Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về đất quy hoạch như sau:
“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
[...]2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.[...]”
Theo đó, đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các quyền của mình nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm nếu chưa được cho phép trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Do đó, đất quy hoạch vẫn có thể giao dịch buôn bán. Tuy nhiên, nếu sau khi đặt cọc mảnh đất thì mới phát hiện đây là đất đang bị quy hoạch thì có thể hiểu rằng trong quá trình ký kết đặt cọc, người bán đất đã không cung cấp chính xác, đầy đủ thông tin về mảnh đất đó. Vì vậy, hợp đồng dân sự này có thể vô hiệu căn cứ vào Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”
Từ quy định trên, nếu bên bán đất cố ý không cung cấp cho người mua thông tin về đất quy hoạch làm người mua hiểu sai về mảnh đất đó thì người mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu. Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Theo đó, nếu giao dịch trên bị tuyên bố vô hiệu thì thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Lúc này, người mua sẽ nhận lại được tiền đặt cọc của mình.
