Ngày 16/9/2024, Bộ Xây dựng đã ban hành Công văn 5297/BXD-QLN để triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
(1) Khẩn trương hoàn thành các thủ tục cải tạo chung cư tại Hà Nội và TP.HCM
Tại Công văn 5297/BXD-QLN ngày 16/9/2024, Bộ Xây dựng nhận định rằng nhiều tỉnh thành phía Bắc Việt Nam đã chịu ảnh hưởng nghiêm trọng từ siêu bão Yagi (cơn bão số 3), gây lũ lụt ở một số khu vực và thiệt hại lớn về người và tài sản.
Theo ghi nhận từ một số địa phương, nhiều nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại đã xuất hiện tình trạng nứt, nghiêng, không còn đảm bảo an toàn cho việc sử dụng do tác động của cơn bão. Một số nơi đã phải di dời người dân khỏi các chung cư này để đảm bảo an toàn.
Thống kê cho thấy cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong đó nhiều nhà đã được kiểm định và thuộc diện cần cải tạo, xây dựng lại.
Do đó, để đảm bảo an toàn cho người dân sống trong các nhà chung cư cũ trước mùa mưa bão năm 2024 và thúc đẩy các dự án cải tạo, xây dựng lại, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện các nhiệm vụ sau:
- Triển khai ngay các biện pháp di dời người dân khỏi các chung cư cũ nguy hiểm, xuống cấp, thuộc diện phải phá dỡ theo quy định, đồng thời bố trí chỗ ở tạm thời cho các hộ dân để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản.
- Khẩn trương tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư cũ; đối với những nhà đã hoàn thành kiểm định mà thuộc diện phải cải tạo nhưng chưa có kế hoạch, cần lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
- Khẩn trương lập và phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 cho khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại, tạo cơ sở cho các nhà đầu tư tham gia xây dựng phương án đầu tư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, đảm bảo các nội dung theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP; xác định hệ số K bồi thường diện tích căn hộ cho từng khu vực nhằm thống nhất diện tích bồi thường cho chủ sở hữu và nhà đầu tư.
- Tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để thúc đẩy nhanh các dự án cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
- Tổ chức tập huấn, tuyên truyền rộng rãi đến các cấp, ngành và người dân sống tại các khu vực có nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại, nhằm tạo sự đồng thuận và tham gia của người dân, làm cơ sở cho việc triển khai nhanh chóng các cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Đặc biệt, đối với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi có nhiều nhà chung cư cũ cần cải tạo, Bộ Xây dựng đề nghị UBND cấp tỉnh căn cứ quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP để khẩn trương hoàn tất các thủ tục cho các chủ đầu tư, sớm triển khai xây dựng dự án và bố trí tái định cư cho người dân, bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu và các chủ đầu tư dự án.
(2) Chủ đầu tư cải tạo lại chung cư cũ được hưởng cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Cụ thể, tại Điều 40 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư như sau:
- Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc phạm vi dự án, nếu diện tích này phải nộp tiền theo quy định của Luật Nhà ở. Phạm vi dự án phải được xác định trong quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
- Nếu trong phạm vi dự án có diện tích đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê mà cơ quan Nhà nước đang quản lý, chủ đầu tư cũng được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần diện tích này, trừ khi diện tích đó đủ điều kiện tách thành dự án độc lập.
- Trường hợp chủ đầu tư muốn điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch đã được phê duyệt và được cơ quan có thẩm quyền đồng ý, họ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm, bao gồm việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
- Nếu theo quy hoạch, khu vực có nhà chung cư bị phá dỡ vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, nhưng toàn bộ các chủ sở hữu đồng ý không tái định cư tại chỗ và thống nhất với chủ đầu tư về bồi thường hoặc tái định cư tại địa điểm khác, chủ đầu tư sẽ được hưởng các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
- Trường hợp Nhà nước đã thanh lý, hóa giá nhà ở nhưng chưa thu tiền sử dụng đất và nhà ở này thuộc diện phải phá dỡ để thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ được miễn tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất có nhà ở đã thanh lý.
Qua việc đưa ra các chính sách ưu đãi, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư có thể tập trung nguồn lực vào việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần phát triển đô thị bền vững.
