Khởi kiện đòi lại tiền mua đất bằng giấy tay không làm sổ đỏ được

Xin hỏi Luật sư
Hợp đồng đặt cọc cho việc sẽ chuyển nhượng, tặng cho không công chứng, chứng thực thì có giá trị pháp lý hay không? Nôi dung HĐ không trái đạo đức, trái pháp luật.
Cảm ơn LS

Đặt cọc là một biện pháp thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng phổ biến trong giao dịch mua bán nhà ở. Tòa án thường phải giải quyết quan hệ đặt cọc cùng với giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.

Đặt cọc cũng là một giao dịch dân sự, không phải là một phần của hợp đồng mua bán nhà ở nên không phải cứ hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì đặt cọc vô hiệu. Đặt cọc có hiệu lực khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 122 BLDS 2005 (điều 131 BLDS 1995), trong đó về hình thức phải được lập thành văn bản (Điều 363 BLDS 2005); không đòi hỏi như hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực.

Giao dịch đặt cọc có thể chỉ đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng (có trước hợp đồng mua bán nhà ở và độc lập với hợp đồng) cũng có thể chỉ để thực hiện hợp đồng hoặc vừa đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng vừa đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng (có thể được ghi ngay vào hợp đồng mua bán nhà ở nhưng phải phân biệt đặt cọc là một giao dịch đảm bảo thực hiện hợp đồng cứ không phải là một nội dung của hợp đồng).

Hiện nay việc giải quyết về giao dịch đặt cọc tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005. Mặc dầu Bộ luật Dân sự 2005 có nhiều  điểm khác biệt với Bộ luật Dân sự 1995 nhưng trên thực tế, các Tòa án cũng như Viện kiểm sát vẫn dựa vào hướng dẫn tại mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết.

"Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc

tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."