Liên thông về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Công khai là cần thiết

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đất là tài sản đăng ký bắt buộc, song tài sản gắn liền với đất, cụ thể là nhà thì chưa có quy định rõ ràng. Chính vì thế, có tình trạng một loại tài sản có giá trị (nhà ở) tham gia vào rất nhiều loại hình giao dịch song không ai quản lý, không biết nó đang ở đâu, trừ trường hợp nhà ở đó được đăng ký theo diện tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, sự thiếu công khai, minh bạch về tiếp cận thông tin cũng như quy định rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, do nhiều bộ, ngành quản lý khiến việc tiếp cận được những thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất rất nhiều hạn chế. Đây cũng chính là vấn đề được các nhà làm luật chú trọng trong quá trình soạn thảo Thông tư liên tịch này. Theo đó, khi người dân có nhu cầu tìm hiểu thì nộp đơn yêu cầu cung cấp thông tin tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc cấp tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất (tùy thẩm quyền). Trong thời hạn 1 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm tra cứu thông tin lưu trữ và trả lời bằng văn bản, nêu đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý việc thế chấp của thửa đất, tài sản gắn liền với đất.

Thực tế, thông tin thế chấp là dữ liệu của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Và, theo quy định hiện hành, thông tin thế chấp được ghi chính trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần thông tin pháp lý bổ sung). Khi thông tin thế chấp được công khai thì đối tượng hưởng lợi đầu tiên là hệ thống ngân hàng, tín dụng; sau đó là người dân tham gia hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và những hoạt động kinh tế khác. Bởi theo dự thảo Thông tư liên tịch thì văn bản cung cấp thông tin do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp cho người yêu cầu cung cấp thông tin đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm các thông tin hữu ích như: chưa thế chấp thì xác nhận chưa thế chấp; đang thế chấp thì xác nhận đang thế chấp cho… (tên, địa chỉ của cá nhân, tổ chức nhận thế chấp và ngày, tháng, năm thực hiện đăng ký thế chấp); đăng ký thế chấp và đã xóa đăng ký thế chấp thì xác nhận đã thế chấp cho… (tên, địa chỉ của cá nhân, tổ chức nhận thế chấp và ngày, tháng, năm thực hiện đăng ký thế chấp) và xóa thế chấp… (ngày, tháng, năm xóa thế chấp). Đây là những thông tin đắt giá cho bất kỳ một hợp đồng bảo lãnh thế chấp nào. Nó không chỉ là sự bảo đảm các giao dịch dân sự, kinh tế mà còn góp phần minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, xử lý mối quan hệ giữa các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và ngân hàng, hệ thống tín dụng là như thế nào trong việc phối hợp cung cấp thông tin thì chưa được quy định tại Thông tư liên tịch này.

Bao giờ sẽ liên thông?

Thực ra, việc cung cấp thông tin đòi hỏi số chi phí nhất định và tất nhiên kéo theo đó là một số thao tác hành chính nên các Văn phòng rất ngại cung cấp thông tin. Chính vì thế, dự thảo Thông tư liên tịch đã xác định tiêu chí, phạm vi thông tin để tránh trường hợp có Văn phòng vì lý do nào đó không cung cấp.

Tuy nhiên, có một thực tế là thông tin về các tài sản đất đai, nhà ở tại các địa phương hiện nay gần như bế quan tỏa cảng; nhiều khi là đặc quyền của các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Đặc biệt, giữa các Văn phòng chưa nối mạng, chưa liên thông thì việc tiếp cận thông tin cũng như tính chính xác của thông tin có nhiều hạn chế. Hơn nữa, do hệ thống đăng ký giao dịch bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thành lập theo 2 cấp hành chính (cấp tỉnh và cấp huyện) nên hệ thống hồ sơ địa chính phải lập nhiều bộ, lưu giữ ở nhiều cấp, gây tốn kém cho việc thiết lập, quản lý và chỉnh lý biến động thông tin về đăng ký thế chấp. Mặt khác, việc hồ sơ về đất đai bị quản lý phân tán đã ảnh hưởng đến tình trạng chính xác, đồng bộ của thông tin về đất đai, gây khó khăn cho việc xác định hiện trạng cũng như tình trạng pháp lý của đất đai khi người dân thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản cũng như việc giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện của cơ quan có thẩm quyền.

Có thể thấy, cải cách hành chính với việc áp dụng công nghệ thông tin trong việc này còn tỏ ra chậm chạp trước yêu cầu của thực tiễn. Thực tế, để có thể quản lý nhà nước tập trung, minh bạch hóa thông tin quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phải được coi là công tác bắt buộc tại các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mẫu hồ sơ địa chính cần hướng tới việc thuận tiện cho các giao dịch điện tử…

Tất nhiên, ngay một lúc không thể liên thông giữa 550 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại 63 địa phương, nhưng cần làm sớm để góp phần minh bạch hóa thông tin quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, trước hết sẽ nối các Văn phòng đăng ký cấp huyện với nhau, tiến tới Văn phòng của huyện nối với Văn phòng của tỉnh, trong tỉnh có một cơ sở dữ liệu thống nhất, tiến tới nối mạng, liên thông tất cả các tỉnh, thống nhất trong toàn quốc.