Làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây được coi là đất tái định cư gia đình người bán được Nhà nước đền bù khi bị thu hồi đất, đất này thuộc quyền sử dụng của gia đình người bán đất. Nên họ có quyền chuyển nhượng lại cho người khác. Tuy nhiên, sẽ phải đáp ứng điều kiện để chuyện nhượng đất theo quy định của Điều 188 Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Do đó, nếu bạn muốn “đi tắt” trước khi người được giao đất (người chuyển nhượng) có giấy chứng nhận bằng cách ký hợp đồng ủy quyền để nhận đất thì theo tôi cách làm này không thuận lợi hơn so với cách làm chính thống và cũng không đem lại lợi ích gì cho bạn.

Vì người chuyển nhượng (vợ chồng ông A) vẫn được ghi tên trên hồ sơ và các quyết định của cơ quan có thẩm quyền, người nhận ủy quyền (tức là bạn) chỉ thực hiện các công việc như nhận đất trên danh nghĩa, nộp tiền, thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới thửa đất với cơ quan có thẩm quyền...

Sau đó, bạn vẫn phải đợi tới khi người chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi khi đó các bên mới có thể hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của luật.

Dù rằng việc giao dịch đã hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán tiền theo thỏa thuận, nhận suất Tái định cư và toàn bộ các giấy tờ bản chính có liên quan đến suất đất kèm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ(viết tay) và Hợp đồng ủy quyền(có công chứng), còn bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền theo thỏa thuận. Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thì hình thức giao dịch này vẫn tồn tại rất nhiều rủi ro khó lường cho bên nhận chuyển nhượng suất tái định cư, bởi những lý do sau: Hợp đồng ủy quyền vô hiệu, Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt do bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ như bạn nêu và người nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở còn gặp phải những rủi ro khác như: bên chuyển nhượng cố tình lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản, cùng một lúc ủy quyền cho nhiều người… Hậu quả pháp lý của thực hiện cách này là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi giao kết hợp đồng, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, sau đó mới xét đến yếu tố lỗi để bồi thường. 

Trong khi đó, cách làm theo con đường chính thống là khi người chuyển nhượng nhận được quyết định giao đất chính thức và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó thì hai bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, hai bên cũng tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sang tên theo quy định của luật. Rõ ràng, cách làm chính thống này đỡ rắc rối về thủ tục và an toàn về mặt pháp lý. Do đó, bạn nên đợi đến khi người chuyển nhượng nhận được quyết định giao đất chính thức và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó rồi mới tiến hành nhận chuyển nhượng như trình bày trên.