘI DUNG TƯ VẤN

2.1.  Nội dung và hướng giải quyết vụ việc

a)  Nội dung vụ việc

-    Năm 1998, bố bạn có mua một thửa đất vườn với diện tích 5000m² của bà Hứa Thị Minh (“Thửa Đất”), hai bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng, có xác nhận của UBND xã nơi có đất (Nhà nước công nhận).

-    Đến năm 2002, bố bạn mất, gia đình bạn nhờ chú trông Thửa Đất. Tuy nhiên, năm 2006, chú bạn đã chuyển nhượng một phần Thửa Đất với diện tích 2000m² cho ông Hoa (Trưởng phòng thống kê huyện), ông Hoa đã thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) với diện tích đất nói trên.

-    Bạn đã có đơn khiếu nại và thay mặt gia đình tham gia buổi hòa giải tại UBND cấp xã ngày 4/6/2020. Tại buổi làm việc này, bạn đã trình bày về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và xuất trình các tài liệu chứng minh như Hợp đồng chuyển nhượng, Sơ đồ vị trí thửa đất (trích lục tại Phòng TNMT cấp huyện),… UBND cấp xã đã không công nhận giá trị pháp lý của các giấy tờ bạn đưa ra.

b)  Hướng giải quyết vụ việc

    Do các thông tin và hồ sơ vụ việc bạn cung cấp chưa đầy đủ nên tôi tư vấn yêu cầu của bạn dựa trên giả định việc chuyển nhượng Thửa Đất giữa bố bạn và bà Minh là hợp pháp, tôi xin đưa ra hướng giải quyết vụ việc như sau:

-    Thứ nhất, tại thời điểm bố bạn nhận chuyển nhượng Thửa Đất năm 2008, dù chưa thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ nhưng trên thực tế bố bạn đã xác lập quyền sử dụng đối với Thửa Đất. Chú bạn không phải là chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng Thửa Đất này cho người khác, do đó giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 2000m² giữa chú bạn và ông Hoa là vô hiệu.

-    Thứ hai, khi biết được thông tin ông Hoa đã được cấp GCNQSDĐ đối với một phần Thửa Đất nhà bạn, ngăn gia đình bạn không được thực hiện các hoạt động canh tác tại Thửa Đất, bạn đã có khiếu nại ra UBND cấp xã. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, UBND cấp xã là cơ quan có thẩm quyền tổ chức hòa giải đối với nội dung khiếu nại liên quan đến ai là người có quyền sử dụng đất. Việc hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc, trường hợp không hòa giải tại UBND cấp xã thì không đủ điều kiện khởi kiện.

      Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì được nộp đơn khởi kiện luôn tại Tòa án nơi có đất tranh chấp mà không phải thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

     Trường hợp bạn khiếu nại về nội dung GCNQSDĐ được cấp sai đối tượng sử dụng đất, nguồn gốc đất thì thẩm quyền giải quyết thuộc về UBND cấp huyện.

     Ngoài ra, việc UBND cấp xã cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng, Sơ đồ vị trí thửa đất (trích lục tại Phòng TNMT cấp huyện) không có giá trị pháp lý là chưa chính xác. Bởi lẽ, đó là các giấy tờ xác định về nguồn gốc đất, ghi nhận người có quyền sử dụng Thửa Đất. Bạn có thể thu thập thêm một số giấy tờ khác để chứng minh như Sổ mục kê, Bản đồ địa chính, Biên lai thu thuế hoặc yêu cầu Chi cục thuế trích xuất số liệu về việc bố bạn đã đóng thuế đất,…

-    Thứ ba, bạn có thể ngay lập tức tiến hành thủ tục khởi kiện tại TAND có thẩm quyền giải quyết theo hướng như sau:

    Cách 1: Bạn có thể khởi kiện vụ án dân sự tại TAND cấp huyện nơi có Thửa Đất với nội dung “Kiện đòi đất”, yêu cầu Tòa án buộc ông Hoa trả lại phần đất ông đang chiếm hữu, xác định ai là người có quyền sử dụng đất, chú bạn sẽ được Tòa đưa vào vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

      Cách 2: Bạn có thể khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu TAND cấp tỉnh nơi có Thửa Đất hủy GCNQSDĐ được cấp cho ông Hoa là trái quy định của pháp luật.

     Đồng thời, bạn làm “Đơn đề nghị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời” để ngăn chặn bất kỳ các giao dịch nào liên quan đến Thửa Đất gửi Tòa án, Sở Tư pháp, Văn phòng đăng ký đất đai nơi có Thửa Đất.

2.2.  Thủ tục khởi kiện tại Tòa án

a)   Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

      Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

-     Đơn khởi kiện theo mẫu.

-     Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. 

b)   Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

     Đơn khởi kiện được nộp tại Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp tranh chấp có yếu tố nước ngoài thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh. 

     Đơn khởi kiện có thể nộp trực tiếp, thông qua dịch vụ bưu chính hoặc bằng hình thức trực tuyến. 

c)   Bước 3: Tòa án thụ lý và giải quyết

     Sau khi Tòa án nhận đơn và ghi vào sổ nhận đơn 03 ngày làm việc, Chánh án Tòa án phân công thẩm phán xem xét đơn. 05 ngày kể từ ngày được phân công, nếu đủ điều kiện thụ lý, Tòa án thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi người khởi kiện nộp biên lai tạm ứng án phí, Tòa án tiến thành thủ tục thụ lý và giải quyết vụ án.

     Trên đây là tư vấn của tôi về yêu cầu tư vấn của bạn. Trường hợp có bất kỳ vướng mắc nào, xin liên hệ trực tiếp với luật sư để được giải đáp.

      Trân trọng cảm ơn./.